学区房价格，合理与不合理

【念念有余】

学位是有价格的，学区房面积越大，均摊占比越低，小户型学区房中蕴含的学位会有所溢价。

余胜良

学区房总是牵动人心。最近深圳传出百花片区国城花园一套43.54平米的名校学位房，总价1000万，单价23万元，当然，这是挂牌价。同样的小区，103平米的3房挂牌价为1500万元，单价14.6万/平米，128平米的4房挂牌价为1750万元，单价13.7万/平米。

从这些价格里很容易看出学区房的价值。正常的小区，小面积房和大面积房单价相差不大。该小区小面积房单价远远高于大面积房，而且随着面积增加单价有所下降，就是因为学位是有价格的，面积越大，均摊占比越低，小户型中蕴含的学位会有所溢价，直接原因是总价低，能买得起的人多，争抢之下就有了溢价。

有一种广泛流传的说法：买学位培养孩子进入清华大学，毕业后也没有办法买得起学位房；这说明学位房价格不合理。

这个说法所依据的是清华大学刚毕业不久的学生收入。没有人去研究清华大学毕业生10年之后的平均收入水准，如果是10年之后会更有说服力。另一方面，学位房的学位价值，并不会随着孩子毕业而消失，比如说花了1000万元买了一个学位房，孩子毕业之后，依然可以卖1000万元，如果该学位所在的学校教学质量持续优异，学位价格还会随着潜在购买者人数和收入提高而提高。这也是这么多年一线城市房价上涨的原因，居民收入提高，能买得起高价学位房的人数持续提高。

还有一种说法是，买学位房不如送孩子到国际学校，每年学费也就10多万元，算下来比买学位房划算多了。这种计算没有考虑到蕴藏的风险，因为送到国际学校，可能随着孩子没什么成绩而血本无归。

买学位房也有可能培养不出成绩优异孩子，如果孩子能有所成就当然更好，如果没有成就，那还有一套学位房在，所谓尽人力而听天命。

学位房不是消费品，而是投资品。

即使是消耗品，价值也不可通过成本对比来简单计算其合理性。

比如媒体经常报道城市堵车，消费者吐槽停车位难找停车费太贵，上班族一天只开两次车，多数人一年开一万公里左右，车辆损耗折旧和保险、维修、停车算下来一年可能要2万元以上，用这些钱打车更为划算。

但为什么城市车辆还在增加，一点也没减少的迹象？

媒体常常报道堵车，如果每天都如此堵，那早就有很多人抛弃私家车而选择轨道交通，但是媒体所报道的堵车，大多是出现在上下班高峰期，或者是出现在有交通事故中。实际上，北京城10年前的拥堵和现在差别不算大。还有大量非拥堵时间，乘坐私家车还是能提高通勤效率，节省的时间对车主来说才更为重要，当然如果收入较低，节省的时间就不重要了。

拥有汽车还有一些好处，比如想去郊游或度假，很难找到替代交通工具的情况下，一辆车就成了理性选择，消费者不可能偶尔拥有一套交通工具，平时不需要的时候又让它消失。

一个经济事件是否合理，要条分缕析。如果评判者认为不合理，还有很多人选择，那很可能是评判的基础有问题，或者有客观因素没有考虑到；如果评判者认为很合理，又没有人去做，那就说明这只是理论上合理而已；如果政府鼓励的，又没有多少人去做，那估计是成本会超过政府的奖励；如果是潜在收益高的消费行为，即使没有政府鼓励，大家也都会去做。投资也是如此。

（作者系证券时报记者）