一线城市人口重新增长的逻辑和意义

2024-05-17 00:00:00 证券时报 

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近期,各个城市都公布了2023年的人口数据,2022年人口集体“负增长”的一线城市,全部转正了。数据显示,北京、上海、广州和深圳2023年底常住人口分别增长了1.5万、11万、9万和12万,沪穗深还闯入人口增长TOP城市。就连奉行减量发展、2017年以来常住人口连续6年负增长的北京,2023年人口也增长了,上海常住人口增幅排到省份增幅的第四位。

过去几年,由于高房价、高租金、高生活成本等,逃离北上广深的消息不绝于耳,人口变化最能说明问题。2009年~2016年,北上广深常住人口增幅在60万~70万人/年,2017年~2021年,北京常住人口年均减少1.2万人,上海年均增长骤降至4.4万人,广州、深圳则降至40万~50万人。这一期间,也恰恰是一线城市房价上涨最快的时期。同期,一些二线及省会城市人口增长实现赶超。

那么,为什么一线城市2023年常住人口集体“由负转正”?笔者认为,主要驱动因素就是一线城市房价、租金都下跌了。近期,笔者整理楼市数据时发现,2023年以来,不管是租金还是房价,一线城市跌幅都大于二三线城市。比如,根据国家统计局数据,2023年5月份至今,一线城市二手房价指数环比月均下跌0.7%,而二线、三线城市跌幅分别为0.55%和0.54%。

租金方面也是如此。根据百城租赁数据,2023年,一线、二线和三线城市住房租金均价分别下跌4.22%、2.12%和2.14%。2024年一季度,一二三线城市租金均价分别下跌4.35%、2.64%和1.71%,一线城市租金跌幅甚至是二三线城市的2倍左右。一线城市房价和租金跌幅比较大,与前期上涨太快、新市民支付能力下降有关,但下跌确实能吸引居住人口回流。

毕竟,之前若干年在一线城市打拼的年轻人、外来人口,因为买不起房、租不起房而离开,但现在买房子的压力小了很多。笔者了解到,一线城市外围区域,很多房子的价格腰斩了。笔者所在的广州,其外围区域的增城区域,有的商品房价格回到“万元以下”了。对开发商来说,可谓压力空前,但对年轻人来说,探得着房子了,这就是亲民、就是福利。租金也是一样的。

现在,一线城市二手房挂牌量都在20万套左右,租赁房源很多,降价20%的比比皆是,还有大量租金更低的保租房。笔者了解到,广州房东“降价求租”的案例很多,这对租客就是福利。当然,更重要的还是一线城市的就业机会多。尽管房地产、金融、互联网等高薪行业式微了,但一线城市人口基数高,生产生活服务业繁荣、细分行业门类多,工作机会也多。

举个简单的例子,这几年每逢国庆黄金周,10大热门出游目的地城市,一线城市均在列。2023年,京沪位列前两位,广州位列前五。显然,来的人多了,吃喝拉撒、交通出行、住宿文旅都会繁荣起来,从而创造出巨大的就业潜力。尽管这些就业无法赚取高薪收入,但在“就业难”的当下,靠勤劳养活自己,这样的机会在一线城市最容易找到,自然就吸引人了。

重要的是,一线城市“扎根”的门槛在降低,比如上海、北京均放宽了外围落户的限制,特别是人才落户。凡是就业机会多的城市,财政和税收基础扎实,公共服务的质量也会高,户口的含金量也大。当一线城市也放下身段开始抢人,多数二三四线城市自然争不过,而后者在告别房地产和基建投资高速增长后,再加上产业结构较为简单,部分人口就转向一线城市。

当然,也不意味着一线城市会持续迎来人口流入,毕竟房价租金还那么高,毕竟竞争还很激烈。2023年人口增长排前四的是合肥、郑州、杭州、成都,除省会城市对省内人口的吸附,房价租金较低、产业导入也是驱动力。不过,一线城市人口再次流入,折射出一个信号,将人口视作宝贵资源,降低成本、赋予服务,就会改善人口状况,一线城市如此,全国也如此。

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(责任编辑:王治强 HF013)
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