统一地权可以缓解高房价

　　和讯网：武老师对高房价提出自己的看法，统一地权是比较新的东西，请武老师分析一下。

　　武建东：我介绍改革的进程，中国的住房是1980年4月邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话以后开始有了住房商品化的概念。1986年有住房改革小组，1988年各个银行成立房地产信用部。在1986年国务院住房制度改革办公室成立的时候，当时全国城镇住宅20亿平方米左右，这是明清以来，中国城市人口基本的人居，当时农村村镇住宅估计当时是40亿余平方米。86年中国村镇住宅60余亿平方米，到2007年上半年为止，我们城镇住宅有120亿平方米，村镇住宅大概是260多亿平方米，现在总的来说是380多亿平方米左右。城镇是因为不能流通半边市场，86年97年20多年过程中，增加到现在，应该说住宅建设发展非常快，但是制度基础上面并没有发生变化，其中有两个非常关键的原因。一个城镇住宅和村镇主张不能一体化，第二块城市的国土赌博和农村的集体土地也是分裂开来的。可以这么说住宅最小说有很大发展，但是基本制度并没有太大的发展。

　　回想我们改革的历程中，我可以介绍一段历史的情况，让我们观众朋友来分享。86年做住房改革遇到很大困难的时候，土地问题做不了。做不了以后住房改革当时选择烟台、成都、唐山做试点，做试点以后改来改去还是土地问题，这个问题当时做不了。所以在1987年1月当时的中央领导，小平同志采用上海意见，同意上海搞上海土地使用权流转管理办法，这是中国第一个必须明确提出土地流转。试点一年以后到年底，深圳在87年12月份，动作深圳经济特区土地管理办法，也提出土地使用权的流转。到了88年1月份海南、珠海等地开始前进。在当时维持我们的宪法，82年宪法的时候，土地使用权是不允许流转，当时跟宪法是非常大的距离，说明当时改革的气魄是注重市场，中国之所以有商品房，就是建基1988年4月12号的宪法中，在宪法中第一次提出土地使用权可以依法流转。土地使用权可以依照法律规定转让，并没有说国土土地和集体土地的区别。当时集体改革已经孕育出一些精神，当时中央领导人并没有希望改革倒退，在宪法第十条并没有说只有国土城市国有土地使用权可以依照法律进行转让。

　　从今天的法律来解释来说，包括集体土地使用权也是可以流转。确定我们宪法修改以后，是全国人大常委会通过的法律，而不是全国人大通过基本法，这里面有些规定是以宪法为依据。那么宪法第十条中同样还有一条规定，也是对我们产生非常大的影响，在另外一条明确国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，给予一定的补偿。什么是公共利益，我们要说清楚，不是为了公共利益不能做征收和征用。第二条可以衣着法律规定对土地实行征收征用，前提有些土地是不能够征收征用的。实际上在我们2006年全国出让土地面积之中，也不都是招拍挂，根据国土资源部2006年土地利用结果调查报告显示，06年土地出让是23.25万公顷，那么其中找招拍挂只有6.6万公顷，三分之一多一点，也就是说还有不到三分之二土地让出让，并不是招拍挂进入市场。但是土地招拍挂收益5452.09亿元，确实招拍挂利益非常大，包括土地出让中都是通过征收征用对农民是非常大的剥夺，因为有强制性的特点，从社会运行来说是一种过渡性措施，强制导致社会反抗和社会撕裂影响是非常巨大的。所以在我们有这么一个宪法基础之上，我们就要研究我们现有的征地征收制度，这样独木桥形成什么样的结果，首先我们城市房价是温师仲的鲜花，并不是风打雨吹那种，我们20多万亿人民币是近两年之内增加的。近一年之内增长了十多万亿，十多万亿相当于国资委属下左右大中型国有企业16万亿资产的总规模。我们现在半边流通的市场，价格有巨大的危险，把预期收益转化为当期价格现货体系。这个资产建立在我们商品不完整商品属性基础上产生的，这个现象是一个过渡现象，或者说是一个需要调整的现象。首先我们城镇价格如果从改革的意义来说是不可能维持现有的价格，维持现有价格的基础并不成熟。

　　第二点从我们的土地供应来说，按照国土资源部统计结果，我们的居民和工矿用地全国是3.95亿，非耕地以外农村建设用地是3.83亿，其中用于农民宅基地这部分大概两亿多亩，这没有一个明确的统计，以北京市为例，北京市是16800平方公里，国土土地只有18%，82%是集体土地。我们根据现在宪法调整土地管理法，使集体土地使用权流转起来，目标并没有要动用我们现在18亿耕地，这个概念我们希望整个社会流转起来，是充分利用好我们村镇住宅3.83亿亩这部分非耕地的农村建设用地这部分。这部分中如果采用重庆的方案，我们从简单利用到复杂利用，到大溶剂的利用，根据我的估算，我们全国600多个城市，郊区住宅有一百亿平方米，通过集约化使用扩大容积率，大概可以能建至少300亿到500亿平方米，300亿、500亿平方米就是解决我们城镇需求一个非常好的方式。

　　刚才徐教授讲我们流通性问题，我可以这样讲，如果把我们郊区这块住宅要开发出来，那么我们现有这种货币，其实还存在是否够使用的问题，因为到2007年6月底为止，我们广义货币是37.78万亿，M1是17.58万亿。居民存款这一部分，准确数字17.2672万亿，定期存款18932万亿，活期是6.37万亿。我们现在把农村住宅首先是2亿多亩地，从延伸的价值来估量超过一百万亿，从一百亿平方米村镇住宅向集约化大规模使用方向来估算，可以建300亿到500亿平方米，改变我们开发商为主的模式，形成政府保证用房政府开发的一部分，政府开发这部分中包括一部分是政府征地了，一部分是市场意愿开发，市场意愿开发就是指集体土地和城市的一些已经有的国土使用土地使用权这样的企业或者单位。这个运转来看我们100亿平方米改建工程具有居大吸收流动性的条件。

　　前一段阶段城市化下一步搞社会主义新农村建设，我对这个观点是反对的。我认为从欧美国家社会化过程中分三步，第一部分是城市化，第二部分是郊区化，第三部分是农村建设。我们国内建设体制也按照国际上比较通行的规律来发展，其中我们房地产市场也应该走国际上通行的惯例，不是说一部分不能流通，一部分能流通。不是说只有集体土地用强制的办法改善人民生存环境和生存方式。应该采用我们法律运转，按照我们市场化的方式，把这个运作起来。我的观点就认为现在动土地所有权是宪法所不允许，但是88年宪法的改革，邓小平老一代领导人给中国人留下巨大的一个财富，包括这种巨大的改革精神是什么呢？就是土地使用权可以充分的利用改革起来，如果是这样的话，考虑到去年广东搞了集体土地使用权流转办法，今年重庆也在试点这个办法，成都、天津很多地方探索不同的路径，江浙一代也搞很活了。我们充分不改变土地所有权的情况下，把国有土地使用权和集体土地使用权办法统一起来，让现有三亿多亩农村非公用地这部分，两亿多亩宅基地这部分，特别是郊区一百亿平方米农村宅基地这部分，尽快进入大规模、市场化、多元化这么一个开发。只有这样才能把我们房地产市场营建按照市场发展，按照商品经济体系运营健康的市场经济体系。我们整个房地产情况需要做出重大调整，回忆1988年修改宪法的巨大改革精神，我觉得06、07年广东、重庆的试点已经累计成我们改革的财富，我们在对宪法不做重大调整的情况下，尽快改革我们土地管理，修改我们的征收征地制度，安全市场经济化的条件，让城市和农村通过不同的方式，把我们的房地产市场运作成这样非常成熟的市场。