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哈尔滨楼市新政不是老配方

2021-10-12 01:45:57 证券时报 

【环宇杂谈】

哈尔滨出了新政,不代表东莞昨天发布的二手房指导价就可以撤回了。

李宇嘉

近期,楼市降温,行业姿态千奇百怪。企业层面,有向政府“求救”的,有割肉卖物业或卖股权求生的,有陷入债务危机的;城市层面,有发布“限跌令”的,也有撑不下去而救市的。10月10日,哈尔滨出台楼市“十六条”,被市场看作政府出手防范楼市过快遇冷的重要举措。业内人士认为,如果没被叫停,哈尔滨的行为就有信号意义了。

过去每一轮政策松绑或刺激,往往就是从边缘突破到星火燎原的。显然,更高层考虑到了这一点,绝不能给市场传达刺激楼市的信号,绝不能将楼市作为短期刺激经济的手段,不然长效机制就要打折了。所以,哈尔滨的“十六条”新政,设计也是蛮用心的,绝非你想象的老配方式的救市。

仔细看新政,我们发现,纾困供给端才是政策的重点(而不是刺激需求端)。因为,70城房价指数整体还在上涨(8月份新房有59个城市的房价同比上涨),全国商品房开发和销售都保持两位数增长态势,今年1-8月的商品房销售额增速高达近23%。目前,行业在需求端上,还保留着一定的温度,“高位平衡”是很恰当的描述,很多城市还在调控,问题出在了供给端。

主要是因为,各种融资渠道都在收紧,而近期行业信用风险事件频发,让供给端的资金链面临空前的压力。这种压力与信用风险事件形成反馈和循环,一方面通过抵押物价值损耗,可能危及金融资产质量;另一方面会降低需求端预期,导致需求下滑,反过来会让供给端从卖地到开发、再到销售和竣工交付这一链条难以顺畅循环,直接结果就是房屋无法交付。

这会造成大面积的烂尾和小业主维权。调控房地产,从短期来看,目的不是打压,而是稳定,特别是社会稳定。既然是稳定,政策就该逆风向而行事。像哈尔滨这种土地流拍率高、新房和二手房价格连续多月下降的城市,调整政策在情理之中。“十六条”新政中,预售条件放宽、预售资金监管放松、土增税预征率下降、延长购地资金缴纳时序等,都是这种思路。

当然,纾困不是刺激。所以,只有那些年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业,才能享受预售政策宽松的红利,否则一味地降低预售门槛,超提预售资金,一样会带来交付质量问题,甚至是跑路。而且,下调土增税预征率、延长购地资金缴纳时序,意味着地方政府要牺牲税收和出让金,给市场让利,让供给端循环起来,从而确保市场稳定和小业主的权益。

这是一个好的信号,总比一味地刺激大家买房、炒房等短视行为要好。回到需求端的8条政策,足可以发现,哈尔滨的总基调挖掘潜在的购房需求,并与人口、产业和城镇化协同推进。比如,首套房购置补贴、人才购房补贴是为吸引人才,打造区域中心城市,毕竟,哈尔滨常住人口连年下滑,“七普”显示常住人口1000.99万,保住“千万人口”城市的压力很大。

比如,实际用于居住用途的公寓房屋,水、电费执行民用价格标准,意在培育租赁发展;放宽二手房公积金贷款房龄年限,意在促进价格整体较低的存量房流转。而且,8条政策中有4条是公积金政策,包括异地贷款、组合贷款等等,目的是为了增强购买力,降低购房成本,这与国家鼓励新市民、年轻人、无房户扎根城市的整体逻辑一致,也在推进公积金改革。

总的来看,哈尔滨“十六条”楼市新政,并未有“出格”的地方,并未跨出“一城一策”的边界。也就是说,哈尔滨出了新政,不代表东莞昨天发布的二手房指导价就可以撤回了。只要购房利率不降低,杠杆率不变,贷款集中度政策变,交易税费不变,地方权限内调整,不影响大局。打造强省会,集聚人口、改善面貌、基建跟上,楼市还很重要,特别是像哈尔滨。

(作者系房地产资深研究人士)

以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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