长效机制下房价将长期保持稳定

李一戈

多年以前，有位专家说，当收入的增长速度大于房价增长的速度，房价就可以算是合理的。另一位专家说，只要收入增幅超过房价涨幅，买房就是可能的。遭到听众和网友的质疑。

这种“房价收入比”的观点，貌似很有道理。但仔细一想，却是套路。那就是，还要看房价的基数与工资的基数。如果单套房是1000万，每年涨10%就是100万；如果你年收入是10万，每年涨15%，恐怕也需要好几十年才能买得起。何况，房价收入的增长，并不完全成正比或反比，那就更复杂了。

因此，当收入的增长速度大于房价增长的速度，房价就可以算是合理的——这是一个伪命题。只要收入增幅超过房价涨幅，买房就是可能的——这是一句正确的废话，用10年时间买房与用50年买房都是可能的。

只有房价保持稳定，而收入保持增长，买房才是可能的，这个“可能”的时间取决于你的收入基数及其增幅。

如你所知，住房商品化以来，差不多有15年以上的时间，房价是呈快速上涨的态势。在此期间，国家也一直在调控。我也不同意那种观点，认为房价一直在上涨就称调控无效；如果不调控，也许涨得更猛——但无法证实或证伪，因为历史是单行道。

2016年10月开启的这轮调控，差不多两年后，2018年下半年才令房地产市场步入调整。这是20年来房地产市场历时最长的调整，可以称得上是一次真正的调整。

这两年，除深圳等极个别城市外，主流城市的新房价格因为限价而保持了稳定，二手房价格则平缓地下跌。而成交，仍呈现较为活跃的状态。即便是地产界公认是处入调整之中的2019年，全国商品房销售额仍创下近16万亿元的新高。

借用一位地产从业人士的话说，像2019年这样的年份，当然不能与“买房靠抢”的年份相比，房子没那么好卖，但也差强人意。但我知道，很多人的内心是期望能回到过去的。所以，当今年3月下旬，房子成交突然加快，到5月更是出现极少数城市、少数楼盘日光的现象时，有些朋友又不免躁动甚至兴奋起来。

但这些城市进一步的调控旋即到来。原因很简单，这些城市的房价波动曲线、引发的影响，超出了监管部门容忍的范畴，必须立即遏制。我私下问过地产界的几个朋友，他们对收紧调控几乎都毫不感到意外，“只是时间的问题”。

这至少说明，此轮经过两年多的调控，业界已经达成共识：房价不能涨或者说必须保持稳定。

其实房价是怎么样的表现，更像是一种结果。是遵循一种原则，执行一种机制的结果。

这种原则，就是房住不炒。7月30日召开的中央政治局会议再次重申了这一原则。贯彻这个原则，还须有一些程序性的规定，比如，因城施策，城市政府承担主体责任等。

这种机制，就是房地产长效机制。这个说法提出来有三四年了，但从来没有哪个部门公开宣布，房地产长效机制包含哪些内容，又如何执行。目前来看，从试点到落地，已基本成型。

7月24日的房地产工作座谈会提出，“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。”这句话表明，房地产长效机制已在各地实施。

那么，房地产长效机制包括哪些内容？据我们记者了解，应该包含城市政府主体责任、房地产金融审慎管理制度、住房供应计划、土地供应计划、房价和地价监测体系、财税政策、违法违规行为整治、住房保障等多个层面。

举个例子。城市政府主体责任，如果所在城市房地产市场出现异动，但未采取相应措施，主管部门就会约谈城市政府负责人，或者提出预警。比如，2018年五一前后，住建部就约谈了12个城市政府负责人；2019年5月左右，住建部对10个城市“点名”。可以想见，被约谈或点名的城市，就得行动起来，对当地楼市加强管理或调控。

房地产长效机制落地实施，意味着房地产调控的常态化。房住不炒的原则当然是不会轻易改变的；从政策面说，去年的调控政策是什么样，今年就还会是什么样；从市场面说，去年地价基本稳定，新房限价，二手房价格略有调整，今年也还会是这样；从房企来说，去年的房子卖得不容易但日子也还过得去，今年也会是这个样子。反之，如果哪个城市出现了较大的波动，就会有针对性地再收紧一些；也不排除像菏泽那样微调。

不仅今年如此，明年也会是如此，可见的将来，还将是如此。房地产各市场主体，都要适应房地产长效机制实施下的这种常态。不要抱持不切实际的幻想。对个人来说，买房，尤其是买多套房，寻求超额收益的时期已经过去了。

从中长期的长度看，如果房价能保持稳定，这对刚性需求和改善性需求来说，是莫大(博客,微博)的福祉。在这种前提下，只要有工作，且能让收入保持一定的增长，买房就是可望且可即的事情。居者有其屋不再遥远。

（作者：李一戈 编辑：欧阳觅剑）