李一戈专栏丨再不能让房价透支经济

李一戈

年底，有些地方的房地产市场总会出现一些异动。据媒体报道，张家港市近日传出解除商品住房限售2年的消息。该市之前规定，自2017年8月27日起，取得不动产证未满2年的商品住房（含二手住房）不得转让。

商品房限售，主要是为了抑制擅长短时操作的投机炒房行为。在所有调控手段里，限售的力度是最弱的，它是配合其他手段（限购限贷）一起才能发挥更大作用。从实际效果看，取消限购对市场基本不会产生多大的影响。一年前，山东菏泽取消限售，虽然舆论一度哗然，但今年该市房地产市场仍很稳定。所以，我个人建议，大家对这种城市微调、对市场大势无关宏旨的事情就不要大惊小怪了。

但另外一个现象却值得警惕，那就是深圳佛山地区房价正在上涨或面临上涨的强大压力。

据我们记者报道，深圳前海豪宅招商领玺11月28日开盘，均价10.8万/平方米，456套房源当日早早售罄；前海豪宅颐湾府11月30日开盘，均价10.2万/平方米，367套房当天售出322套，去化近九成。龙光玖龙台二期地处偏远的光明新区，均价4.8万/平方米，装修费另算，750套当天全部卖完。

深圳新房因为限价，想涨也没得涨。但二手房就涨你没商量。11月11日，深圳调整普通住宅标准，为此业主转让住宅后缴税额将减少。次日，二手房业主即纷纷跳涨，将减出来的20万左右税额都给吃掉了。与上半年相比，前海二手房均价从8万/平方米涨到接近10万/平方米，宝中均价从7万涨到9万/平方米。据中原地产统计，11月，深圳二手房成交突破8000套，环比增长11.84%，同比增长91.93%。这种增幅为此轮调控以来罕见。

佛山11月29日出台新政，在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。这被认为是部分放松限购。原本佛山楼市竞争激烈，销售清淡，打折促销现象常见，通知发布后，不少项目取消了此前的价格优惠措施，也有一些项目准备涨价。

我以张家港和深圳佛山为例来说，是想强调它们所在的区域，一个是长三角，一个是珠三角。这是两个经济实力和潜力都非常强劲的区域，也是我个人最看好的价值区域。

10月25日，国务院正式批复《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》。很多朋友没有细看这个方案，更不会去想10年后长三角会变成什么样子。从城市群的角度看，以上海为中心，杭州苏州无锡南京等共同支撑的长三角城市群，一定是全球最有经济活力的城市群。在这个城市群里，城市与城市之间，中心城市周边，大批中小城市、城镇，未来10年将迎来新的大发展时期。那些价值洼地将被填平。一体化是市场的一体化，也是价值的一体化。那时你会看到，长三角的城市与乡镇，将不逊于任何一个国家的城市与乡镇。

珠三角的地区差异要大于长三角。我个人觉得，深圳与佛山，是珠三角最值得关注的两个城市。佛山是受益于广佛同城化，各方面在迅速追赶或与广州拉平；深圳除了是科技创新城市(300778,股吧)，未来最大的发展机遇当然是成为建设中国特色社会主义先行示范区。请千万不要低估这个先行示范区的重大历史意义。

先行示范区对于深圳经济高质量发展，无疑会有巨大的推动作用。间接上，也将提升包括不动产在内的区域价值。值得提出的是，长期以来，受制于国土空间规划影响，深圳的建设用地与庞大人口需求的矛盾一直都存在。这也是深圳房价上涨的内在冲力。

由于供应极为有限，深圳房价再贵也有人买。前面提到的几个豪宅项目，卖得那么好，并非偶然。要不是限价，单价15万也有大批人买。这样的售价，我所在单位的年轻同事，以目前的薪资水平，100年也买不起。但年轻人才是城市的希望，是创新和创造的未来，必须让他们有房可住。商品房买不起，就要有轮得上安居房的期望。但深圳又是人多地少，所以从长远看，深圳这样的城市应该尽快考虑其国土发展空间的拓展问题。

短期内，深圳（以及佛山等珠三角城市）必须坚持调控，丝毫不能放松。城市的高质量发展，确实会提升包括房地产在内的价值，但那是一个渐进的过程，绝不能让房价透支这个城市的经济，透支这个城市青年的未来。

长三角一体化亦是如此警醒。虽然张家港取消限售对当地的房地产大局无关紧要，但不能再放松限购。其他长三角城市也必须在可见的将来，坚守严厉的房地产调控政策。长三角一体化将给这个区域带来无限想象的发展空间和价值提升，但再也不能重复过往的老路，房价先涨而且一涨不回头。多年负重不堪的房地产调控史已经表明，所有的房价透支对经济和社会发展形成了不可逆的伤害，进而，房价透支也将极大地伤害长三角一体化进程。

中国社科院财经战略研究院近日发布了一份《中国住房发展总报告》，我个人觉得它总结2016年10月此轮房地产调控以来的经验，有两点讲得很好。一是中央坚定决心和保持定力是解决房地产问题的关键。二是将落实地方的主体责任上升到政治高度是调控效果明显的关键。这两个“关键”，必须继续毫不动摇地坚持，直到新的房地产制度建立并初见成效。(编辑祝乃娟)