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长租公寓爆仓的锅,ABS不背

2018-09-10 01:54:00 证券时报 

  灵光一现

  问题暴露给租客与房东做了风险教育,人们再也不会把P2P与ABS混为一谈了。

  蒋光祥

  杭州鼎家公寓爆仓的新闻,让租房市场的论战升温到了顶点,其带来的舆论压力与信任危机,有让长租公寓即将到来的春天泡汤的可能。而受事件影响,ABS等专业资产证券化手段也受到牵连,一些人甚至把它视为行骗道具,这显然是再冤枉不过的“躺枪”。

  笔者身边一位亲友,大学毕业后首选了一家由某知名中介运营的长租公寓,在查询了芝麻信用分之后,中介表示亲友不用传统的付三押一,只需付一押一,显然这是一个很优惠的条款。但中介有附加条件,即需要他签一个查询征信的授权,同时每个月要多付一百多元的所谓小额服务费,理由是有别的机构为其垫付了另外的两个月房租。没错,这个协议就是P2P贷款一类的东西,但这家中介全程不提及这笔民间小额借贷。这不仅侵犯了消费者的知情权,还将客户置于一个高风险境地。长租公寓运营方在拿到亲友通过P2P申请下来的一年房租后,付给房东一个月房租加一个月押金,先占用了其余10个月房租,一旦爆仓或者跑路之后,承租人不但可能被房东驱赶,还得继续还P2P的本息,不然信用可能受损。

  不过,在这个欺骗事件中并没有金融工具资产抵押证券(ABS)什么事,与之类似的商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)和房地产信托基金(REITS)都是正常的底层资产支持下的一种证券化手段。长租公寓的运营方作为发行人拿出底层资产,信托、券商、公募基金子公司等正规金融机构作为管理人来发行,这类产品有不少成功先例。今年信用债违约多发,但尚未听到此类产品的负面消息,这说明管理人风险控制过硬,底层资产真实且现金流充沛。这也表明,哪怕普通消费者对ABS、CMBS和REITS完全分不清,只要选择正规金融机构发行的产品,风险还是可控。而承租人一旦被中介欺骗或引诱,不自觉或自觉地与P2P公司签约,则面临着风险不可控的局面。

  所以,当人们有租房需求时,最好首选“招保万金”等大牌地产商运营的长租公寓。当前运营商鱼龙混杂,不少房产中介公司凭着天然的客源与房源杀入这一市场,但仍停留在电动车加小西服阶段,整个行业口碑堪忧,特别是隐瞒与P2P公司签约这样关键信息,更是让承租人承担巨大的风险。

  长租公寓作为房地产三级市场一个新兴行业,在北京、上海、广州、深圳等一线城市和南京、武汉、杭州等发达的二线城市,早已不是什么新鲜事物,但不可否认的是,这个行业还处于跑马圈地的初级阶段,问题不少。客观来说,用规模化的资本力量来代替过往的职业二房东这样难以管理的“群租爱好者”,并非一件坏事。承租人愿意出更高一点费用来租长租公寓,也说明这样的公寓有自己软硬件方面的优势。毕竟租房取决于消费者的收入水平和承受能力,只要整个市场没有被垄断,消费者选择面还是较宽。

  但类似鼎家公寓这样的部分运营者,在参与之初就打着自己的小算盘,使用隐瞒、欺骗手段来对待租客与业主,已属害群之马。好在问题暴露比较早,租客与房东都受到了风险教育,起码今后与长租公寓签约前,会仔细看看那几页纸的合同。经过风险教育之后,人们再也不会把P2P与ABS混为一谈了。(作者系基金从业人员)

(责任编辑:李佳佳 HN153)
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