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董希淼:补齐住房租赁信贷管理的短板

2018-09-05 14:10:10 中新经纬 

  中新经纬客户端9月5日电 题:《董希淼:补齐住房租赁信贷管理的短板》

  作者 董希淼 (中国人民大学重阳金融研究院高级研究员、中新经纬特约专家。)

  近段时间,部分城市房租上涨较快,这背后既有住房租赁市场供给不平衡的影响,也存在资本大规模进入竞相抬高租金等问题。住房租赁市场的健康发展离不开金融的支持,但其中形形色色的“租金贷”等住房租赁信贷产品蕴藏着较大的风险,需引起关注。

  当前,在个人住房租赁市场主要有三类信贷产品:

  第一,商业银行提供的住房租赁贷款。如中国建设银行(601939,股吧)推出的全国第一款个人住房租赁贷款产品“按居贷”,该产品主要基于借款人资信状况,采用“信用+保证”的形式,根据借款人的工作年限、收入、征信等情况,给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款,利率基本上为基准利率。该模式下,房东一次性收取租金,租客按约定向银行还款付息。

  第二,长租公寓托管机构联合第三方机构推出的住房租赁信贷产品。如“自如”联合信托公司、京东金融推出的房租“分期贷”。以选择“京东白条”支付方式为例,租客需同时签订两份合同,即租房合同和贷款合同。该模式下,贷款机构发放的贷款一次性付给“自如”,租客按月向贷款机构还款,房东基本上按月收租。由此,长租公寓托管机构占用房东一部分租金,形成资金池。

  第三,中小房产中介机构的“租金贷”。如一些中小房产中介机构伙同网贷平台,在未经租客同意情况下,诱骗租客签订借贷协议。租客也需签订租房合同和借款合同,但一般情况下租客并未意识到借款合同的存在。该模式下,表面上租客按月付租金,实际上是每月向网贷平台还贷。同时,还存在中介机构非法侵占他人财物等隐患。若中介机构将资金挪作他用,风险进一步加大。

  对租客来说,规范的住房租赁信贷产品通过“月付”的形式,能一定程度上减轻租客的经济负担;对长租公寓的托管机构或中介机构来说,也能为其补充一定的流动性资金。而违法的“租金贷”,则大大增加了租客的成本,成为不法机构实施诈骗的工具。住房租赁信贷产品的风险也不容忽视。若托管机构或中介机构资金链出现问题,租赁企业无法按期向房东付款,房东和租客的权益都会受到影响,如近期爆仓的杭州鼎家长租公寓。若托管机构或中介机构将上述“资金池”资金挪作他用,其所蕴含的风险危害也会很大。

  当前,金融监管部门对商业银行、消费金融公司的个人贷款在受理调查、风险评价、受托支付、贷后管理等方面都有严格规定,对个人住房贷款还有首付比例等要求。但目前尚无住房租赁信贷的统一管理规定,对中介机构联合信托公司等发放的租房贷款要求并不明确,对网贷平台发放的“租金贷”等管理存在空白和模糊。因此,应加强制度建设,尽快补齐住房租赁信贷管理的短板。下一步,应根据《个人贷款管理暂行办法》等规定,制定统一的管理细则,明确从业机构管理要求,规范住房租赁信贷行为,加强住房租赁信贷审慎经营,促进住房租赁市场健康发展,维护好消费者合法权益。

  具体来看,对第一类产品,应大力鼓励。采取正向激励等措施,推动正规金融机构进一步创新产品和服务,综合运用住房租赁贷款、信用卡分期等方式,更好地满足租赁市场需要。但也应做好资金监控,防范房东利用住房租赁信贷产品套现。对第二类产品,应进行规范。如明确借贷条件、申请方式,既要方便租客借贷,也要防止过度借贷,将借贷杠杆控制在合理水平。同时,要对沉淀在长租公寓运营机构的资金进行托管或集中存管,减少资金被挪用的可能。还要制定相应的操作规程,减少监管套利。对第三类产品,应严厉打击。在互联网金融风险专项整治的框架下,深入实施网络借贷风险整治活动,大幅度提高违法成本,加大对违法房产中介及网贷平台的打击力度。(中新经纬APP)

  

董希淼
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(责任编辑:季丽亚 HN003)
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