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深圳楼市,“新加坡化”还是“香港化”?

2018-06-15 02:55:00 证券时报 

  环宇杂谈

  房价短期难降的情况下,能将住房需求疏导至低成本的外围,这是突破的唯一路径。

  李宇嘉

  近日,深圳住房新政被刷屏,被称为二次房改。“房住不炒”上升到国家战略,但即便各地近两年出台近300次调控政策、“租购并举”渐次推开,也没能抑制住房价上涨。4月70城有58个城市的房价在上涨,本已被压住的一线城市,近2个月房价居然止跌。调控最严、人口产业全面疏解的北京,销售量奇迹般地回升到调控前。怎么办?目光聚焦在勇立改革潮头的深圳。

  大幅调降商品住房比例,政策性住房(人才房、安居房、公租房)占比达60%;本科及以上人才,为社会提供基础服务的常住人口,能以市场房价的50%买到房、市场租金的30%租到房。商品房和政策性住房供应“四六分”,这是对1998年房改20年以来“重市场、轻保障”全面纠偏、拨乱反正;政策房以远低于市场价配租、配售,这是应对近10年房价“屡调屡涨”的真正长效。

  深圳楼市向左还是向右?这是近期业内争论的焦点。向左就是“新加坡化”,即住有所居的问题上,一个都不能少,少数有钱人买商品房,多数人买也很体面的政策房,多数人努力4-5年,都能买得起一套房,教育医疗等资源按民族和种族均分;向右就是“香港化”,即少数有钱人买商品房,多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房,住房领域“二元分层”格局明显。

  非左即右的判断不太客观。不过,不管“新加坡化”还是“香港化”,大家关注的是,穷人或无房人群,怎么解决居住问题。

  先盘一盘家底。深圳的住房基础还是不错的,目前全市有1041万套住房,按照户均2.59人测算,存量住房可容纳2800万人,而目前深圳常住人口加流动人口也只有两千万。既然房子是够得,问题在哪里呢?这就是广为诟病的城中村。城中村提供了51%的住房,但设施和功能,配套和体验,与商品住房存在较大的差距,这被认为与深圳形象、城市转型、住房升级格格不入。

  70%的人租房,这其中80%的住在城中村。房屋和人群匹配现状看,深圳更像香港,而不是新加坡。从住房新政的内容看,深圳意图向新加坡靠拢,做到“房住不炒”。一方面,深圳新建住房的主体是政策房,这些房子计划以较低的价格、完善的配套,分配给人才、户籍低收入无房户、公共服务人员;另一方面,通过整治和拆建,深圳要让不体面的700多万套城中村变得体面。

  顶层设计思路是对的,但“一分部署、九分落实”。从顶层设计到规划,再到一年一年地建设,土地和资金要跟上、政府各部门对接要跟得上。到2035年,深圳政策房占比目标是35%,目前不到15%,新加坡和香港占比分别达80%和50%。土地是大问题,“十一五”和“十二五”,深圳保障房目标不可谓不宏大,此次新政所谓的供应渠道,此前悉数都提过,但完成效率很低。

  何也?老生常谈,储备不到位、旧改拆不动、配套难落地、规划不好调。改革开放前30年,深圳发展外向经济,遗留下大量工业区。2008年以后,深圳产业升级,高科技和现代服务业贡献GDP70%。工业区本可向住房改造,深圳也制定了更新方案。结果呢?大量工业区改造异化为“类住宅”泛滥,逼得深圳近几年要保产业用地;城中村改造为高档商品房,低租金的住房少了。

  不是深圳房子不够,而是近20年房地产化严重,空间成本被抬到高不可攀,这确实有点像香港。靠市场盘活存量,低价配售配租不可行,靠政府则不可持续。目前,深圳人均年收入不够买一平米房子,这契合城中村为主的住房供应。别忘了,城中村套均月租金也到2000元了。继续旧改,房价和租金会越来越高,连香港也比不上了,遑论向新加坡靠拢。房价短期难降的情况下,能将住房需求疏导至低成本的外围,这是突破的唯一路径,但前提是轨道和配套要跟得上。

  (作者系资深地产研究人士)

(责任编辑:何一华 HN110)
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