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万达“一石三鸟”的算盘

2018-02-07 00:10:00 法治周末 

  资料图。

  原题:四巨头战略投资340亿元

  万达“一石三鸟”的算盘

  引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管集团尽快上市

  法治周末记者 蒋起东

  1月29日,万达集团官方发布消息称,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁云商(002024,股吧)、融创中国和京东340亿元入股万达商业,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%的股份。

  万达在官网将此次战略投资定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一”。

  据悉,此次入股,腾讯将投资100亿元,持股比例为4.12%;苏宁和融创中国分别投资95亿元,持股比例均为3.91%;京东投资50亿元,持股比例2.06%;4者共计持有万达商业股份比例约14%。按照这一比例计算,万达商业的估值为2430亿元。

  以14%的股份换4巨头入局,万达究竟有怎样的战略考量?

  回笼资金偿债

  340亿元战略投资的引入,无疑让万达董事长王健林在资金方面松了口气。回顾2017年,万达一个非常重要的工作目标便是降低企业负债。

  2017年7月19日,万达商业与融创中国、富力地产签署协议,富力地产以199.06亿元收购万达旗下77家城市酒店全部股权,融创中国以438.44亿元收购万达旗下13个文旅项目91%的股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

  “仅此一项协议就减债440亿元,回收现金670亿元,相当于减债1100亿元。”王健林在万达集团2017年工作总结中表示。

  万达为何要拼力减负债?答案仍在万达集团2017年工作总结中。

  王健林称:“万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年净增1000亿元负债,压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债,这样加杠杆、逆势而为是不科学的。”

  转型“轻资产”是万达近年来一直努力的方向,然而,万达转型的关键是万达商业转型。

  毫无疑问,万达商业是万达旗下的核心产业。公开资料显示,截至2017年年底,万达商业收入1125.4亿元,租金收入255.2亿元,持有已开业商业面积3151万平方米,在国内开业万达广场235个,覆盖了全国90%具有消费力的城市,年客流31.9亿人次。

  “如果我们不转让这些资产,就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去,就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全,为了保证核心产业发展,我们必须这样做。”王健林一语道出转让资产偿债的内在逻辑。

  万达偿债仍在进行时。就在4家企业战略投资万达的当天,万达酒店发展发布公告称,以约合58亿元人民币的价格出售其在澳洲的两个项目。

  在2018年主要工作安排中,王健林提到,万达集团将采用一切资本手段降低企业负债,包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等,“计划用两到三年时间,将企业负债降到绝对安全的水平”。

  加速回归A股

  事实上,这笔战略投资不仅仅是让万达回笼资金,更是增加了其在A股上市的筹码。

  2014年12月,万达商业登陆香交所,不过,仅仅过了不到两年的时间,2016年9月,万达商业又完成私有化从H股退市。据公开资料显示,当时万达商业承诺在两年内回A股上市,否则万达将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息,而此时距离期限已只剩约7个月的时间。

  “万达商业H股退市资金有了可靠方案。”王健林今年1月20日在万达年会上表示,而此次腾讯等入股万达,似乎就是王健林口中的“可靠方案”。

  万达退H回A的决心如此坚定,在业内看来,主要原因是H股估值偏低,远不及A股。

  “像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商,一般市盈率在10至15倍之间。然而截至2016年3月30日,万达净利润170亿元,每股收益高达6.62元,市盈率只有6倍左右,价值被严重低估。”中国政法大学商学院院长刘纪鹏曾在2016年万达H股退市前夕指出。

  法治周末记者查阅证监会披露的IPO在审企业名单了解到,截至1月25日,万达商业在上交所IPO企业中排名70位,审核进展显示情况为“已反馈”。

  据统计,今年1月份,发审委共审核了45家公司IPO申请,18家获得通过,24家被否,3家暂缓表决,过会率仅4成。在IPO审核把关趋严的背景下,房企IPO的命运似乎更为不易。

  “政策对于融资方面收紧,尤其对地产行业严格的管控,是房地产企业的A股IPO节奏放缓或者搁置的一个重要原因。”易居智库研究总监严跃进表示。

  也正因如此,万达商业竭力剥离房地产开发,向轻资产转型。万达发布消息称,引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业,各方将推动万达商管集团尽快上市。

  主导线上线下融合

  其实,万达的算盘并不只限于回A股上市。万达商业是全球规模最大的实体商业巨头,在与互联网企业的合作中,万达更想做的是主导线上线下的融合发展。

  万达在官网称,重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作,共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式,为中国消费者提供更智慧、更便捷的消费体验,实现实体商业与互联网企业的双赢。

  “此类合作主导权在万达,而万达此前抛售资产后,也有助于进一步整合资源,所以具有积极的作用,但是要防范合作中各类新的问题出现,尤其是新战略新动向等都需要稳步推进,否则当做一种合作的狂欢盛宴,也很难让万达商业地产转型之路走的太远。”严跃进对法治周末记者指出。

  中国电子商务研究中心主任曹磊对法治周末记者表示,万达在尝试转型,跟互联网巨头的合作,无疑补充了自身缺乏互联网思维与基因的短板。

  不过,在曹磊看来,对于万达与其他4家企业在具体的融合落地环节,也有一些隐忧存在。

  值得注意的是,京东相关人士表示,三方合作来形成国内最大的无界零售联盟,其中的三方指的是腾讯、京东和万达,并没有加上融创和苏宁。而苏宁表示,要和万达深化业务合作,进一步推进“智慧零售”落地,此外还将在会员数据、金融服务、仓储物流等领域展开合作。

  各巨头之间的体系能够完全打通吗?究竟是否能够做到互相融合?

  曹磊表示:“万达到底会选择跟苏宁合作,还是跟京东、腾讯合作呢?他们在业务上很大是有重叠和冲突的。万达商业实行互联网+零售解决方案会用哪家平台,万达自家已有一套,腾讯智慧零售有一套,京东无界零售也有一套,苏宁智慧零售还有一套,以及多方会员、数据能否打通、共享,也是个难以选择的难题。”

  责任编辑:王硕

(责任编辑:刘伟 HF113)
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