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李宇嘉:从深圳数据看热点楼市长效机制走向

2018-01-08 00:10:48 每日经济新闻  每日经济新闻

  李宇嘉

  2017年,全国商品房销售规模或将超过16亿平方米,击穿2016年的历史最高位,再次刷新房地产交易记录。近期,管理层不断强调,要坚持调控目标不动摇、力度不放松,年关前后,房价“冒头”的城市仍在出台紧缩性调控措施。

  同时,金融去杠杆预计在2018年推进更加明显,而控制居民过度加杠杆是重点。据悉,热点城市按揭投放规模和占比的“双控”措施,并未因新一年到来释放出额度和指标而取消。因此,在调控政策和金融政策“双紧缩”的大背景下,加上2016~2017年加杠杆透支了一部分需求,各界对2018年楼市并不看好。笔者以总结2017年深圳楼市数据为例,分析2018年热点城市调控走向。

  2017年,作为全国楼市“领头羊”和“风向标”的深圳,创下一个纪录,新房成交量仅2.58万套,这是本世纪以来的历史最低水平。同时,根据国家统计局数据,深圳新房价格环比连续14个月保持不上涨,同比连续4个月下跌。

  由此看来,深圳楼市的调控效果还是非常显著的。新房交易量如此之低,除了楼市调控以外,金融紧缩的影响很大。比如从2017年9月份以后,按揭投放周期延长至4~6个月,而在年初仅为2个月左右,且每个月投放额度仅80亿元(2016年月平均投放近200亿元)。深圳购房者以30岁左右的年轻人为主,承担杠杆和风险的倾向较高,2015~2016年套均按揭成数为6.5成。因此,额度控制叠加投放周期拉长,对深圳商品房交易量的影响很大。

  另外,由于新盘价格管制,很多开发商“捂盘惜售”,甚至将新盘“由售转租”,供应也同步下滑,下滑幅度高达40.9%,从而导致新房销售创造历史“地量”。

  从更代表市场走向的二手住房市场看,情况或许要好一些。数据显示,2017年深圳二手住房成交6.36万套,尽管比2016年下滑37%,但接近过去10年历史平均水平。这意味着二手住房市场相对稳定,小户型、中低价位房源多,契合楼市回调期首次购房和换房的需求特征。同时,尽管新房成交创新低,但低价区域却爆发了,全市房价最低的龙岗区,新房成交占比从过去几年的30%跃至2017年的45%,平均售价仅3.6万元,比全市均价低33%。

  由此可见,类似深圳这样人口基数大、市场规模大、需求潜力大的城市,亟待增加中低价位或中小户型住房供应,满足刚需人群合理需求。

  过去,由于高地价、投资需求泛起,房价快速上涨、新房豪宅化,供应和合理需求明显“错配”。2017年,政策打压、楼市回调、需求降温,恰恰是刚需人群买房的好时机,也夯实了楼市有效需求基础,让住房回归居住属性,这是未来热点城市商品住房供给的导向。

  当然,投资需求不容小觑,除了因限购、限贷而被排除出市场的购买力,很多需求转向不限购的商务公寓和“类住宅”,即公寓式办公、创新型产业用房(编者注:根据创新型企业的发展需求,建设或配建、筹集(含租购)并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房)等。据深圳市房地产信息网统计,2017年,深圳各类公寓和“类住宅”供应了2.9万套,第一次超过了新建住宅供应。

  据统计,购买商务公寓和“类住宅”的人群,60%可归为投资需求。事实上,近两年深圳楼市供给上,住宅和商务公寓及“类住宅”此消彼长的趋势很明显。2016年,深圳新建住房供应4.4万套,下降30.1%,而商务公寓及“类住宅”供应则增加31.2%。2017年,前者供应下降40.9%,后者供应增加11.5%。

  商务公寓及“类住宅”市场繁荣,投资需求推动是重要动力,但同时也不能忽视用地及空间供应上的“错配”。近年来,深圳每年住宅用地供应仅1~2宗,但商业、办公用地供应却有10~20宗。事实上,由于产业升级,服务业近年来对经济贡献率已超过70%,而服务业的办公空间需求是较低的;此外,提高容积率的工业区改造又增加了供应,商业办公和工业厂房明显过剩。于是,很多规划为商业办公的项目,调整规划后,以公寓式办公、酒店式公寓等“类住宅”的形式入市,一定程度上弥补了住宅供应不足。同时,深圳有1000多个工业园区,但2008年以后,产业腾笼换鸟,工业空间需求下降了,原来的“工改工”也在向“类住宅”转变,最典型的是近年来兴起的创新型产业用房。综上所述,未来新增供地向租赁和保障房倾斜的情况下,像深圳这样高度城市化的城市,应向盘活存量商办和工业厂房转变。

  2009年启动城市更新以来,以拆除城中村为主的更新供给了深圳90%的新房。未来,尽管推高房价、拆除低成本租赁住房的更新难以为继,但转向住房租赁是可行的,既疏导需求,又能培育租赁市场。

  另外,临近深圳的东莞和惠州,由于房价较低,近年来一直都是深圳刚需人群成为有房一族的重要选择。将新房、二手住房、商务公寓及“类住宅”、临深销售等算在内,2017年深圳各类住房成交量将达到13万套左右,显示深圳楼市需求非常旺盛。因此,从控制投资需求、引导预期的角度看,像深圳这样的热点城市,2018年调控政策仍要保持高压态势。

  不过,深圳每年人口流入高达50万左右,加上现有人口结构偏年轻,光靠政策抑制显然不是办法。目前,一方面需要大力盘活存量商业办公改租赁,引入租赁企业,培育租赁市场;另一方面,十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,因此应加快推进深莞惠一体化,通过轨道交通覆盖和连接,人口和产业疏导转移,引导市民去外围购房居住。

  如果能拓展租赁,实现区域内住房供求一体化,显然也可以实现“多主体供给、多渠道保障,租购并举”。2018年以后,楼市长效机制将会渐次落地,对不同城市,长效机制具体内容、实施路径也有差别,对于高度城市化的城市来说,壮大租赁和向外围疏导需求是最可行的措施之一。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

(责任编辑:何一华 HN110)
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