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房地产长效机制对人口流动意味着什么?

2017-11-24 20:26:12 华尔街见闻 

  在严查消费贷、限购又限价的严厉调控下,中国楼市进入寒冬。

  三部委在近日召开座谈会,明确强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,并表示加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  对于未来楼市的发展方向,申银万国分析师王胜在2018年房地产行业投资策略中指出,房地产长效机制的建立将促进人口向核心城市集聚:

  包括租购并举、保障房体系、房地产投资信托基金(REITs)在内的房地产长效机制,将促进中国市场(土地、劳动力、资本)的统一,由人口红利转为制度红利。

  申银万国还预测,本轮周期受因城施策、定向调控影响,预计2018年销售增速为0%,投资增速为4%。

  人口向核心城市迁移,核心城市房价有长期支撑

  申银万国指出,房地产行业长期看的是人口与城镇化、土地供给与制度改革。

  1)一方面,我国人口出生率将于2020年开始迅速下降;另一方面,相比于发达国家,我国城镇化进度仍有十年的发展空间,于2030年步入后期。

  未来十年,人口流动会加速并向城市圈集聚:全球经济复苏带动出口,东部经济向好;中西部由政策驱动,一带一路投资;租售同权破除户籍制度隔阂。

图片来自:申银万国
图片来自:申银万国

  2)但是目前土地供给与人口增速之间存在不平衡。

  一二线城市的常住人口增幅高于建设用地增幅,一线城市住宅市场持续供不应求。

图片来自:申银万国
图片来自:申银万国

  申银万国认为,随着经济活动和人口向核心城市聚集,一二线城市建设用地和土地供应面积增加是大趋势,但核心城市房价会长期有上涨支撑。

  房地产长效机制有助于长期供需平衡

  房地产长效机制主要包括发展租赁市场、构建保障房体系、土地改革、房地产投资信托基金(REITs)、以及房产税改革。

  申银万国指出,租购并举将降低人口流动的门槛。

  目前我国租赁市场尚不发达,租赁人口占比和出租房屋占比与发达国家差距较大,流动人口集中的一线城市也与国际有较大差距。

  不过申银万国预计,一二线租赁市场将高速发展:我国14个热点城市2015年时市场规模8344亿元,预测到2020时将达13766亿元,年均复合增长率10.5%。

图片来自:申银万国
图片来自:申银万国

  此外,保障房建设也将进一步促进人口流动。申银万国提到,国际比较下共有产权房定价和退出机制更灵活:

  新加坡租屋模式,是由新加坡建屋发展局(HDB)建造大量租屋并以低廉的价格投放市场。目前新房市场90%以上都有HDB提供的租屋构成,租屋价格也由HDB直接制定。

  香港公租房模式,则是公私两手抓的二元住房体系。一方面是价格低、供不应求、退出机制完善的的公屋,另一方面是售价高昂、政府依赖土地收入的私宅。

  除了租购并举以及保障房体系,房地产投资信托基金(REITs)将利好优质房企。

  今年10月下旬,保利地产(600048,股吧)联合中联基金推出的这一总规模50亿元的REITS获批,成为中国首单获批通过的租赁住房REITs,预示住房租赁市场进一步发展,开始与金融市场衔接。

  申银万国指出,(REITs)促进市场化资本定价,同时降低行业风险偏好

(责任编辑:娄在霞 HN151)
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