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攻克制约租房的 “三大瓶颈”

2017-08-04 02:48:00 上海证券报 
  李宇嘉

  经过迷茫与探索,“租售并举”如今不仅被视作楼市调控长效机制的抓手,并且已成为我国住房制度改革和供给端革新的方向。当然,“租售并举”新制度的提出,首先是顺应需求端的结构性变化而调整住房供给端。目前,新房开发空间开始触顶,但新市民、外来常住人口、中低收入无房户、流动人口等已成为住房需求“主力军”。在近8亿城镇常住居民20%长期租房,热点城市40%常住人口长期租房,2.45亿外来人口中80%租房居住的大环境下,可以说新市民“先租后买”已常态化。再说,出于孩子教育、照顾父母、通勤便利、改善住房空间等多重因素的考虑,很多有房的业主也有租房的考虑。

  不过,虽然租房选择越来越普遍,但在很多人眼里,租房仍然仅是权宜之计,或是不得已而为之的选择。为了尽早脱离租房而成为“有房一族”,很多人不惜集“祖孙三代之积蓄”,背负沉重债务,导致购房市场过于拥挤,需求狂热带动房价上涨预期,炒作泛滥。而在多数发达国家,租房还是买房,选择比例基本“对半开”。本应是住房供应“双引擎”的租房和买房,在我国之所以跛足前行,在于租房无法获得与买房同等的价值。

  目前,制约租赁发展存在“三大瓶颈”。首先,城镇居民70%的财富是住房。楼价上涨带来的资产收益,成为当代居民收入差距的主要载体。其次,由于政府监管重点在新房,我国租房市场长期不规范,诸如“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨租、被迫搬家、不退还押金等乱象丛生。再次,租房无法享受与买房一样的公共服务,如租房人群很难落户,难以享有与户籍挂钩的社会保障。在公办教育分享上,租房人排在最后面,甚至被隔绝。

  事实上,早在2001年国家“十五”规划及2009年扩大内需的方案中,就已提出培育和发展租赁市场。租赁市场屡振不兴,就在于这“三大瓶颈”未有突破。当前,怎么强调“租售并举”之重要性都不为过。一方面,振兴租赁市场能缓冲楼市上下游快速下滑,防止楼市大起大落。另一方面,外来人群和新市民借助切合自身需求的租赁“扎根”城市,迈出打造内需社会的关键一步。此外,资产泡沫已到临界点,能否激活租赁市场,关系到能否夯实楼市需求基础,让资产泡沫“软着陆”。

  足见,“租售并举”也是一项系统工程。从近期中央和地方一系列大动作来看,攻克“三大瓶颈”是出发点和落脚点,相关工作正齐头并进。全国金融工作会议召开,标志着金融风险从“腾挪”转向“出清”,资金“入楼”、助推资产泡沫的局面逆转。切断了杠杆接济,楼价再度快速上涨已无可能。靠房价上涨实现资产溢价收益的购房预期日渐式微。31个中央部门近日联合发文,惩戒房地产领域失信主体,惩戒措施包括限制市场准入、限制商品房买卖备案等。失信房地产主体(包括中介企业、人员)和惩戒对象的信息和失信行为,将在全国信用信息平台——“信用中国”网站、住建部信息平台及各省信用平台上同步公示。住建部还提出,国家将建设政府住房租赁交易服务平台,租赁信息、合同打印和备案、机构和人员备案、诚信管理都将在统一的平台上进行,让租者安心。近期,各地都披露了平台建设方案,监管重点开始向租赁转移。

  随着国家立法层面对同享规则的明确,近期广州、郑州、无锡、济南等地纷纷明确“租房可落户”或“租售同享公共服务”。预计未来更多城市会跟进租售同享公共服务的政策。尽管受公共资源稀缺的困扰,但依据个人对城市公共服务供给在税收、社保缴纳、劳动资源的贡献,将所有人纳入积分排队,是各国公共资源配置的一般规则。目前,深圳、杭州等地居民凭备案租赁合同已实现就近入读公办学校。人口红利不再,各大城市也将加入“人口争夺战”,入户门槛将全面降低,必将实现公共资源共享。

  深化房地产改革不仅是社会共同的期待,也有广泛的民意基础。由此,这项改革难得的“窗口期”已经显现。未来,调控仍将坚持政策稳定与查漏补缺的“重压”基调,楼市将会在较长时间内平稳。

  过去,我们曾想发力住房保障,希望实现百姓的安居梦,并能让房价和楼市软着陆。现在来看,浩大的保障性安居工程成绩巨大、教训颇多。当下,楼市调控向租售并举发力,目的也是如此。事实上,我们并不缺设计改革的方案,缺的是推进改革的决心和力度。眼下租赁市场尚弱小,需上下齐力方可培育,特别需要各地方政府真心实意的推动。为杜绝阳奉阴违、杜绝“会议落实会议”、“文件贯彻文件”,须彻底去除地方经济对房地产的深度依赖,在财税、土地、金融上须有一揽子稳定的扶持政策加紧“落地”。在培育租赁市场的过程中,让地方政府看到人口经济社会协调发展带来的长期红利,让市场看到机会。

  (作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

(责任编辑:岳权利 )
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