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叶檀论断十大最没前途的城市,为何都暴涨了?

2017-05-09 21:25:09 和讯名家 

    本文首发于微信公众号:地产八卦女。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

明知是陷阱,却还是挡不住诱惑。
  明知是陷阱,却还是挡不住诱惑。

  文 | 地产八卦女1

  去年10月中旬,知名财经评论员叶檀写了一篇《我眼中最无前途的十大城市》,就人口流出程度、产业国企化程度和人均财富占有量三个标准,筛选出长春、沈阳、洛阳、温州、唐山、兰州、大同、大连、南昌、哈尔滨这十个城市,认为它们在未来没有前途。

  一石激起千层浪,由于话题事涉城市竞争,众多网站转载、网友评论,甚至连这十大城市里的部分官员,都纷纷站出来为之辩护。星子也不例外,曾经申请授权转载过此文,但因为种种原因,转载的这篇文章最终被删除。

  虽然文章被删,但星子对此文印象极深。因为星子发现,叶檀女士选录的这十大城市,在发表之后房价纷纷暴涨,即使产业结构最单一的大同,房价也微涨了1000。而暴涨最厉害的莫过于唐山、洛阳,其中唐山房价在3月份一个月内直接翻番,洛阳房价半年内上涨了3000,部分楼盘均价破万!

  看到这里你可能觉得奇怪,房价涨得这么厉害,叶檀女士所论断的“没有前途”,到底还靠谱吗?

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  就我个人而言,叶檀女士不看好上述城市的发展,还是有一定道理的。虽然“

幸福的城市是相似的,不幸的城市各有各的不幸”,但叶檀的分析是侧重于未来的整体发展,而非单一的房价指标,所以房价暴涨,并不意味着城市的前途变好。反而最有可能的是,当前与三四线城市不相称的高房价,会导致这些城市最后的一点经济活力都被高房价吸走。

  就拿洛阳来说,洛阳这一波暴涨,主要是自贸区概念和地铁开建,以及郑州限购所带来的挤出效应。从去年年底开始,洛阳房价从四五千涨至七八千、八九千,好的地段房价破万,只比长沙稍微低一点点。

  然而从各项数据来看,洛阳的情况显然远远比不过长沙。截止到2016年,洛阳人口700多万,市区人口接近400万,与长沙类似。但洛阳2016年的gdp仅有3700亿,与长沙相比,仅占长沙8600亿的一半;产业格局失调,以工业和旅游业为主,服务业发展水平较低,在河南全省增速占13位,细分市场并不发达。

  此外,与一省独大的长沙相比,洛阳的人口、资源仍然受到郑州的虹吸效应。从小学生数量来看,洛阳从2010年63.95万人下降到58.28万人。虽然总体上看,受中国计划生育制度影响,各城市小学生数量下降是常态,但河南人口极多,郑州、南阳等城市小学生数量还在上升,而唯独洛阳小学生数量是下降的,这说明洛阳是一个资源与人才流出的城市。

  而反观长沙,在这一方面则是强劲的追赶者,其小学生数量从40万上升到50万,是相当耀眼的人口正向流,超过许多千万人口的城市增量。

从这一方面来说,洛阳的房价只是郑州限购后的溢出效应+自贸区概念+地铁概念的综合反应。相比多多少少有GDP推动和人口、资源正向流的长沙,显然洛阳的房价有些虚空。(自贸区概念太大,且全国来看并不稀缺;至于地铁,长沙早就有了)
  从这一方面来说,洛阳的房价只是郑州限购后的溢出效应+自贸区概念+地铁概念的综合反应。相比多多少少有GDP推动和人口、资源正向流的长沙,显然洛阳的房价有些虚空。(自贸区概念太大,且全国来看并不稀缺;至于地铁,长沙早就有了)

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  虚空归虚空,那么,这10大“最没前途的”城市(长春、沈阳、洛阳、温州、唐山、兰州、大同、大连、南昌、哈尔滨),以及广大的收获了“三四线红利”的城市,如惠州、赣州、泉州、盐城、太仓、荥阳、湛江、绍兴、南宁等,未来房价会降吗?

  星子认为,在最近的几个月内,这些城市房价都可能会继续上涨,但是作为投资非常不合适。如果在这些地方追涨,极有可能做接盘侠,有长期高位站岗且无人换岗的巨大风险。

  为什么这么说呢?这要从这波三四线红利的成因说起:资金贬值效应下,三四线棚改货币化安置推动的改善性需求和一二线限购外溢性需求。简单来说,就是三四线棚改导致货币泛滥,一二线限购导致资产荒。由于货币贬值是客观存在的(例如建材和人力涨价,三四线城市自建房越来越贵,部分拥有自建房权力的农民也不得不去城里买房,这是一种被城镇化现象,但也是一种货币贬值现象)。大家为了资产保值,在没有好的投资标的的情况下,不得已将钱投进三四线城市(注意,是不得已而为之,因为一二线没法买,投资股市期货之类又极度不安全)。

  绍兴楼市就是因为拆迁而兴起、因杭州限购而溢出的一个典型市场。绍兴拆迁力度的增大,增加了商品房的被需求量;而货币化安置政策的推行,也变相地增加了有购房能力的潜在购房者,加之2016年新开楼盘相对数量较少,附近的杭州在3月份连出限购新政,这样也造成了绍兴供求关系向着需求端倾斜,从而就造成了其价格的上涨。根据“云房数据研究中心”发布一组数据显示,绍兴3月份房价环比上涨了10.78%!在所有被纳入统计的城市里涨幅第一!

叶檀论断十大最没前途的城市,为何都暴涨了?
尽管涨幅如此凶猛,但我并不认为绍兴、洛阳等城市拥有长期持续上涨的基础。这些城市没有亮眼的GDP、产业、人口、基础设施,可能部分地区拥有联通一二线城市的高铁轨道,但不足以支撑全城都暴涨。而且,从长远来看,这些城市继续受郑州、杭州等一二线城市虹吸效应不可避免,面临着长期动能削弱的可能。如果只是因为“

拆迁了、有钱了、怕贬值、买不到一二线、就买三四线”这样的逻辑,同样也会面临“没钱了、卖出三四线、三四线房价处于高位、经济基础不好无人接盘(二手市场发育不完全、城市辐射能力差只能吸引到本地客户)”的尴尬。要知道,曾经在2010年房产大牛市中,有太多三四线接盘侠站了整整五年的岗,才在这一波涨价潮中解套。

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  有人说,最差的楼市都在涨,你说的那几个城市,至少也是拥有知名度的城市。例如,当河南最没存在感的南阳房价都涨到了六七千,作为河南副中心的洛阳,房价八九千还奇怪吗?

  说实在话,对于上面的这个逻辑,学名叫“锚定效应”,星子一点也不觉得奇怪。三四线城市上涨,的确有其合理的一面。我只说它不合理的一面:由于经济基础不好,二手市场不发达,客户局限于本地,三四线城市的房产大多缺少流动性,房价虽然高涨,一时半会儿降不下来,但在你买了之后,可能很难找到接盘侠。

  当然,对于三四线城市的刚需或改善型客户,现在随时都可以买。对于全国性的投资者而言,如果你有把握出货,也可以小范围尝试一下,但一定要记得谨慎、勿忘资产配置、警惕三四线楼市风险。

    文章来源:微信公众号地产八卦女

(责任编辑:邓益伟 HN006)
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