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3·30新政实施三月 哪些城市房价更坚挺?

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2015-07-21 07:44:27 来源:第一财经 

  楼市“3·30新政”出台迄今过去一个季度,哪些城市的房价反弹最为明显?第一财经客户端采访发现,一线城市和热门二线城市在此轮房价上涨中表现抢眼,不同城市房价走势继续分化。

  分化加剧

  国家统计局18日发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,数据显示,70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市达到了27个,比上月增加了7个。27个城市中,有20个城市涨幅比上月扩大,涨幅在0.5%以上的城市有6个。

  中原地产市场研究部根据每个月的定基分析,在新建商品住宅方面,相比3月份,6月份70大城市的房价指数分化严重,其中24个城市出现了上涨,涨幅最高的是深圳,最近三个月深圳房价环比上涨了20.7%,上海房价上涨了6.8%,北京上涨了4.7%,广州上涨了4.2%。

  此外,杭州、南京、宁波、天津、温州、厦门、武汉等城市涨幅也比较靠前。而对比3月份,目前房价仍在下跌的城市则主要是三四线城市。这也说明楼市“3·30新政”之后,不同城市之间的分化进一步加剧。

  随着中国房地产市场告别“黄金十年”,全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,一去不返。未来十年左右,中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间,但“分化”将成为关键词。在一部分城市继续坚挺反弹的同时,其他城市的增长空间却十分有限。

  中原地产首席市场分析师张大伟对记者分析,这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就15到20个左右,其它城市出现突然上涨的可能性不大。三四线城市未来可能有涨有跌,但看不出它们有持续上涨的态势。

  供需决定未来

  是什么原因支撑了这些城市房价反弹呢?这其中,人口流入和需求无疑是最重要的一个原因,包括过去几年常住人口的复合增长率,外来人口占常住人口的比重等。经过十多年的高速发展,在一二线城市中,本地人大多已有住房、存量增长空间已经有限。因此未来的增量主要依靠新增的流入人口。

  上海易居房地产研究院近日发布了一份35个重点城市市场风险的研究报告,从综合排名来看,位居东南沿海的二线城市厦门位列榜首,可见其市场需求之旺盛。

  厦门当地多位房地产业界人士告诉记者,厦门净流入人口已经超过了户籍人口,现在买房的主力军来自周边泉州、龙岩等地。由于厦门是福建唯一的副省级城市,城市环境建设位居全国前列,此外包括教育、医疗等公共资源也是福建最好的,因此吸引了大量周边人口的流入。

  “我们初中班,至少已经有三分之二的人在厦门买了房子。”来自泉州安溪一个乡镇的施先生说,福建的经商群体十分庞大,不管在本省还是在外省做生意,很多人都会想在厦门买个房子。

  也正是如此,虽然今年厦门的涨幅并不算最靠前,但由于去年全国房价下跌的时候,厦门仍在上涨,因此综合近两三年的表现,厦门的涨幅在全国数一数二。

  除了厦门,北上广深4个东部城市,由于作为一线城市的特殊地位和功能定位,它们对外来人口强大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求,使得它们的住房需求潜力仍然较大。另外,像昆明和成都由于尚处于房地产市场的快速发展期,特别是在新型城镇化推进背景下,仍延续了住房需求增幅较大的趋势。

  张大伟认为,从长期来看,一个城市未来新房市场的发展潜力主要由这个城市的人口所决定,更准确地说是由适龄购房人口所决定。通过对当前重点城市购房者年龄结构的分析发现,购房者有一半以上集中在25到40岁这一年龄段。在这方面,北京、广州、深圳、杭州、厦门等城市占比靠前。也就是说这些城市的购房需求十分旺盛。

  一些城市即便某段时间内库存量较大,房价出现明显调整,但只要需求仍在,反弹早晚都会到来。这其中,浙江板块的走势尤为明显。6月份,浙江板块房价在增幅排行中依然靠前。其中杭州和宁波排行第五和第六位,增幅分别为1.3%和0.6%。

  在张大伟看来,像杭州、宁波这样的二线城市,经济发展非常不错,也不缺乏市场需求,只是由于之前价格过高,供应量过大,所以去年初出现价格深度调整。但在价格充分调整到位后,其成交量也迅速扩大,比如杭州上半年成交量同比增幅近150%,创近5年来新高,价格也迎来明显的反弹。

  需求是一方面,一定时期内的供应也是影响房价的重要因素。比如,厦门去年房价最为坚挺,而到9月之后,深圳率先反弹。仔细分析这两个城市,不难发现有不少共性,一是两个城市的流入人口都超过了户籍人口。二是这两个城市的土地供应一直都偏紧,可供房地产建设的土地偏少,市场供不应求。

  而像呼和浩特、兰州、海口、乌鲁木齐、银川、西宁、西安等城市,这些城市共同点在于供求失衡,市场供大于求,预计2015年整体复苏有些乏力。而不少城市虽然目前的经济发展速度也比较快,但由于之前新房市场发展太快,已经消化了太多有效需求,因此未来的空间比较有限。

  易居研究院的报告显示,北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、厦门、武汉、郑州等城市的楼市风险较小,值得开发商和购房者进入。这几个城市均为一线及重点二线城市,此类城市的共同点在于市场需求旺盛,供应规模和压力相对较小,房价反弹驱动力强,房企或个人投资的风险度较小,机会相对较大。

(责任编辑:HN016)

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