免费手机资讯客户端下载
       

李开发:今后五年一线城市的房价依然是稳定上涨

  • 字号
2014-08-06 13:24:25 来源:和讯网  作者:李开发

李开发(资料图)
和讯专栏作者 李开发

  非常感谢今天到场的各位嘉宾朋友、媒体朋友。这几年来,由于工作一直非常忙,出来的机会非常少,这一次是老朋友的关系好,所以不得不来。刚才主持人介绍,说李老师这两年来得少,大家已经生疏了,希望李老师多介绍点。所以我先多说两句,加深大家印象,以便今后关注我的朋友更多一些。

  下面我介绍有这么几个点,可能有人会认识和了解我。有的大家还能想得起来。

  第一,从2002年后开始,我有机会到中央电视台做嘉宾的节目比较多,包括凤凰卫视,包括其它如人民网、中国经济网等主流网站,所关注的话题,国有企业改革,环境保护,房地产宏观调控。当时我在国务院国资委的研究机构一个部门,专题研究部担任主任,所以这方面的内容是我的工作内容。

  第二,2004年,国务院命名天津市为北方经济中心,这对天津市与整个国家是一件大事。所以天津市委市政府决定在全国请两名城市建设与城市规划专家来天津指导工作。当时请了两个专家,一个是我,另一个是清华大学建筑学院院长毛其智教授。这个事件说明我当时在这个领域已经有了一定的知名度和影响力。PPT上有我和万科王石、天津市委政府领导的会议照片。

  第三,2005年,新浪网举办中国名家专栏周,我是城市建设与设计领域的,就有了《李开发专栏周》,另外,杂志《建设人才》将我选为封面人物。这个城市建设与房地产的人会关注这个。

  第四,从2002年起,我为多家网站做过城市规划与建筑设计专题。比如,搜狐网,2002年,它的专题是北京首堵,交通难题,这个是约我做的,21个版面,规模比较大。

  第五,我是国家房地产政策讨论与宏观调控的积极推动者。在2005年后,我发的文章比较多,社会影响比较大。为国家出台房地产调控政策出台起到了积极的促进作用。有几篇文章被社会广泛转发,例如,《房贷新政劫富八百,损贫三千》等等。一时间朗朗上口,当时我是建议政府对房地产进行调控干预。

  第六,2004-2006,中国的理论界、财经界、法律界产生了一场影响深远的参与专家众多的国有企业产权改革大辩论。通俗的说法叫“郎顾之争”,郎咸平教授就是从那个活动走出来的名人。那么引爆这个影响三年之久的活动的人开头是我。因为我当时是国务院国资委职业经理研究中心专题研究部主任,我就研究国有企业改革的法律,政策,郎教授批评国有企业改革中的企业领导人侵吞国有资产的问题,一个多月,郎教授发了好几篇文章,但没有回应,学术界无人理睬,所以我要回应,这样,这个影响国家整个国有企业改革的政策制订与实施的大辩论这形成了,几乎全国三大领域的数百名专家都参与了。辩论的结果还有一个,就是我主编了一本书,名字叫《较量》,成为2004中国管理类畅销书。

  第七,2006到2007两年,国家有一个关系千家万户的重大法规修改,这就是交通强制保险。事情是由著名的女律师刘家辉提出来的,她找了著名学者易宪容,易老师又让她找我,结果我们三个人首发,提出了修改交通强制保险条例的建议。这个条例对全国的私家车用户有重大意义。我们的建议得到了国务院领导的关注重视,网上有新闻报道。讨论听证会,一场又一场,结果是,私家车的个人保费下降了35%,保额也大幅度上升,达到了60%,极大地保护了私家车用户的合法权益。

  下面给大家看一个人民网的新闻,《保费下降保额上调 "交强险"教会我们什么?》 2008年01月14日14:18人民网,备受瞩目的新版交强险费率方案终于在上周末出台:2月1日起,各车型保费平均下调10%,医疗赔偿限额增加了25%,死亡伤残限额更是猛增近一倍。这个结果,不仅基于一年来的经营数据,还一定程度上吸纳了来自“听证会”的民意。体现了科学、公正的监管理念。所以有朋友说,李老师,你到全国有车的地方就有饭吃了。

  第八个事,2008年,联合国减灾署召开《城市重建规划国际高峰论坛》,会务组是哈佛大学、麻省,伊利诺大学的城市规划系,我是提交论文的,经过审查的,会议共有几百位外国专家学者,两个星期的会,主题是城市建设,城市规划,清华大学建筑学院院长毛其智也出席了会议。那个会上,我成为了主题演讲嘉宾。几种语言同声翻译。现在的国家住建部行业网站有这个视频。

  第九个事,国家发改委在中央台组织一个专题,国家发展战略与东西部发展,主讲嘉宾是国家发改委副主任杜鹰,两个对话嘉宾中,一位是中国科学院的樊杰教授,他是给政治局常委上过课的,网上有新闻,另一位是我。我的主题发言是东西部的国家发展战略平衡。当然,此外还是有许多事。就不一一列举了。

  这些事情介绍一下,说明李老师是积极做事的,对城市发展、房地产调控,房价趋势也是有研究的。今年年初,中国房地产领域的大企业家王健林先生出了一本书,那上面有我的点评或者叫序言。我跟多房地产领域的大企业家也比较熟悉,象王石,任志强,冯仑先生等,曾经在多个讨论会与活动上见面。

  不好意思,有点八卦,这年头喜欢八卦的人比较多。

  下面谈正题。

  既然是著名经济学者,又是研究国家发展战略与房地产政策的,当然要给大家提供点干货。

  第一个专题,关于当前的经济形势。总的定义是稳中向好,艰难转折。这个八字中的含义非常丰富。那么经济形势是当前一切问题解决的背景,不能不清楚。其它学者专家怎么看那是一回事,我是从实践中研究出来的,我说说我对当前的经济形势的看法。

  一是当前经济有病,要好好治,认真的治,彻底的治,不治不行。我们的经济主要有三种病,这些病是过去十年中形成的,病情比较严重。这个第一种病是浮肿病,第二种是软骨病,第三种病是肠梗阻。

  这个第一种浮肿病面积比较大,危害也比较大,病情挺重,需要深入地治。它表现在,基础设施建设,开发区建设,二三线城市的房地产开发。基础设施建设表现在,许多地方远远超过实施生活需要与发展需要去建设基础设施,比如,全国有上百个城市要建设世界级大都市,有数百个城市的建设规划是要建设200万以上的人口的大城市,许多城市的规划面积都是现在的城市建成区面积的5-10倍,动不动就是要建有300人口的城市,500人口的城市。要知道在国际上,100万人口就是相当出色的大城市了。规划面积一大,就是建设道路,地下管线,九通一平,相当一批城市的规划区,入夜华灯齐放,有些是几十公里,但是没有人,基本上也没有车通过。这些是浪费,但是钱已经投了泥里面了。二是开发区,过去的十年中,城市兴起了多次开发区热,许多地区连乡镇都有开发区,开发区要平整土地,修理道路,要把耕地变成建设用地,好端端的农地变成荒地废地了。削去了表层的壤土,黄土翻出来,再压实,修路,挖地基,这样,农地完了。100年自然风化才生出十厘米的壤土,现在玩儿完了。三是房地产,一线城市还好,二线三线城市也到处建设房地产小区,不是不可以,但你得要根据市场需求啊,象郑州的东区,几万幢房屋没有人住,偌大的小区平时没有人气,更差的如鄂尔多斯,几十平方公里的康巴斯新城区,一天路上没有几辆车过,这样的房地产新区浮肿病不知道十年能不能治得好一点。

  二是软骨病。一个国家如果强大,健壮有力,主要表现在机械化工治金这些核心产业发展得好,科技进步,创新能力强大,有这些就有新产品。精密机构,重化工业,比如芯片,比如特殊钢材,没有坚强的基础产业,你的工业如何与人家竞争?过去的十年,我们举国上下劲往一处使,全力发展泡沫经济,权贵经济,上市圈钱,发展垄断产业,拿地赚钱,拿权换地,利润动辄是50%,只要有地,开发几幢楼就赚了上亿元,过去的十年,如果你是做小机械,小电器,服装,印刷,这些就业密集型的产业,年利润平均2-3%,稍一波动,就亏损了。所以企业都把钱转移到炒作房地产项目上去,现在的沿海地区中小企业,相当部分奄奄一息,在温州,40%以上的中小型企业面临巨大困难,经济上的捆绑担保也累垮了许多好企业。这些企业在通常都拿不到贷款的背景下,仅有的流动资金企业家们还拿出来炒作房地产。因为企业家们是要创造利润的。这些年有多少精密制造企业,重化工企业发展得很好的,没有,没有就是软骨病。治软骨病的关键是要让制造型企业优先发展,让创新企业有好的利润,有一个全社会关注制造型企业的好环境。

  三是肠梗阻。钢铁业,建材业,煤炭,太阳能,光伏企业,大量的轻工产业,农业的投入也减少了,这些曾经过度发展的行业现在是衰败,市场没有过去的那么大了,出口也少了。风能,光电等行业,这些曾经一哄而上的企业,现在等着一哄而下。许多产业由于发展过度,现在有上游,没有下游,大量的产品没有人要,大量的产能没有办法组织生产。产能发挥不了,就意味着资产失去作用了,资产的使用价值缩水,甚至价值无限接近于零,产业转移、产业链升级换代比较残酷,转移不了,只有淘汰,这个转移不是正常的产业转移,不是正常的产业升级,是无情淘汰。肠梗阻要治,不是药能疏通,而是手术切除,这个对身体的损害大去了。

  但是,不治病不行,不治病原来的病灶就会深化,肿就成了癌,涉及的面就更大,治病就更难。所以我们应当拥护政府大刀阔斧地整顿,治理经济病,这些病是过去的十多年中日积月累形成的,而现在承担这些压力的是现任政府,我们要充分理解政府的难处,支持政府的经济调整与政策调整措施。

  调整必然会促成经济形势的变化,必然有盘整,有升有降,经济增速放缓。治理上述的三种相当沉重的经济病,有两种办法,一种是休克疗法,是极端的做法,治得快,但是伤害重,震动大,另一种是温和的治,顾及社会稳定,顾及多民族国家,顾及政策的缓慢变化,两种政策方案各有其长,我赞成后一种办法,积极调整,因时利导,因为不能轻易否定一个政策,政府的政策要有连续性,所以,积极地实现调结构,转方式,稳增长,时间会长一点,想和大家说的,今后五年主要就是这个三项任务。中国不能再强调GDP,要强调稳定增长,持续增长,不要带血的GDP,不要畸形发展的GDP,也不要拉开贫富差距的少数人富裕的GDP。

  下面讲第二个专题,物业税。因为不管出台多少政策,真正影响房价的税收是物业税。已经从2006年说到现在,8年了,一直没有出台,但是看最近的频繁动作,好象离出台的时间近了。所以给大家普及一下。为什么要出台物业税?物业税有几种征收方式。为什么说是物业税是房价调整的关键的税赋?物业税什么时候会出台?物业税大概有多少个点?物业税的杀伤力有多大?这个应当是大家非常关心的。

  物业税是世界大多数国家,尤其是发达国家的主要税种之一。就是不动产税。大陆是学的香港的说法叫物业税。象韩国,物业税是增值税,增值部分的60%交税,再加上其它契税,增值的部分政府拿走了75%左右,所以人们不炒房,投资人不多。另外,如果你有数套房,物业税有两种征收方法,一种是单一税,一种是累进税,这个累进税的杀伤力可大了。比如,第一套房是2%,然后每增加一套房,税率增加1%,如果某人有三套房,第三套就是4%了,所以炒房是万万不能了。

  下面说说我们当前的物业税研究,从学者的层面来说,总体来讲,物业税是要建议早点开征,但是税率比较温和。在美国,不动产税是根据城市的发展情况来定,发展的特别快的城市,要抑制投资人炒房,要降温,所以税率较高,发展比较差的,税率比较低,以鼓励人们居住与购房。到目前为止,不动产税高的在3-4%,低的在1%左右。在我国,学者们讨论的是,1%以下,0.6-0.8%,这个税是温和的,说实在话,房东是可以将这个税收转到租户头的。为什么要制订如此温和的税收,主要是稳定房地产市场,二是政策的变化不要太大,防止社会波动。三是第一次出台物业税.物业税的大致意见,有说是人均40平方以上,三个人家庭的在144平方米以上的开征。前不久许多专家提出,要宽容地看待居住面积,因为生活条件好了,这是大多数人的条件都得到改善了,许多人将父母接到大城市来了,有些人请了保姆,第二套房也算是一种合理需求,是生活质量的一种情况,这样就有了一种说法,就是虽然只有一套房,但在人均80平方米以内物业税是零税率。当然这些还算是一些专家的想法,具体最终如何决定还不清楚。

  物业税据说很快要开征,由于是温和地开征,大家就不用担心。专家的意见认为,应当在生活质量提高的情况下,允许并鼓励一部分有条件的人持有第二套住房。正象上面说的那样,因为先富起来的人有保姆,有父母,也要得允许这些家庭有会客室,书房,过去我们的住房设计中是没有会客室与书房的。二套房的税收的税率设计得比较低.我的个人意见是第一套可以在城市中心区,第二套如果是城市郊区,可以征收较低的税收,为什么呢,城市市区是上班族的切身利益所在,富人多占了,房价就会抬高。这不公平。市区是城市公共资源所在的主要汇集地,房价的主要成因是公共资源的拥有量。希望有钱人不要过多地占有城市的公共资源,如果一个人在城市中心区只有一套房,它在城市郊区购买的第二套房,我的看法是税收标准可以是市区的一半。这样对持有多套房的人,要购买市中心区的房子的人是个约束。物业税的税率比较温和,再加上没有提累进税,所以,房价不会象许多人说的那样会大降,依我看,物业税真正出台,不会对房价有较大的影响的。当然,这个看法仅是部分专家的看法,这仅为大家了解物业税的作用与方法提供一个参考。

  第三个专题,谈谈当前社会的资金状况。这个问题为什么要谈,其实它非常重要,因为这东东跟房价的关系非常大。当前社会上大约有多少资金在流动?广义的货币总额M2是120万亿,全社会的影子银行,例如债券、证券,信托,基金,这些影子银行大约有50万亿,国内每年新增外汇回笼用的人民币25万亿。今年上半年我们国家的GDP是26.9万亿。最近决策部门又在讨论降低银行准备金,每降低0.5,约释放2000亿元,按4倍来计算,将拉动8000亿元货币总量。2013年全国贷款总额约72万亿,因为贷款中基本没有一年期以上的贷款,所以还有货币周转量,全社会的流通总量就达到两倍甚至更多。国内的资金总量算起来就有200万亿。这就是说,我们的社会中货币还是非常多。

  但是人们不仅要问,货币多为什么贷款难?这个简单,是因为国家要控制在房地产领域的贷款,让资金回流到实体经济当中去,回流到科技创新当中去。另外,也得了承认,过去的三五年中,二线三线城市的房地产与基础设施的过多资金投放造成了资金沉淀。大家清楚,那个鄂尔多斯的新城康巴斯,50个亿,五年建设而成,城市很漂亮,就是没有人。原计划的是150万人口,这样的城市是它的产业拉不动它,就业的岗位没有,怎么能拉得动,所以这样的三线城市或者四线城市不顾实际来投资如此巨大的项目,导致资金严重沉淀,这当然要带来国家对房地产贷款的严格管控。象这种情况在一线城市就比较少,因为一是城市的产业链条能带动源源不断的投资,投资带动就业与服务,在北京昌平的一个城中村,一个真正的村级组织,全村人口只有1000人左右,但是出租房是10000套,一大批年轻人在这里居住,就是因为大城市有巨大的就业空间,北京每年的新增投资达到8000亿,这8000亿带来的投资项目除了本地人的就业外,还会为外来人口带来约70多万个就业机会。因为房租价格较高,所以年轻人收入有限,就租在城郊的村民的出租房。北京深圳的这样的城市,有没有空置房,肯定有,数量还不少,为什么空置,因为两个原因,一是没有物业税的额外的压迫,二是因为房价上涨的速度过快,出租的增值空间不如等房价上涨的收益来得更高。我是赞成强化房价调控。减少对不合规定的房贷的支撑,也是这个道理。应当承认,在大城市,虽然国有的几大行严格执行国家的房贷规定,但是人们还是可以从影子银行获得大量的资金,可以从小贷公司、包括象余额宝这样的互联网金融公司取得资金。不要小看这些非主流渠道,贷款的总量可能不比银行少多少,因为市场开放,各种投资类资金在运作过程中还是可以流到房贷这边来,所以一线城市的房价原则是稳定并且会适度上升,好的地段依然会涨幅较大,比如,靠近地铁站,学区房,靠近优质的商业中心与医疗教育单位的,这些地段的房价一定比周边的要高一些。

  第四个专题,要和大家谈谈房价涨上去,会不会落回去。我们要举两个例,一个是石油的例,查一下历史的记载,1973年,国际石油价格是每桶是11美元,2007年涨价最高峰突破了147美元,从2002年油价每桶21美元开始,从2009年盘整,但是现在人们已经基本习惯了100美元,目前最高原油价格是106.93美元,最低是95.72美元。第2个房价的例子,海南房地产价格崩盘,想当年万通的冯仑与建外SOHO的潘石屹就是1992年从海南逃出来的,当年每人从海南的炒作中分得了800万元,后来办了新的企业,现在都成为中国的房地产的大亨。这几位的资产都是以百亿与千亿的量来计算了。为什么会这样。这里我给大家解读一下。房价的大幅调整,涉及到整个价格体系,价格是一个拼盘,价格构成是一个由市场不断调整形成的体系。体系是一个长期形成的结果。

  从历史上看,除了大革命外,价格体系都是相对稳定的。石油的价格,从11美元到100美元,为什么降不下去了,这里我要大家分享几个规律性的结论。一是当前需求决定价格。你需求那么大,价格就会上扬,眼前市场决定了价格。二是长远需求决定价格。比如石油,车越来越多,车的质量越来越高,价格只会涨不会落,这也是按着脚指头能想得到的事。三是资源的可替代性决定价格。如果许多东西可以替代石油,那么石油的重要性就要降低。一个家庭,最重要的资产是什么,房子,有什么能替代,没有,太重要了。而且是和土地在一起的,土地是不能再生的资源,完全没有可替代性。四是政策的稳定决定价格。这个就不用解释了。

  那么,我们城市的房价会落下去吗?简单地说,有旺盛的产业发展与就业需求的城市的房价都不会落下去。他有产业支撑,有巨大的发展空间,不停的有投资,有创业,就有就业,外来就业人口越来越多,怎么可能跌落下去,不可能的。注意我讲的这个前提。

  第五个专题。要研究经济增长的来源。2013年,我们的统计出来了,投资拉动的增长是75%。实际上最近的十年都是这样。靠新增投资来增加产值,增加税收。国家正在增加大项目建设,拉动经济增长,这个做法近五年改不了。最近会有许多个万亿级的大项目出台。

  这个问题说明了什么?在发达国家,投资拉动占新增国民产值是多少?通常是25%。我们是人家的三倍。这表明我们的经济,有这样的几个特点,技术改造、技术创新的力量相对较弱,产业结构的链条层级比较低端。投资型经济最大的特点是,拉动就业的能力较强。对一个城市来说,新增投资,面对的三方面的就业人口,本地已经就业的要调整,本地失业的,外地的调整的,失业的。比方说,一个央企,在房山投资了,但是老北京的人不去那里找工作 ,因为拖家带口,已经在市中心或其它区域安定下来的,所以他(她)不到那里去找工作。对外来人口就不一样了,第一次来,在哪是哪,同时,许多新岗位,由于时代进步,对人才的要求也高一些,也要从外地来找。这就导致外来人口大量涌入城市。前些年,我们测算过,一个城市,如果每年有5000亿的投资,大约有60-70万的外来人口进入城市。这是个规律。所以许多产业发展好的城市,外来人口会稳定的增长,对住房的需求是刚性的,这样的城市,房价也是难以向下走的,几乎是清一色的向上走。

  第六个专题,就是大家目前最关心的内容,关于最新的户口放开制度。我的看法是,它将为深圳的房价向上冲提供了重要动力。深圳不会开放户口立即入户,但是积分入户肯定开放。你可以要有四年到五年的积累,才能入户,享受社会公共福利。这样,肯定会产生一定的冲击波,居住在深圳,不是棚户区,如果你都租不起象样的住房,怎么可能算你达到一定的转户条件?现在转户的条件是什么,在每年北京的人大政协里开会时都有议论。许多人不知道, 其实核心就是你是为这个城市添砖加瓦的人,还是来分蛋糕的人?如果你是来作贡献的,那你要达到城市平均收入的中线以上,就是你是做大蛋糕的。如果你是来分贡献的,分蛋糕的,连租一套象样的住房也租不起?怎么评定的你的创造能力。对不起,城市不欢迎您。所以为了这个指标,你得要想办法租一套象样的房子,你还得要好几年都这样,当然你还是交劳保,政府怎么管你,就看你的收入能力,交劳保情况,住房情况考不考核?简单地说,城市也会嫌贫爱富,这个大家可以理解。社区肯定会考核,收入能力体现在你的创收能力,这是水平,专业技术,工作能力,能为城市作贡献的能力。我们讨论过这样的话题,怎么让外来人口入户?一是要工作几年,这才算稳定就业,二是文化程度,技术程度,当然是专业指标考核,三是什么样的人算是增贡献的,不是分贡献的,就看收入有没有过城市平均收入水平。当然,社区要进行审核。收入条件,住房情况都有要求,为了入户 ,就是要有象样的房子,再小也不能小过一室一厅吧,大家为了通过入户 的考核与评价,租房子,租较好的房子,或者购买房子,这几乎是必然的选拔以。所以它会带动房价适度上涨。

  第七个专题,就是全国城镇化的政策拉动。全国近14亿人口,现在有9亿是农村户口。农村的人口要逐步进城,多少人,最近的十年,至少4个亿,进城的人都要住房,每年要有4000万人口进城,这就是4000万个市场需求。这些人到那些城市,必然扩大了住房需求,导致房价稳定上升。

  第八个专题,要跟大家讨论的,是政府财政的主要来源分析。许多人在说,政府财政现在是土地财政,确实是。这是过去的十多年房地产政策导致的,或者是形成的。十多年的房地产宽松发展的政策,由于房地产利润率远较实体经济为高,所以资金就自动转入到房地产领域。这是经济规律。现在要治经济上的浮肿病,比较难,因为已经成为土地财政的依赖症。许多专家算过账,就是政府的财政的60%是来自的土地的收入。

  大家要清楚,政府财政要养活的人数不少。工作费用也越来越高。财政收入从哪里来,实体企业发展不景气,政府的财政收入就少,所以如果房地产的财政收入不上来,政府的收入也不能保证,这怎么行?如果政府打压房价,房价一下来,房地产的利润就要下来,政府的财政收入就要大幅度降低。因为,地方政府打压房价就是打压自己的收入。好了,我们大家该清楚了,政府调节房地产市场,就只会稳定房价,不会打压房价,因为打压房价,对房地产市场没有好处,对政府财政收入没有好处。所以,大家看到没有,就是许多城市都在放松限购,开放房地产市场,让房价宽松管理,就是这个意思。

  今天耽误大家宝贵时间,我讲了八个专题,一是经济形势的三种病,如何冶病。二是关于物业税,三是社会资金状况,就是市场资金非常充裕,四是房价涨上去,能不能跌回来,基本是不能或者是很难。五是讲经济增长的主要来源,主要是投资拉动。六是讲户口开放制度,它会强调入户条件,买房的人会增多,房屋出租的价格会提高。第七个是城镇化政策,每年有4000万人从农村走向城市,他们都有住房需求。第八个专题,是讲的政府财政收入的来源,对房地产的依赖性非常大,至少最近的十年就是如此。以上八个专题,七个与房价和房价趋势有关。简单总结一下,在一线城市,在不断有投资的城市的中小城市,房价回落很难。最大的可能是稳定或上升。

  谢谢大家!

  (李开发,著名经济学家,博士,研究员,长期研究房地产市场下宏观调控政策,研究城市建设与规划设计。发表过各类论文一千余篇。)

    

(责任编辑:HN016)

相关新闻

更多专家观点>>

暂无专家推荐本文
全部观点(

0

)
专家观点(

0

)
网友观点(

0

)
  • 暂无观点
您推荐的 标题 将自动提交到和讯看点, 请输入您的观点并提交。

评论精品策划

推广
热点

  【独家稿件声明】凡注明“和讯”来源之作品(文字、图片、图表),未经和讯网授权,任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载,请与010-85650688联系;经许可后转载务必请注明出处,并添加源链接,违者本网将依法追究责任。