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周彦武:中央对房地产的态度在悄变

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2013年11月04日07:11 来源:和讯网  作者:周彦武

和讯专栏作者、独立财经评论人士
和讯专栏作者、美信咨询首席经济学家周彦武

  中国的个人房贷业务主要有国有四大行承接,尤其是钱荒后,四大行中、农、工、建占个人房贷业务的比例占至少在80%以上,尤其是中行和建行,股份制商业银行钱荒后急剧减少了个人房贷业务。

  据《上海证券报》报道知情人士透露,10月前27天中,工农中建四大行新增贷款仅为930亿,而同期存款流失高达12900亿。目前市场对10月金融机构整体新增贷款预期不高,最低预期至4500亿。9月份金融机构新增贷款为7870亿,前三季度中,2月份新增贷款最少亦达6200亿。过去的9个月,四大行单月新增贷款最高达3700亿,最低亦有2080亿,类似10月接近月末新增量仍不足千亿规模的月份少见,知情人士称,这一表现主因存款流失明显。

  2012年10月,四大行新增贷款为2200亿,2011年10月前27日,四大行新增贷款为1410亿,2009年10月四大行新增贷款为1360亿,2013年9月份四大行新增贷款为2760亿,至少是10月的两倍。很明显10月四大行的新增贷款远不如前些年,而四大行又占据了80%左右的个人房贷市场,不难推断,无论是环比还是同比,10月份的个人房贷业务出现了暴跌,环比暴跌程度大约为60-70%,同比暴跌大约50-60%,量变到质变,拐点已出现,完全可以说房地产泡沫已开始破裂,不管是在一线城市,还是三、四线城市,一线城市房贷额度占总房贷额度的大约40-50%。不用看开发商怎么嚷嚷日光盘有多抢手,看看个人房贷额度才知道房地产的真实状况,贷款批不下来,即使都签约卖出去了,开发商还是收不到1分钱。

  央行政策未变,各商业银行总行也没有下达停贷要求。但是一些基层行房贷收紧确是不争的事 实。一些基层行房贷占个贷比例已经由此前的80%下降到45%。我们知道,一直以来个贷和消费信贷中个人住房按揭贷款比例最高,许多人甚至将个贷和消费贷 等同于个人住房贷款。而现在却不同了。

  银行曾经助推了房地产大泡沫,同样道理,失去银行的支持,房地产泡沫立刻破裂,不是晚些破裂,是立刻破裂。商业银行已经感受到房地产市场的巨大泡沫风险。房价非理性上涨助推的金融泡沫风险正在加剧,吓退了银行房地产贷款包括个人住房按揭贷款。房贷由过去的优质资产转变成高风险资产。晴天给伞,雨天收伞,只落井下石,不雪中送炭是银行的一贯本色。对于企业和机构的不良贷款,很容易转移,资产证券化可以市场渠道转让,但个人房贷不能。成也银行,败也银行。

  房地产的下滑拐点已经出现,接下来就是市场和银行间的恶性循环,银行减少房贷造成房地产市场下滑,房地产市场下滑造成银行风险意识增加,进一步减少房贷,如此循环,下滑速度会越来越快。

  关键点已经不是流动性是否充裕,而是银行已经认为房价太高了,远远超出了理性的范围,个人房贷不再是优良资产了,是高风险资产,而这种高风险资产流动性奇差无比,且利润微薄。银行不为房地产泡沫提供动能,就等于主动刺破房地产泡沫。即便是地方政府力挺也无济于事了,人们对房地产的态度已经改变了,大趋势已经形成,历史的车轮无论任何小丑都无法阻挡其前行,是泡沫,总是要破裂的。流动性紧张是刺破房地产泡沫的外力之一,央行一直放短收长,提醒银行未来的资金会越来越紧张,成本会越来越高。正是因为QE缩减推迟了,才让央行更不安,担心大量外汇流入中国,推高房价和资产价格水平,于是央行提前紧缩。截止昨天七天回购利率上升55个基点至5.55%,这是连续第十天上涨,创下2007年来的连续上涨时间最长的记录,一年期的掉期利率上涨6个基点至4.25%,早前触及4.27%的高点,这是自6月24日以来的最高值。中国财政部早间完成招标的1年期固息国债中标利率4.01%,再度刷新年内1年期国债中标利率最高纪录,亦明显高于3.8%的市场利率,超额认购倍数仅为1.22倍。房贷是银行投资回报周期最长的资产,利润率相当低,企业和政府贷款一般不超过8年,快速周转是维持高利润的诀窍,资金利用率越高,利润才越高,即使在基准利率上上浮50%,房贷20-30年的周转期太长,这对目前短期资金紧张的银行来说还是无利可图,不过这足以让买房人感觉压力增大了。

  中央政府对待房地产的态度也改变了。

  政府这次把房地产问题提高到最高层次,中央政治局10月29日举行第十次集体学习,全体政治局委员包括大部分省市的领导都在座,专门就保障房建设和房地产供应体系做了学习。这是从来没有的高规格,最高规格,显示出高层对房地产问题的重视程度远高于上一届政府。

  习主席指出加快推进住房保障和供应体系建设,是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居目标的重要任务,是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发 展成果的必然要求。住房问题既是民生问题也是发展问题,关系千家万户切身利益,关系人民安居乐业,关系经济社会发展全局,关系社会和谐稳定。这实际就是说 如果不加快推进住房保障和供应体系建设,社会就不够公平正义,人民群众不能享受改革发展成果。房地产泡沫影响了社会发展全局,造成了社会不和谐稳定。显然 目前高高在上的房价是无法接受的。

  官方也首次承认房地产存在泡沫,并且坦陈3、4线城市面临泡沫破裂。国务院发展研究中心主任李伟(383方案制定的国研中心课题组由该中心主任李伟与国家发展改革委副主任刘鹤担纲领衔),在世界工商协会论坛上表示,根据国研中心的调研报告,国内房地产市场风险仍在进一步积累,区域性分化趋势越来越明显,三四线城市出现泡沫破裂现象。

  这些都表明,政府至少是中央政府改变了对房地产泡沫的立场,从几个月前的不提房地产调控,到现在的承认存在泡沫并坦陈泡沫破裂。这是个不小的转变。

  383的改革方案或者说研究报告则对房地产问题实施三板斧,首先是全国范围内推行房产税,其次是有条件让小产权房转正,只要缴纳土地出让金就可以,最后是集体土地直接入市,不再由政府单一出让土地,有望大大降低土地价格和土地供应量。其余措施还包括不动产登记等。如果能严格执行383研究报告里的这些政策,房价肯定能够大幅度下跌。虽然这不是份提案,只是份研究报告,但至少摆明了政府对房地产泡沫的态度。

  周彦武,和讯专栏作者,多年从事行业研究工作。涉及行业包括:电视面板、芯片行业、汽车行业、造船行业等。

   和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。

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