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高连奎:高房价背后的土地出让难题

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2013年09月09日08:51 来源:和讯网  作者:高连奎

青年学者 高连奎(资料图)
经济学家、上海交通大学研究员高连奎(资料图)

  高房价背后是高地价,要想降低房价,降低地价是根本,而要想降低地价,就必须创新出与现在完全不同的土地出让方式。

  8月19日,国家统计局公布了70城市房地产市场情况。尽管7月北京房价环比涨幅较6月收窄,但却再次以同比涨幅18.3%领涨全国楼市,并超出70城市房地产价格涨幅平均水平。而媒体报道,北京市政府开始加紧制定对“中低价位中小套型普通商品住房纳入限价房管理序列”有关具体执行政策的制定,希望借此控制房价数据涨幅的用意明显。

  上述政策主要内容包括,将保障房序列以外的中低价位、中小套型普通商品房,纳入限价房序列进行管理。在此之前,作为保障性住房的一部分,只有明确为限价房属性的住房才在开发企业销售时,由政府相关管理部门进行限价销售,但在今后,限价销售有望扩展到部分中低价位、中小套型普通商品房。而“限价”将在土地出让环节就作为招标条件,写入标书,开发企业除申报购置土地的价格外,还须向政府申报项目的最高售价作为承诺,项目销售价格不能超过承诺售价。 

  目前北京正在尝试这一土地出让方式,值得注意的是,符合该政策的朝阳区豆各庄乡黄厂村地块,已经在北京市土地整理储备中心挂牌。交易公告明确:“本次出让宗地中除公共租赁住房外,剩余居住用途建设的商品住房销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。”而据中介称,该地块周边的二手房均价都已经在2.7万元/平方米左右。

  确实,高房价的根本在于高地价,而高地价很大程度上是因为不科学的土地出让方式所致,因为所有采用“拍卖”这种出售方式的商品价格都不理性,而且都大起大落明显,比如艺术品、红酒等都是采用的这种方式,而自然市场议价则没有这样的弊端,而中国的土地出售方只有政府一家,其他的出让方式显然不可能,因此土地出让方式很难创新。

  一直以来,价高者得的“招拍挂”模式,广受诟病,通过推行限房价、竞地价,可以有效地抑制高地价,平抑周围房价,可以视为未来房地产调控的一个重要手段。而相比一切其他土地出让方式,“限房价、竞地价”这种出让方式,不仅可以限制土地出让价格,也对商品房住宅销售市场有明显的调整作用。去年以来北京通过预售证发放来控制房价,效果并不明显。然而,2010年在北京房山中铁建国际城项目曾有过“限价”的试点,控制房价效果明显;因此将限价的步骤延展至土地出让阶段是控制房价的有力途径,同时也解决了中低收入家庭的住房问题。

  国土资源部也很看好这种让人眼前一亮的土地出让方式,国家土地副总督察甘藏春曾公开表态,可以探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式,国土部也将总结、完善一些地方的经验,并出台规范性的文件。

  不过,这种出让方式对政府而言也有弊端,就是土地出让收入可能会有所损失,毕竟开发商在拿地时会因为房价被限定而有所顾忌,不会给出较高的价格。“限房价、竞地价”的土地交易模式在抑制高地价、高房价效果明显,但特别突出的问题是如何防止开发商为利润而在成本上做文章;对于开发商而言,这一模式不仅意味着其所能获得的利润有限,甚至存在亏本的可能,其拿地意愿自然不会太高,入市的限价房规模也就有限。事实上,从限价房地块诞生以来,始终摆脱不了“流拍”的尴尬,包括北京、深圳等地,此前推出的数幅限价房地块多以流拍告终。

  目前,这一政策尚未正式批复实施,仍存在争议产权的划定问题。由于原有限价房归属保障性住房序列,因此购买者不拥有完全产权。在再上市交易时,需要符合相应的再上市条件,并补缴相应价款才能进入市场交易流通。而在对普通商品房实施限价管理的过程中,如何对待此类房屋产权的问题,尚未有明确的说法。

  其实上述问题确实很难解决,而且会导致房子越盖越差,甚至会出现危房的可能,这也是巨大的问题,也是非常大的隐患,毕竟房子和普通商品不同,房子的质量问题很难发现,而且退换货也几乎不可能,其实任何非常看好的解决问题方式往往都会在细节上出问题,这种限房价,竞地价的方式也是一样。其实除了这种模式外,一直还有一种模式,那就是仍然采用原来招拍挂方式,不过将原来的“价高者得”变为“价中者得”,也就相当于抽签的方式,在所有合规的投标企业中,选择一家出价居中的企业让其中标,这种方式则可以很好的降低地价,从而降低房价,而且因为没有限制房价,所以开发商也有运作空间,可以避免偷工减料的问题,也不妨试试。

    作者简介:高连奎,高连奎,和讯专栏作者,知名经济学家,中国睿库研究院副院长,上海交通大学研究员,中国专家学者协会理事,著作有《中国大形势》、《中国大趋势4:中国经济未来十年》等,最新著作为《世界如此危机》。

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