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周彦武:房地产泡沫还能撑多久

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2013年08月14日07:16 来源:和讯网  作者:周彦武

和讯专栏作者、独立财经评论人士
和讯专栏作者、美信咨询首席经济学家周彦武

  信贷紧缩是刺破房地产泡沫的利器之一。杀头生意有人做,赔钱生意没人做,随着通货紧缩进一步加剧,流动性进一步吃紧,个人房产按揭贷款将无人愿意做。而目前中小银行都已经停止或即将停止个人按揭贷款,原因很简单,资金成本持续走高,个人按揭贷款利润太薄。众多银行已经开始悄然调整了其贷款业务。以中信银行(601998,股吧)为例,年报显示,2012年,中信银行住房按揭贷款增长率为8.79%。不仅远远不及小微企业、个人经营贷款和信用卡贷款的25.98%、69.23%和68.57%,而且也低于该行贷款15.96%的平均水平。 银行不是活雷锋,资本永远追逐最高利润,相比首套房贷利率普遍打折,中小微企业贷款利率则一般在基准利率基础上进行上浮。一位银行人士说,多家股份制银行的小微贷款利率基准上浮30%是起步价,上浮50%也不少。以目前房贷基准利率6.55%计算,打9折则为5.9%,8.5折仅为5.7%。1年期贷款基准利率为6%,如果上浮30%,为7.8%,上浮50%则可达9%。两种业务利率水平高低相差一半以上。目前,5年期以上的贷款基准利率是6.55%,八五折优惠后是5.57%;而5年期整存整取的存款利率为4.75%,存贷利差为0.82%,即使不考虑通胀因素,执行八五折的房贷利率将面临不赚钱的风险。

  而民生银行(600016,股吧)年报透露出来的信息,则更意味深长。据该行年报显示,2010年-2012年三年间,个人住房贷款余额分别是974.94亿元、833.37亿元、715.18亿元,而这一数字占个人贷款总额的比例分别为34%、22%、15%,均呈逐年下降趋势。(看点:房地产到底有没有泡沫?

  假设银行有100万元,如果贷给个人客户买房,即便是二套房贷,也只能上浮基准利率的10%。按照5年期贷款利率,100万元最终约可获得19.37万元的利息。如果是个人首套房贷款,还需在利率上给客户一定折扣。而一般住房贷款的还款周期都达20—30年之久,资金很难迅速返还给银行。

  倘若贷给小微企业客户,贷款利率则普遍上浮30%—40%,1年至少可获得约4.67万元利息,如果维持利率不变的情况下,5年累计利息可获23.35万元,比住房贷款多挣3.98万元。

  相比于小微贷款,个人住房贷款,能够给银行带来长期稳定的收益,不过银行在620钱荒之后,资金成本都在走高,逼迫银行不得不将资金投向回报率高的领域,再加上贷款额度越来越紧张, 中小企业不愿意做房贷就是如此。

  流动性泛滥之时,各银行贷款额度都很宽裕,加上个人按揭贷款还是比较优秀的,因此银行曾经对个人按揭放贷争相拉拢,但是流动性不可能永远宽裕,6月20日是中国经济史上具备转折意义的一天,这一天超高的隔夜拆借利率宣告了流动性宽裕时代的彻底终结。(编辑推荐:房价是涨是降 揭秘房地产十大潜规则

  银行的额度有多紧?6月末,商业银行存贷比由3月末的64.68%飙升至72.43%,这一数字已是近年来的历史最高值,距离75%的监管红线已是一步之遥。

  央行已经不能大规模放水了,只能采取逆回购这样的短期措施,上周为了缓解月底的资金紧张,央行没有发央票,而是周二和周四各发了一次逆回购行为,周二是170亿7天期逆回购操作,周四进行了340亿元14天期逆回购操作。加上本周央票到期的850亿资金,央行在公开市场净投放1360亿。不过首先逆回购的利率很高,340亿元14天期逆回购操作,中标利率为4.50%,较上一期同期限品种大幅上行105个基点。此前7天和14天逆回购利率一直保持10个基点的价差。其次,逆回购仅能提供短期流动性,央行目前的逆回购操作期限主要为7天,14天逆回购也只是刚刚开始,这也意味注入的流动性将在两周内到期。由于面临较大的期限错配,商业银行不使用逆回购获得的资金进行中长期信贷投放。只是为了存贷比之类的考核暂时过关。

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