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周彦武:房地产泡沫破裂就在2014年

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欢迎发表评论 2013年07月15日07:32 来源:和讯网  作者:周彦武

和讯专栏作者、独立财经评论人士
和讯专栏作者、美信咨询首席经济学家周彦武

  房地产泡沫的形成包括几个元素,一是货币超发造成通货膨胀和通货膨胀预期,催生资产大泡沫。二是超低存款利率甚至负利率让人们除了房地产外没有更好的对抗通货膨胀的投资工具。三是实体经济低迷,驱动资金源源不断地投入到房地产领域。四是地方政府严重依赖土地财政,不断推高地价,进而推高房价,吸引更多人买房。最讨厌无良文人大肆吹嘘城镇化对房地产的拉动,现在是夏季,你可以去大街上看看有多少农民露宿街头。你也可以看看因为拆迁没拿到补偿或补偿太低造成的层出不穷的群体事件甚至流血事件。每个人都需要住房,这不错,但需求并意味着市场,人得能买得起房子才行,城里人都要老少两代甚至三代合力才能凑齐首付,更何况积蓄甚少的农民。(问达:房价未来是涨是跌?房地产大佬们如何看待房价走势?

  此外房地产泡沫破裂并不一定导致房价大跌,只是成交量萎缩,泡沫破裂初期,买卖双方都观望,价格维持不变,甚至还上涨,对房地产企业来说,房价下跌不可怕,只要有成交量,卖得出去,成交量萎缩才是致命的。

  房地产泡沫破裂有内外两个驱动力,一个是市场方向的,另一个是房地产企业本身。

  先来看现状,众所周知,2012年前3季度的房地产市场相当低迷,10月份以后大幅度好转,而7月份是很差的,基数相对较低。但2013年7月首周的房地产市场比去年更差。CREIS中指数据库数据显示,在重点监测的以一、二线城市为主的40个城市中,超六成城市成交量同比下跌,其中苏州、北京跌幅最大,分别下滑37.85%和35.66%;重点城市中,苏州、北京、武汉、杭州跌幅均超20%,成都、深圳、重庆、南京也分别出现不同程度的下滑。

  环比方面,美联物业全国研究中心数据显示,重点城市北京新建住房首周成交1340套,环比下降60.5%;上海成交2527套,环比下降34.4%;深圳成交884套,环比下降32.1%。而广州、杭州环比跌幅最小,但也分别下滑了29.8%和22.5%。值得注意的是,在成交下滑的同时,深圳住宅成交均价环比微跌0.4%,跌至每平方米19622元,成为4月以来最低均价。

  二手房方面成交量亦是全线下跌,其中北京跌幅最大,达50.5%;成都最小,为13.9%。

  受之前“钱荒”影响,贷款利率优惠减少或很难贷出款项造成购房者进入观望状态,造成整体市场的降温。

  今年6月,万科共实现销售面积111.6万平方米,环比同比均下降近9%;实现销售金额为134.9亿元,环比下降5%,同比增长1%。值得注意的是,这是自去年9月份以来,万科单月销售面积增速首次由正转负。而2012年6月,公司实现销售面积122.4万平方米,销售金额133.2亿元,分别同比增长8.5%和0.68%。环比销售面积环比增长19.4%,销售金额环比增长24.25%。但主打中低价位楼盘和以广州为大本营的恒大地产环比同比依然大幅度增长.高端地产最先萎缩. (看点:谢逸枫:货币调控持续收紧概率不大

  一、货币超发将不复存在

  M2=M0+单位活期存款+单位定期存款+个人存款+其他(证券公司客户保证金)。从金融机构信贷收支表出发,M2增量约等于外汇占款增量+新增贷款-财政存款增量。最近几年数据表明,这一公式对M2的解释力较好,以相对误差来衡量的解释力保持在90%以上。 财政存款季节性很强。在同一年内,财政存款余额波动很大,但是由于我国执行严格的财政预算计划,年度间财政存款的增量相对较小,因此财政存款年度差额相对M2数量基本稳定。

  M2增速主要受到新增外汇占款和新增贷款的限制。新增外汇占款取决于出口和人民币汇率,出口增加,人民币升值,外汇占款就增加,反之就大幅度减少。而自从5月开始进出口数据挤水分后,进出口狂跌,2013年6月出口下滑3.1%,预期增长3.7%,5月同比增长1%。进口下滑0.7%,预期增长6%,5月同比下滑0.3%。出口环比下滑4.7%,进口环比下滑9.3%。出口创44个月新低.要知道2012年6月差不多是2012年最低迷的一个月,今年大家都觉得去年的基数低,所以才预期这么高,没想到这么糟糕。而7月10号的外汇市场虽然央行人民币中间价升值78个基点,但外汇市场即期汇率开盘后逆中间价而贬值,目前贬值59个基点。5月的新增外汇占款狂跌77%,预计6月份也不会好,有可能转为负值。

  新增贷款也不理想,5月新增贷款仅6674亿远低于预期的8150亿,同比下滑17.4%,环比下滑15.8%。6月新增贷款为8469亿,实际6月前10天就已经超过9000亿 ,剩下的20天因流动性危机,贷款负增加,还有很多银行零增加。经历了6月钱荒过后的银行放贷势必会有所收敛,也不得不收敛,没钱可贷。根据彭博的预计,中国货币市场的流动性紧缩可能将减少今年信贷增长7500亿元(1220亿美元),苏格兰皇家银行首席经济学家Louis Kuijs预计这将导致今年总体信贷减少1.8万亿元。

  展望2014年,出口这种实体经济毫无疑问还是低迷,随着人民币升值和劳动力成本的大幅度上升,制造业外流,加上欧元与日元贬值,外资撤出中国的势头更加猛烈。而如果国家一直保持这种走钢丝的紧平衡政策,新增贷款毫无疑问也会大幅度降低,两者合力,M2 就大幅度降低。

  CPI环比是一个比较好的例子,5月CPI环比下降0.3%,6月环比持平。5月的CPI与外汇占款急剧下滑,随后6月就出现了钱荒,中国将面临通缩而非通胀的威胁。

  M2降低,CPI环比回落,房价上涨预期也会下降,当然地王会推高预期,但连续的CPI环比下降将打消这个预期。

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