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周彦武:人民币贬值是房地产泡沫破裂信号

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欢迎发表评论 2013年05月09日08:35 来源:和讯网  作者:周彦武

和讯专栏作者、独立财经评论人士
和讯专栏作者、独立财经评论人士周彦武

  中国房地产泡沫破裂前最明显的信号就是人民币汇率连续两个月下滑,下滑幅度超过5%。一旦出现这个信号,基本可以断定,半年内房地产泡沫破裂。而现在人民币涨势强劲,房地产泡沫正在被吹大,还未破裂。

  近期人民币汇率大幅度上升,有几方面原因,一是政府为了人民币国际化、自由化,用中间价刻意推高人民币。二是政府平衡贸易顺差,为自己争取更多的国际政治空间。三是降低输入性通货膨胀程度。四是防范热钱与移民潮带来的资金流出,只要人民币汇率不断上涨,这些可能流出的资金就会观望,除非人民币汇率持续下滑,才有可能导致热钱流出,移民潮出现,套现国内房产,资金流出转移到国外。至于外贸企业,只能做出牺牲了,在政府看来,外贸企业的死活不值一提。

  人民币兑美元周二上涨0.2%,扭转了周一0.2%的跌幅,波动幅度为年内之最。其原因就是中国央行周二调高了人民币中间价,促使人民币逼近纪录高位。央行刻意推高人民币的心态一览无遗。

  人民币国际化是政府一直大力推动的政策,中国国务院周一晚间发布在政府网站上的一份声明援引国务院总理李克强主持召开的常务会议的内容称,中国将提出人民币完全可兑换的操作方案。这也就是人民币国际化的最强烈信号,过去数年,央行一直在推动人民币国际化,其好处不言而喻,避免被美元征收铸币税,解除国内外汇储备过高的风险,在国际上获得更大的政治影响力和经济影响力。想要国际化,想要外国人乐于使用人民币,那么至少在使用初期,必须让人民币升值,如果使用人民币结算初期就持续贬值,那就没人愿意用人民币。(推荐阅读:货币因素成房价最有力的支撑物价走高 房价反弹 人民币再升值?

  贸易顺差一直是政府头痛的,这使得无论欧盟、日本、美国印度都对中国不满,这些国家的市场被中国商品充斥,而中国的进口却相对不多,这肯定会招致不满。新一届政府上台需要一个宽松的政治环境。孔子的《论语-里仁》里说德不孤,必有邻。中国现在与日本关系低迷,与韩国经常有渔业纠纷,还刚刚冻结了朝鲜的账户,与东盟的越南菲律宾关系都低迷,西面的印度也与中国时有摩擦。在钓鱼岛问题上,中国一直想求得美国的支持,而支持的条件恐怕就是人民币大幅度升值,减少贸易顺差。(推荐阅读:汇率及中美贸易之思中美贸易协会前会长:美国不会因为你投资就产生好感

  现在来看最核心的,为什么人民币贬值是房地产泡沫破裂的信号。一般来说,只有人民币资金大量流出,兑换成美元才会造成人民币贬值。而人民币资金大量流出就意味着中国富裕阶层对前景失去信心,为分散风险将部分资产(主要是他们已经赚了数倍甚至十几倍的房产)套现后兑换成美元,或者是对中国房地产市场失去兴趣转投资海外地产。前者会给二手房市场造成沉重卖压,后来则沉重打击高价一手楼市场,也就是一线大城市的房地产市场。而一线大城市房地产市场是中国房地产市场最难攻破的碉堡,3、4线城市房地产市场早已供过于求,缺乏成长动力。

  中国房价持续高涨,一线大城市房价在全球范围内都是太高,特别是北京,一个严重拥堵、雾霾严重污染、只有70年产权的城市房价如此之高,海外房产,优秀的教育、清新的空气、洁净的水源、安全的食品、公平的法律、稳定的社会、确保私人财产,最重要是拥有永久产权,可以传子孙百代。北京房地产还如此坚挺绝不是刚需,而是北京是中国的权力中心,在中国离权力中心越近,你的财富就增长的越快,那些高档房产,都是用来招待权贵们的,绝非是给升斗小民的。再一个原因就是人们认定天子脚下最稳定,山西的煤老板们一买就是100套房产。

  然而中国的经济增速已经明显放缓,即便是接近权力中心,攀附权贵所得来的财富也不如以前了,而付出的代价却越来越高,贪官的胃口越来越大,投入与回报越来越不成比例。加之实体经济越来越低迷,空气严重污染、食品安全事件层出不穷,教育成本高昂且质量低下,税负沉重,人与人之间越来也冷漠,道德沦丧,最重要是富豪们担心自己的财富被政府像汉武帝用告缗令那样搜刮,逃离中国是富人们的心愿。(推荐阅读:2013人民币国际化如何破题?

  5月7号,贝恩资本招商银行(600036,股吧)发布《2013年中国私人财富报告》(China Private Wealth Report, 2013)中说,五分之三的中国内地有钱人开始寻求移民海外,另有三分之一的中国有钱人在海外有投资。该报告是根据今年早些时候进行的一项调查编制的,调查对象是3,300名可投资资产在人民币1,000万元(合160万美元)以上的高净值个人。由于中国经济充满不确定性,且高增长不再,报告受访者表示,他们正加码海外投资,购置更多美国、加拿大、香港、新加坡等地资产,好分散风险避免财产缩水。去年经济学人的报告也指出相同趋势,有超过16%的大陆富豪已移民海外,或是正在办理移民手续,44%的人准备离开;另有超过85%的富豪计划将子女送往海外求学;1/3的人在海外拥有资产。这些千万富翁中,仅有28%的人看好中国大陆未来两年的发展趋势。

  中国人2011年3月-2012年3月在美国投资房产的金额大约90亿美元,预计2012年3月-2013年3月,中国人在美投资房产金额增长33%,达到120亿美元。此外还有投资移民,2011年9月-2012年9月,有6124名中国投资移民美国,占整个外国人投资移民的80%,预计2012年9月-2013年9月,会达到8500名左右,这个投资移民的门槛相当低,最低的只要50万美元,高的也不过50万美元,投资移民者差不多95%都获得了永久居住权。这也为美国带来了大约30亿美元的投资大约3.5万个就业机会。中国人已经开始推升美国的房价。

  澳洲也是中国人的最爱之一,2011-2012年度(澳大利亚政府设定每年的6月底为年度结算日)中国人澳洲买房规模高达41.87亿美元,预计2012-2013年度增长40%达5861百万美元,推高澳洲豪宅房价上涨大约15%。外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board)的2012年度报告,房地产领域共获得10,118次审批,是2008年的两倍。住宅地产投资价值197亿,最多的是来自美国和中国。加拿大的温哥华是加拿大华人最多的城市,几乎占1/3,近些年因为华人疯狂投资温哥华房产,导致温哥华房价暴涨,这些是已经获得加拿大永久居住权的人的房产投资,因此但看外国人投资房产的数据根本没意义。我身边就有人委托已经移民加拿大的亲戚为其购置多套房产,为此找个好几个人户头购买加元。

  之所以没有出现大规模的资金流出、移民潮或海外房产投资热,就是因为央行一直在刻意维持人民币升值,面对相对贬值的美元,人们自然不会将人民币换成美元,然而央行能撑多久?

  一旦人民币贬值,加之人民币在未来几年几乎可以自由兑换,富豪们就会抛售自己在一线城市的房产,买了109套房产的人总不会有109个儿子可以继承这109套房子吧,肯定会抛售。抛售之余,一线大城市的房地产市场会乏人问津,会急速冷冻,尤其是北京,这个最难攻克的堡垒一旦被拿下,房地产泡沫立刻破裂。一旦贬值开始,就会呈现滚雪球效应,因为贬值,人们会卖出人民币买进美元,而这样又会加速贬值。不错,央行有数万亿美元外汇储备,似乎可以应对一切,不过你忘了,他们也有可能是很想移民的人。再有,以政府的反应速度,对应的政策至少要3个月才能出台,而此时泡沫已经破裂。

  一旦人民币贬值,亲,你知道该怎么做了吧!

  作者简介:周彦武,和讯专栏作者,独立财经评论人士,多年从事行业研究工作。涉及行业包括:电视面板、芯片行业、汽车行业、造船行业等。

  本文内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。

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