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周彦武:房地产泡沫何时破裂

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欢迎发表评论 2013年04月10日07:56 来源:和讯网  作者:周彦武

和讯专栏作者、独立财经评论人士

  中国房地产市场肯定蕴含着惊人的泡沫量,普通工薪阶层收入与房价间巨大的差额是泡沫最典型的表现,那些鼓吹城镇化可以消化泡沫的家伙,完全是睁眼说瞎话,完全是丧尽天良,2012年寒冷的郑州,露宿立交桥下的农民工被冻死,一方面是郑东新区数不尽的空置的商品房,虽然空置但全部售出。而近期数起农民因为拆迁赔偿过低而被无良企业故意碾死的事情,我们就可以知道,即使城镇化让农民获得土地收益,那也是异常微薄的,99%的农民工完全不可能在城市的最外围郊区买一套最小的房子。

  泡沫是毫无疑问的,只要有点良心的人都会认同这个观点,关键问题是泡沫何时破裂?会怎样破裂?

  由于中国严重的货币超发和极低的存款利率,催生了资产价格泡沫,这其中最严重的是土地价格泡沫和房地产价格泡沫,人们不得不将房地产作为主要的资产配置来抵御货币超发带来的通货膨胀。一旦货币超发的力度减缓,房地产的保值作用就会弱化,就可能带来抛售,毕竟这么多年来房地产投资者早已经赚得盆满钵满,不过中国经济是一个资金效率极其低下的经济体系,经济完全依靠巨量的信贷泡沫和投资来支撑,指望中央政府货币紧缩完全不现实,并且社会融资规模已经超过了银行信贷,央行即使想通货紧缩也无能为力,更何况央行绝不会真正加大通货紧缩力度,最多只是5000亿上下规模的货币回笼,对于超过100万亿的M2来说,形同虚设。所以指望货币超发力度减缓来刺破地产泡沫完全不现实,并且未来中国货币超发的力度会更加厉害,因为社会融资规模之大,已经让央行难以完全控制。

  那么房价是不是就会一路上涨不停呢?世间没有只涨不跌的商品或资产或股票,凡事都有尽头。货币超发让房地产得到源源不断的资金注入,使得其连续上涨,如同一支股票。只要有资金进入,涨势就不止。问题是某一时间段内,市场资金的总量是相对固定的。如同基金的高仓位,当房地产市场一直吸引资金进入,基金的仓位越来越高,高到95%以上时,市场就只能反转下跌,因为已经没有新的资金进入了,而获利者要兑现利润,于是只能下跌。

  这好比是一个赌场,人们把现金兑换成筹码,股票市场里,这个筹码是股票,房地产市场里,就是房子咯。当股票连续上涨,不断吸引人们将手头的现金兑换成筹码,然而既然是赌博或者说好听点是投资,筹码总得兑换成现金才能离场。当所有人都不再看空,都从空头变成多头后,所有的资金都被兑换成筹码时,股票就无法上涨了,这时就只能下跌了,由于没有新的资金进入承接筹码,只能是无量暴跌。当所有人对房地产都不再看空时,市场就开始由多转空,由涨转跌,并且是暴跌。

  房地产市场的各类投机者们,一直被媒体妖魔化为一种可憎的形象,但实际上他们是一种中性的力量,涨时助涨,跌时助跌。他们从来不站在任何人一边,也从来没有所谓长远利益。人们或许很快就会看见,他们是如何怀着惊恐的心情摧残他们昔日的多头同伴的。那些曾经坚定的死多头,翻空头的速度和决心一样快速而坚定。当一个市场全部都转变为多头的时候,市场实际上已经处于高度危险之中。换言之,市场反转的时候可能越来越近。

  现在的中国即使刚出生的婴儿,也有热心的且富裕的父母为其买了婚房,所有的PLMM都会在谈恋爱时问男方有没有房子。很多父母将一生的积蓄给儿子甚至孙子买房。所有持有足够资金的观望者都在一轮又一轮的调控失败后,义无反顾地将现金兑换成房子这个筹码。

  国五条曾经让人观望,实际每一次调控都有人观望,不过每一次调控都在调戏民众,那不是调控,那是调涨,越调越涨。国五条地方政府版细则这次是赤裸裸地讥笑了中央政策,多个城市纷纷选择在3月最后一天公布,大多只有一句话:房价增幅低于人均收入增幅。从大部分城市概述性的调控内容来看,均回避了20%的个人所得税如何征收,首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。除了京沪等重点城市对关键点有所涉及外,地方政府甚至懒得对国五条表示礼貌性的致敬。

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