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周彦武:加大土地供应无助房价下降

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2013年03月25日08:22 来源:和讯网  作者:周彦武

和讯专栏作者、独立财经评论人士

  中国房价之所以持续十几年的上涨,政府使出各种招数都无法使其下跌,民众抱怨不断。其根本原因在于货币超发,贫富悬殊(不公平竞争与巧取豪夺以及贪污腐败的结果)和银行利率过低。房价与土地供应、刚性需求有关系,但影响力度之小,完全可以忽略不计。货币超发引发的通货膨胀推高资产价格,尤其适合土地和房地产价格,这是房价十几年连续上涨 ,越调控越涨的最主要原因。其次是贫富悬殊过大,富者地连阡陌贫者无立锥之地,现在富者拥有上百套房,穷者流浪在天桥下。富人不愿意自己的财富缩水,不愿意被货币超发的金融政策洗劫,购买房产对冲通货膨胀。银行利率过低,并且由国家固定存款利率,利率跑不赢CPI,贷款几乎是负利率,催生银行巨额暴利的同时,也让民众对投资理财产品趋之若鹜,而房地产正是大多数人首选的理财产品。

  上一届政府最受人诟病的莫过于房价的屡调屡涨,鉴于此,这届政府挖空心思玩房价。城镇化的醉翁之意不在酒,而在房价,城镇化的核心是让农村土地进入资本市场,农村土地价格便宜且供应量大,以此降低土地价格,继而降低房价,从而在历史超越上一届政府。农村土地进入资本市场,理论上还可以为农民带来一笔财富,促进中国经济的第二次腾飞。政府的如意算盘拨的哗啦哗啦响,不对,是如意键盘。

  真的么?政府的如意键盘有两个,一个是农民自由转让宅基地,宅基地地皮进入资本市场。另一个是农村集体建设用地进入资本市场。

  先来看宅基地入市,农民是很聪明的,他知道如何才能赚更多的钱,仅仅出让宅基地所的收入远不如出让宅基地加宅基地上住宅的收入要高,农民不会简单地出让宅基地,他会在宅基地上盖高楼大厦,等着政府来补偿,或者等着有人来购买。这样的后果就是政府拿不到任何土地,并且农民是不可能请房地产开发商来为其盖房子的,他只会请一些小型的民间的建筑队来盖房子。另一方面,农民在获得了一笔补偿之后,还得进城买房子,这样只会推高房价,买完房之后,农民的补偿也所剩无几了,无力再消费拉动经济。政府会全面失败,不仅拿不到土地,还得付出高昂的征地成本。房价也不会下调,反而会更高。

  宅基地入市,意味着小产权房就极有可能被扶正,而小产权房将对房地产市场造成巨大影响,各大开发商都会抵制这项政策,很简单嘛,开发商拿地的成本太高了,没法同小产权房竞争。因此,这个键盘的Enter键一直按不下去。

  再来看农村集体建设用地的资本化。

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