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房地产调控应进一步向源头延伸

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2013年01月15日07:23 来源:上海金融报  作者:潘晟

  近日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源工作会议上表示,土地民生领域又一突出问题是城市民生用地。必须做好保障性安居工程用地供应。根据房地产市场形势,普通商品住房用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应量,确保土地市场平稳运行,坚决防止小户型等普通商品住宅供应不足,地价、房价“滚雪球”式互助上涨。

  去年下半年以来,随着房价上涨和库存下降,土地市场升温,土地价格呈上升趋势。特别是在年底,尽管国土部提出“采取切实措施,稳定房地产用地供应,抑制异常地价”,并重点要求避免出现“地王”误导市场,但各地地价却呈现出加速上涨趋势。据媒体报道,2012年11月,包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元,环比增长23%,同比增长0.4%,金额创16个月新高;而在12月底,上海、北京、深圳、南京以及成都5地地王纪录相继被刷新。

  虽然有关房价和地价之间的关联度究竟如何一直没有盖棺定论,但毫无疑问,多年来,两者相互之间的推动作用远远大于抑制作用,特别是在土地市场上,若房价出现下跌,土地市场往往呈现出缩量保价的态势,而一旦房价有所回暖,集中推地、地王频现等关键词很快就会见诸报端。笔者认为,造成这一现象的原因,关键还在于地方财政对于土地出让金的过度依赖。

  事实上,早在去年年中,国土部就在上半年的《全国住房用地供应计划调整与落实情况》中,将全年住房供地计划调整为15.93万公顷,较2012年年初下调了7.7%,显示出中央并不鼓励地方政府在下半年大量推地,但大部分地方政府却仍然非常积极地在下半年抢收土地出让金。财政部数据显示,去年上半年全国国有土地使用权出让收入为1.14万亿元,同比下降27.5%,而截至11月底,国有土地使用权出让收入已经达到了2.35万亿元,同比降幅也收窄至17.5%,足见下半年各地土地市场的火爆程度。

  笔者认为,房地产调控运行至今,针对房地产市场本身的调控政策已经较为完善,但从行业的角度而言,调控仍过于注重“控制房价”这一结果,略有舍本逐末之嫌。在笔者看来,遏制房价过快上涨确实是回应民生关切的重要目标,但在经历了十年的过热发展后,房地产行业需要的是重建一个健康的发展体系,而要做到这一点,房地产调控应进一步向行业的源头,即土地市场延伸,从源头上打破只涨不跌的怪圈。

  当然,正所谓冰冻三尺非一日之寒,要解决我国房地产行业存在的诸多问题也需要时间,此次国土部明确强调防止地价、房价“滚雪球”式互助上涨,足见有关部门已经意识到房地产调控需要的不仅是“头疼医头、脚痛医脚”,而需要制度上的改革,这无疑是一件令人高兴的事情。就短期而言,希望有关部门能够进一步加大土地市场的供给,加强对地方政府的问责力度,防止其出于利益考量而人为制造供给紧张;而从长远看,决策层也需要下更大的决心进行经济发展方式转型和产业结构调整,为地方财政寻找新的可持续发展的模式,以稳定市场预期,帮助房地产行业健康稳定发展。

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