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杜猛:地王牵动房价上涨

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2012年12月22日07:18 来源:和讯网  作者:杜猛

中国城市商业网点建设管理联合会副会长 杜猛
和讯专栏作者、中国城市商业网点建设管理联合会副会长 杜猛

  土地市场在沉寂了一年后,在年末终于翻出波澜,近期多地土地市场成交大增,北京上海更是在同日出现均价超过3万元/平米的“地王”入市。土地作为房地产市场中恒久不变的话题,在2012的年末显得尤为的引人关注。除了土地市场火热外,整个房地产市场在年底都出现年底翘尾的情况。

  今年土地市场一个很大的特点,有几个月土地市场零成交,但是其他个别月份又出现一种由于个别地块的带动,然后出现一种反差,而这种反差比较大。今年前两个季度土地市场底价成交或者零成交现象比较多,后面几个月从第二季度开始,慢慢到现在从香河园地块,还有月坛的地块,还有接下来万柳地王,即将要开拍的农展馆地块,预计也将成为下一个地王。热门的地块与土地市场冷成交的现象反差非常大,也是今年一个非常特别的现象。这些现象如何解释呢?

  第一,据数字统计和我们研究的成果,包括参与的一些开发项目,行业里这种情况实际就是一个问题,开发商有资金!没资金就不存在地王的问题。开发商的资金是从哪里来的呢?去年全国土地市场总成交五万三千亩地,到了今年十二月底有可能达到五万九千亩,今年年初总理说过今年是经济最困难的一年,但是从房地产市场来讲,并不是最困难的一年,因为今年销售成交额和去年现在是一样的状态,仅成交额也有六万个亿,还有近一万个亿的增发。房地产上市企业中有105家内陆上市公司,40家中国大陆港交所上市公司,7家境外上市公司,共计152家上市公司占了中国房地产住宅市场70%,这些企业增发还有这么多,直接从资本市场融资拿回来的,直接融资加上增发数额也很大。以这样大的一个现金流,他们肯定会去拿地,进行储备,因为他有资金。现在几乎看不到像08年的时候,那个时候是主流上市公司50%,或者一百强房地产企业现金流都有问题,前二十家很难兼并下去,现在的情况不一样了。现在一百多家上市公司绝大部分,并没有看到现金流处于绷紧状态,所谓的危险,可能要关门停产根本看不到。也就是说房地产企业的现金流是安全的,俗话说现金流是王,现在对他们来说根本不存在。这是市场自我淘汰过程,粗制滥造的小企业多关闭一点无所谓,因为全国共计约23万家房地产企业,我们总量是欧洲的三倍,少一点无所谓。我们主流房地产商代表着它的权重和结构,他们是有钱的,如果没钱就不会出现地王。这是一个前提。

  第二,这种现象暴露了我们很多央企并没有真正的完全从房地产市场退出,央企也要钱,比如六环以内楼面价保持在两万五以上,拿个十万平米在25亿元左右,还不计算建安费用。十万平米是个什么概念呢?八栋楼房的面积,平均一栋楼一万多平米。要拿20万平米,就50个亿,也就是说一般主流上市公司前一百强在北京,在核心的城市,核心的区段拿地得掂量着来,因为它的现金流是有限的,虽然现金流是相对安全的,但是它的质量没有那么足,没有足到说随便可以盖地王。拿地王背后支撑单位一定还有我们的央企存在,要不然他拿不了,我认为前二十强拿地都很紧张,这是第二个引起关注的事情。

  第三,实际上还有一个数字,全国地价的价格是在上升的,并不是在下降的。虽然拿地的幅度总面积相对在下降,但是拿地价格总价格在上升。这也反映了一级市场中地价全国在上升,土地价值在上升,这样对土地也是一种保护,有效的一种土地保护。但是一定会传导到我们现有的房地产游戏规则中,在规则没有改变的情况下,因为我们投资结构一定是土地占了50%以上甚至60%,有些别墅达到70%、80%,卖的就是土地,卖的就是规划,别墅的建安成本并不高。这样一来,它的结构和美国恰恰相反,美国土地成本占了30%,最多占40%,建安费、销售成本,加上人工成本和税费,这几块加起来占了60%到70%,而我们恰恰相反,我们的土地成本是大的。这样一来,因为土地成本在房地产投资中的结构,它是权重最大,决定房价的仍然还是地价。地价成本继续增加,涨幅增大,就意味着传导到房价明年一定会涨。

  作者简介:杜猛,和讯网专栏作者,财经学者,经济学博士,民革北京大学支委党员;著有《货币学》、《投资管理概论》、《房地产开发与运营》;北京大学房地产发展研究基金中心副主任;中国城市商业网点建设管理联合会副会长;曾任:国内外上市公司高管;1998/2004/2006年度荣获“中国财经年度人物”;1999/2003/2009年度荣获“中国地产年度人物”。

   本文内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。

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