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刘艳:后地产时代来了

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2012年08月29日08:18 来源:和讯网  作者:刘艳

北京大学房地产发展研究基金中心特约研究员 刘艳(资料图)
北京大学房地产发展研究基金中心特约研究员 刘艳(资料图)

  作者简介:刘艳,和讯专栏作者,北京大学政府管理学院博士生,独立财经评论员,北京大学房地产发展研究基金中心特约研究员。先后毕业于中国传媒大学、长安大学,土地资源管理硕士。专注于时政财经分析、房地产行业分析、房地产股权投资基金研究。曾任职某外资地产集团战略投资部,现任中企资本CFO。

    本文内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。(点击进入刘艳专栏)   

  在过去的30年里,中国经济经历了从全面落后走向快速腾飞再到今天纠结难行的全过程。各地方区域经济在国家不同时期的规划指导下同样经历着高速或滞后发展的酸甜苦辣。当中国处在经济高速发展阶段时,几乎每个行政区划单位都在谋划或实施着城镇化建设,伴随改革开放而来的历史性契机为我们打造出今天最受关注的“支柱”产业——房地产,特别是住宅业。土地出让金占地方财政收入50%以上,房地产业贡献60%以上的地方税收等现象比比皆是。地价和房价一路高歌猛进,直到有一天我们发现随之而来不仅有华丽的经济增长数据,同时带来的是地区产业结构失衡、城乡收入差距拉大等重大社会经济问题。2008年以来持续发酵的全球金融危机更是引发了诸多因为单一发展住宅产业而造成的地区经济增长停滞、实体产业衰退等并发症,对地区就业、公民福利、政府信誉都连带产生了许多负面效应。基于此,2009年诞生了被称为“史上最严厉的调控政策”,实行限购、限贷、限融资等一系列行业限制性措施,住宅市场迅速降温并进入冰冻时期。我国住宅经历了从20年前商品房市场起步时期的春暖花开,到2000年以后的楼市供需两旺的火红盛夏,再到2008年后的秋风肃杀乃至隆冬速冻,政策调控干预也是“从无到有、从松到紧”。面对风光不再的住宅市场,房地产业面临全面洗牌,曾经过分依赖住宅开发拉动经济的地方政府不得不开始面对没有房地产的日子,即后地产时代的来临。

  区域经济发展进入后地产时代并非意味着“去地产化”,因为任何产业生存与发展都无法离开土地的支撑,所谓后地产时代归根结底是产业结构的调整和优化,各产业之间平衡发展。如果说住宅市场面对的直接客户就是纯粹的消费者,那么工业(产业)地产则是更多为企业,特别是实体企业为提供服务支持,为地区价值的提升提供一个完备的运营模式。当然,产业地产对专业程度和复杂程度比前面住宅和商业产品更加复杂,并且它的发展直接关系到地区实体经济发展。产业地产的典型代表是产业园区开发项目。面对各种发展危机,越来越多的地方政府认识到,区域产业要寻找到由简单的制造业向高端产业领域的逐步提升,相应的载体也从原来的工业厂房向物流园,专业园,综合产业园区转变,园区的符合功能剧增。产业的聚集效应给地区经济注入了新的动力,

  从区域经济规划的发展和城市化建设来看,经济的发展离不开产业的支撑,没有产业的支撑和持续的经营,再庞大的地产投资也是短期行为,只能创造出睡城和空城,房地产本身并没有生命,关键是服务于谁,服务于什么,因此我们要找到产业园区项目的灵魂和引擎,让房地产对经济的发展产生支撑的作用,这也是地区经济在后房地产时代所面临的核心问题。一是产业项目的升级,由制造业向支持性、服务性、战略性的产业升级;二是产业结构的升级,在园区内要形成二三产业的互动,补充,完成这个产业功能的互补和多元化。城市的空间需要城市的聚合和优化,需要进行产业结构的调整,比如说北京、上海这样的一线城市,要重点提升服务经济的比重,而二三线城市需要进一步加快工业化的进程,重点发展第二产业,这是城市的空间的选择。城市空间的内部,中心城区需要进一步的发展高端的服务业,而城市的郊区实现退城进园区,形成特色的产业体系,发展第二产业。

  产业的发展模式是对经济规律本身的把握,必须要符合社会发展的规律。发展模式是在战略上面做减法,在经营上面做乘法,不断的把成功扩张和复制,所以我们提到要扩张产业地产需要创新我们的发展模式。在传统的产业园区开发模式下,政府进行整体的规划,园区的一级开发,招商引资,然后企业根据投资的需要自行选址、设计、施工。这种模式下存在两个问题,第一个政府面临的招商效率比较低,谈判的时间比较长,形成聚集效应时间比较长;第二个是土地利用效率比较低;第三个是规划实施不统一,各个地块的规划、设计、开发的进度不统一,难以形成园区整体的形象;第四个就是后续的管理比较难,政府对企业后续的管理缺乏手段,这是我们政府在实践当中遇到的一些问题。因此,开发运营模式的创新直接关系到园区项目的成败,正是因为园区项目通常带有公共利益性,所以开发运营模式的选择归根结底是企业和政府角色的重新归位。产业园区在某种程度上是一种公共产品,政府作为公共服务的供给方这一角色不变,可以通过委托经营让企业成为实际的生产方和运营方,避免因政府与企业角色错位而带来的低效率、高成本等负面后果。

  总之,在区域经济发展过程当中,城市没有产业的支撑前景是暗淡的,城市如果没有高端产业的载体和产业的升级和聚集是虚无的。后地产时代的历史使命在于——以地产服务产业,以产业繁荣城市。

  

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