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何学彦:建立楼市调控有效机制

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2012年08月20日15:53 来源:和讯网  作者:何学彦

何学彦
何学彦博士

  作者简介:何学彦,毕业于北京大学,现为中国发展战略研究会经济战略委员会委员和中国行政管理学会政策分会常务理事,著名经济学家和经济政策研究专家,主要从事经济发展战略和宏观经济政策研究。点击进入何学彦专栏

    本文内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。未经和讯网许可,任何机构、媒体、个人不得转载、发布此稿件,违者将依法追究相关责任。

  改革开放以后,我国房地产经济快速发展起来,但近年来也出现了投资比重过大、房价过高、房屋结构性过剩等有碍健康发展的严重问题。要促进房地产经济健康发展,根本在人民,关键在政府,要从根本上建立健全房地产市场调控的有效机制和政策体系。

  希望政府部门了解和把握房地产经济运行的机制和规律,从转变经济发展方式和优化产业结构的全局考虑,科学地制定和改善宏观调控政策,深化改革和完善房地产经济体制,为房地产业健康发展提供良好的制度政策环境。房地产之所以出现供需结构扭曲等诸多问题,房价多次出现“越调越涨”的尴尬局面,就是因为调控政策不到位,体制改革不彻底。

  在当前要实现挤泡沫、稳增长、惠民生的综合调控目标,关键是抓住联结三者的平衡点,就是降房价,使之回归合理区间,这样就可以释放大量自住性需求,扩大销量,实现价跌量升的楼市正常回暖,而非价涨量扩的反常回暖。

  在今后就是要从根本上建立起房地产市场调控的长效机制和政策体系,为此,应当着力这样几个方面:

  首先在供给侧健全房地产调控政策。以往的调控政策集中在需求侧,没有抓住供求矛盾的主要方面,调控效果不佳,因此,要调整供给主体结构,房地产开发建设主体要多元化,政府委托国有房地产企业大力建设公租房、廉租房等保障性住房;中等收入人群可按社区、按单位集资合作建房;商品房可由房地产商开发,在银行贷款额度同于工业企业,取消期房预售制度,这样避免无良奸商占用大量银行资金悟盘惜售,肆意抬高房价,不按预售协议保证房屋质量;工业用房和商服用房由用房单位委托建筑企业建设。

  继续在需求侧完善房地产调控政策。满足自住性购房需求,杜绝投机性购房需求,超出人均住房面积以上的部分,按超量逐级加征房产税,因为不对超量持有环节课以重税,炒房就永远是投机赚钱的便利手段,房价就永远不会回归合理区间;住宅需要在二级市场转让,购房满10年后方可免征营业税,如果在10年以内交易,将所得盈利部分的一半以上用于交税,而且一户居民限售2套房屋。

  改革城乡分割的二元土地制度和国税地税分立的二元财税体制,改革土地财政。农民在人均宅基地面积以内的土地免交使用费,城镇居民在人均住宅面积以内免交土地出让金,超出部分按量逐级加征土地出让金;商品房用地、工业地产、商业地产,土地出让金收支两条线,全部交中央财政,然后转移支付;房地产所有税费全部交中央财政,然后转移支付。

  调整金融政策。货币发行总量要符合实体经济价值总量;银行存款利率要高出物价上涨指数,房地产开发贷款利率要高出房价上涨指数,以免居民为货币保值买房,更避免投机者炒房牟利。

  及时发布各种房地产信息。包括地价、建安成本、各种税费、利润等信息,避免房地产无良奸商捂盘惜售,漫天涨价,以及投机者哄抬房价。

  切实转变经济发展方式,从两个“依赖”(房地产和投资)向两个“依靠”(创新和实业)转变。调整优化产业结构,培育和发展新兴战略性产业、技术密集型制造业、具有市场营销优势的劳动密集型产业、具有规模优势的重化工业等具有发展前景的优势产业,因为只有转变经济发展方式、调整经济结构才是中国经济长期可持续发展的正确道路,如果仍然依赖房地产业过度扩张带动经济增长,只会更进一步扭曲经济结构,增加劣质过剩产能,导致实体经济不振。

  深化房地产行政管理体制改革和根治贪污腐败。在土地出让、规划、税收、质检等方面健全法规和政策,作为相关政府管理部门执行和考核的依据,对失职与违规者要切实问责和惩处;并定期公布相关信息,接受人民群众的监督,预防和惩治贪腐行为,因为贪官污吏和不法奸商相互勾结,权钱交易,索贿行贿,不仅把贪腐成本打入房价,而且在房价链条的各个环节全面推高房价;一个真正代表广大人民利益而不是维护少数利益集团的政府部门及其工作人员,应该克已奉公,执行和落实中央政策,而不是阳奉阴违,甚至公然违抗。

  但愿政府以民生为本,以实业为重,引导房地产经济健康发展,为人民安居打造住宅亿万间,为实业发展构筑广厦千万座,实现中华强国富民的伟大愿景!

  

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