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杜猛:世界上赚钱最容易的房地产商在中国

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2012年06月06日09:50 来源:和讯网  作者:杜猛

中国城市商业网点建设管理联合会副会长 杜猛
中国城市商业网点建设管理联合会副会长 杜猛

  作者简介:杜猛,和讯网专栏作者,财经学者,经济学博士,民革北京大学支委党员;著有《货币学》、《投资管理概论》、《房地产开发与运营》;北京大学房地产发展研究基金中心副主任;中国城市商业网点建设管理联合会副会长;曾任:国内外上市公司高管;1998/2004/2006年度荣获“中国财经年度人物”;1999/2003/2009年度荣获“中国地产年度人物”。

    本文内容为作者应和讯网专栏之邀,独家授权和讯网发布。和讯网邀请各界名家开设专栏,为读者提供趣闻博见。敬请读者关注更新。点击进入杜猛专栏

  房地产行业在咱们国家是被宠坏的一个行业,它在国民中的形象是劈山开地,偷税漏税,官商勾结,缺斤少两。就是说它本来做了很多的贡献,为什么我们的网民对这个行业的感觉是这样一个感觉呢?难道是全民族对这个行业、整个国家对这个行业误解了吗?我认为不那么严重,一是我们的批评的有点极端,另外来讲它确实或多或少存在着我上述说的房地产在国民中的形象,没有真正的得到尊重,也就是这个行业是有问题的行业,诉讼率高达12%,是个地道的诉讼行业,我们2010年朝阳区涉及到房地产市场的诉讼案子是西北地区的三个省的总和。就是我们的诉讼率很高,因为房子又是大宗产品,个人财产的一个最主要的资产的表现。但问题是这个行业长期的处于一种利润较高的这样一个状态。运营较快的一个状态,就是我们的市场运营较快,行业的利润较高,政府跟开发商在城市规划中是必然的一种相辅相成的关系。所以就造成这个行业持续快速的发展,而且在这个发展的过程中,因为我们的城市化等等众多的问题就拉动了地产行业,而且地产行业如果是25年前,他是一个包工头,大家可能不尊重他,二十年后的今天,我们的地产界的这种企业家们都不可一世,牛气冲天。

  各个以干地产为荣,这是这样一个行业,但是任何一个行业如果不能够持续,不能够健康的发展,它都是有问题的。而中国的房地产行业跟全世界的其他房地产行业是独一无二的不一样。因为我们造了这个地球上最庞大的毛坯房,全世界绝大部分国家的房地产行业绝不会生产毛坯房。而绝大部分国家都没有中国的城市化运动,我们享受了城市化运动的这样,城市化进程的这样的红利,这是第二点。

  第三点也没有像中国人口红利到来前后的这种收益,我们的房地产商大部分享受了中国人口红利,比如把中国的房地产商,这些牛气冲天的前二十名,你都给他扔到冰岛去,有一个死一个。有一百个死一百个,别说二十个,一个都活不了,就是因为中国人口太多,城市化进程速度很快。所以房地产商就享受了这样一个利益,同时享受到他的红利。而且我们的房地产商跟其他国家的房地产行业还不太一样。我们房地产不仅享受了城市化和人口红利,而且它的利润相对偏高。全世界平均投资回报率只有3%,美国地产界的利率只有6.2%,我们的房地产行业的平均利润都保持在毛利15%到25%之间。非上市公司利润可能更高,从这一点上来讲就是说,我们相比其他发达国家和欠发达国家的房地产行业来讲,我们国家是独树一帜的,利润比较高的。

  另外来讲就是我们相对其他行业,因为我们的零售业只有3%,我们的制造业只有5%,交通业只有15%。那你房地产高达15%到25%的利润,咱们是不是也得增强一点行业的同情心,如果其他行业在国民经济部类中都倒下了,就房地产一门独大,那么你造的房子卖给谁,那么中国会出现大量的鬼城,像鄂尔多斯(600295,股吧)这样的城市,它会出现这样的问题。

  我们的伪城市化问题,我们的行业的利润的过渡的不均衡,造成的原因是货币是血腥的,哪里有利润往哪里走。最后就是说搞制造业的代表性的,像海尔,长虹都干起房地产来了。因为传统产业利润太低,像搞IT的,像联想不是也组建了房地产公司嘛。这样来搞家电的、国美也早就进入了地产,各行各业都杀入到房地产,我们的所有的央企都在做地产,虽然让他们退出了一部分,78家。但是如果是各行各业,每个领域都进入了做房地产,那这说明什么呀?这个行业一定是利润比较高的,它利润低的话,它都没必要去做了,正是因为它利润太高了,所以各个行业都不干了,都干房地产来了。那咱们的国民各个产业的部类以及分布全部就会打破。因为你这个行业利润太高。所以让我们的各个产业的利润相对的均衡,是对我们政府的未来一种考验。

  就是说好产业牵着我们国民经济这种安全的产业应该扶植它,换言之,就相当于我们让好人的成本不能太高,就是做好人成本高,做关系国计民生的产业的成本也太高,让投机的成本要大一点,要不大家都去搞投机去了。同样的道理,在我们的产业结构中打造中,也就是我们的产业经济发展中,同样让那些知识产权以及能够牵扯国民经济安全的产业,应该让它成本低一点,做这个好产业,让它成本低一点。做那些资源型的,占有型的这种产业呢,让它利润低一点。否则大家都会放弃手中的活都不干了,都会干这个房地产去了。只靠房地产很难又快又好的发展我们的国民经济。所以我认为在这个行业应该是从国家这个层面上,应该从国民经济的层面上,以及各个产业的层面上去看待这个产业。与此同时,这个产业也应该有一定的,该进行一次调整,我认为这个房地产行业黄金十年过去了,那么它应该进入一个白银的十年,当然它还有红铜的十年。它相当于其他行业仍然是利润较高的。

  在上市公司中,因为上市公司相对比较规范,成本比较大,你想找出一个纯利润,包括它的成长性低于其他产业,比如我们的制造业,零售业的,你找不到。它仍然是我们零售业的几倍,我们制造业的两倍以上。在这种情况下我认为进行必要的产业分工,利润的分配和重新调整也是有必要的,而不是单单就是指我们个人的收入的这种分配调整。所以我认为房地产行业还是个好行业,因为你还有个白银十年,你还有个红铜十年,我们还有一个十五年或者二十年左右的发展的好光景。所以我们应该珍惜这个行业,让它稳步健康的发展。而不是让这个行业像得了病一样忽热忽冷,忽高忽低,这就是我对这个行业的认识。

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