保障房建设资金别只盯着银行

2011年04月02日11:20  来源:证券市场周刊  作者:申世军 钟帅
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    面对1.3万亿元的巨量保障房建设资金,银行和地方政府是心有余而力不足,于是企业债券、保险资金和资产证券化产品纷纷粉墨登场,究竟谁能成为真正的主角呢?

  【《证券市场周刊》特约作者 申世军 钟帅】继今年“两会”政府工作报告中提出2011年将计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套这一目标后,各地纷纷公布了保障房建设计划。

  保障房建设,一靠政策,二靠资金。政策主要涉及土地、税收等,尤其以土地保障政策为重。目前来看,各地政府通过采取增加供地数量、完善供地方式等举措,1000万套保障房所需土地解决起来难度并不大。

  但是,资金问题却成为一道无法回避的难题。

  资金短板

  今年保障房建设的资金投入将达到1.3万亿元,比去年7500亿元的资金总规模增长了70%以上。其中,除了棚户区改造资金由工矿企业和职工共同提供3400亿元,剩下的约1万亿元资金缺口中,5000亿元的经济适用房和两限房建设资金由社会机构通过市场运作解决,还有5000亿元资金将由中央政府和地方政府通过各种渠道解决保障房建设的“加速度”很可能面临“资金短板”。

  但保障房建设“资金短板”一定要解决。1.3万亿元建设配套资金相当于2010年全社会固定资产投资总额的1/20,单纯依靠政府财政投入,既难以满足需求,也不可能长期持续进行下去。

  在现有融资条件下,充分利用好银行信贷和政府债券等渠道就成为必然。

  数据显示,去年银行系统共为保障房建设提供了约2000亿元资金,约占全年保障房建设总资金7500亿元的27%;另外,去年发行的2000亿元地方债券中也有一部分资金提供给了保障房建设。

  对于银行信贷而言,在今年宏观审慎监管的大背景下,面对比去年更大的保障房建设资金缺口,银行系统可能心有余而力不足。即使按与去年相同的比例计算,今年银行信贷在保障房建设上的增加额就接近4000亿元,同比几乎翻了一番这对银行而言,难度不小。

  另一方面,对地方政府债券而言,两个因素决定了今年其难以承担弥补资金缺口的重任。

  一是地方政府债券规模相对有限,2011年计划发行总量仅为2000亿元,只与去年持平,而且,当前地方政府高企的债务也不会支持未来其规模大幅增加;二是地方政府债券应用的民生领域非常多,分配到保障房建设中的规模不可能有显著的增加。

  因此,在今年地方债券资金应用中,用于保障房建设的资金比例可能会较往年有所提高,但总体增长的潜力有限,也不可能成为资金渠道的主导。

  创新途径

  既然银行融资和政府债券难以担纲,那么,通过制度安排和金融创新,充分发挥金融市场的功能就成为弥补当前保障房建设资金缺口的可行选择。

  首先是企业债券的融资规模会加大。从市场规模和承载量看,企业债券市场完全有能力满足这一需求。2010年,包括短期融资券、中期票据、企业债等在内的各类企业债券发行规模达到1.72万亿元。在当前提高直接融资比重要求的呼声日益高涨之时,未来企业债券发行规模必将快速发展,完全有能力满足保障房建设中的部分资金缺口。

  同时,目前保险资金可用余额也达到5.04万亿元,更重要的是,险资参与保障房建设的意愿非常强烈,中国太保已经在近日发行了第一款针对保障房建设的债权投资计划。保险资金融资渠道的大门正在缓缓打开。

  由于在保障房建设中,公共租赁房将占较大比重。近日,北京市确定了在“十二五”期间将公租房在保障房中的占比提高到60%的目标。考虑到公租房是能产生现金流的优质资产,可以作为资产证券化的基础产品,以此促进公租房建造规模的迅速扩大。

  对于公租房的资产证券化,可以探索建立房地产信托投资基金,以公租房“打包抵押”的方式,使得原本流动性不足的保障房资产转化为流动性良好的证券,促进民间储蓄向投资转化,进一步加大直接融资比重。但需要注意的是,由于公租房商业收益偏低,证券化过程中客观上需要政府予以适度补贴。

  作者为中国银行间市场交易商协会研究部研究员

(责任编辑:HN021)
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