杨崇春:修订房地产税条例最为实际

2010年06月09日08:06 来源:

  房价居高不下,物业税的开征被寄予厚望,甚至有人认为开征物业税是调控房地产最有效的“撒手锏”。我认为不宜夸大税收的调控作用,对如何开征物业税应作进一步深入研究。

  开征物业税是税制改革长期目标

  2003年10月,党的十六届三中全会明确提出:“实行城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”对此,有关部门的具体解释为:将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及相关收费合并,转化为房产保有环节统一收取的物业税。

  党中央提出的这一改革方针指明了我国房地产税改革的方向。当前,针对房地产征税的税种较多,各种收费更多;房地产税征税范围过窄,计税依据不科学,税率设计不合理,妨碍税收调节作用的充分发挥。房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区,而城乡接合部则在客观上成为非税区,因此助长了对耕地的占用。这些弊端的存在使得开征统一的物业税成为必要。同时,开征物业税还具有打击投机性购房需求、抑制投资泡沫、有利于调节社会贫富差距以及与国际接轨等诸多优点。

  但具体到制定、实施中,物业税改革将涉及到土地、房产占有、交易等有关的税种和收费,是一个较复杂、涉及许多环节的利益重新分配,是一项艰巨的系统工程。因此,房地产税的长期改革设想应是“宽税基、简税制、低税率”,其方法是“正税、清费、明租”,以合并税种,简化税制,规范各种收费办法,其收入全部纳入地方财政预算管理,条件具备时,对不动产开征统一规范的物业税。

  当前中国住房已严重偏离居住本质,而房屋热卖也严重沦为投机性购买。比如有媒体报道,北京、上海、三亚等城市一手房的购买者中,投资性购房已占40%~50%。而媒体报道的另一组数据更让我看重:国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查,发现有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。

  我们在多年的税收征管中,对工业企业已经有“以电控税”的成功经验,这组数据与我们的经验有异曲同工之处,可见当前住房空置率远比想象的要严重得多。这也是造成高房价的重要原因之一。

  开征物业税不应是增税

  目前对房屋从购地到建成、销售,在不同阶段涉及了诸多相关税种。可以说,目前我国房地产只是未对个人房产保有环节征税,其他环节都征了,共涉及9个税种,同时各级政府部门收费也不少,约50多种,税费负担已经不轻,而这些环节的税收都可以转嫁到购房者身上。所以说,流转环节的税收只能减、不能再增加了。

  对个人自有房屋在保有环节征税是必要的,可以迫使投机者和富人减少对房地产资源的不合理占有,增加市场商品房供应量,引导广大群众的合理住房消费,以达到调节房价的目的。对个人保有环节恢复征税后,也是房屋所有者交税,但自住的可减免照顾,而对囤房者有抑制作用。

  如果从税费合并的角度而言,开征物业税其实应该理解为一种合并税种,简化税制,清理不合理收费,是“减税、减费”,而不能理解成一种增税的措施。

  一直以来,有业内人士认为,如果开征物业税,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降,在业内也有人流传着“物业税可使房价下降30%~40%”的说法。

  房地产税费改革是一个庞大工程,要制定统一规范的物业税,绝非易事。目前要将过高房价压下来,想依托物业税是不现实的。我们可以从烟草行业的高税率得到一些印证。目前烟草行业的整体税负不低于50%,但香烟的产量和价格降下来了吗?所以只要房产商有利可图,他就会继续开发,并把增加的相关税负转嫁到房价中,让消费者承担。

  征收房地产保有环节的税收能够起到引导个人住房消费的作用,这仅是影响房地产市场需求的一个因素,房地产价格的走向主要受土地供给和房产供需关系的影响,税收的中性原则也决定了它只能是对不合理经济行为的远期预期的合理干预。

  欲将房价控制在合理区间内,应采取“组合拳”,包括行政、信贷、税收等诸多手段,调整建设房屋结构的比例,在土地出让金中拿出相当比例建设廉租房和经济适用房,改进信贷和税收政策等。

【作者:杨崇春 来源:第一财经日报】 (责任编辑:许楠楠)
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