分析师:地方政府无力改变房地产市场下调预期

2008年10月16日13:20  来源:

  >>>马上访谈第396期

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  访谈嘉宾:国金证券地产行业分析师 曹旭特

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国金证券地产行业分析师 曹旭特
国金证券地产行业分析师 曹旭特

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  房价下跌预期未变

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  和讯网:前段时间,许多二三线城市地方政府纷纷出台政策,意欲破除楼市当前面临的困境,昨日,杭州和上海也加入了救市队伍。提供补贴、准许落户、放宽公积金贷款以及给开发商松绑成为地方政府救市的四项主力政策。但从具体效果看,这些政策叫好不叫座,开发商满心欢喜迎来的依然是市场的冷遇,您认为在地方政府积极救楼市的同时,老百姓依然不买账的根本原因是什么?

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  曹旭特:那是因为没有从根本上解决市场预期的问题。现在市场最大的问题就是普遍预期房价下调,地方政府所能做的、最实质影响也就是降低1.5%的契税,假如购房者预期房价年底给还能打个97折,那就比现在买划算。所以“救市”政策不会影响消费者的当时消费。

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  另外,政策制定延续至2009年底,老百姓可以一直享受契税或者补贴的优惠,那老百姓就更不着急,不如等到2009年房价再下跌时出手,依然可以享受契税的优惠。因此,地方政府没有能力改变市场预期。

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  和讯网:有传闻称,由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出,该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案,具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。这些政策如果通过,房地产市场是否可以企稳?

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  曹旭特:那肯定会,但还要看怎样的力度和怎样的政策,中央层面肯定会有比较强有力的政策。

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  和讯网:政府救“楼市”,是否也会像1997年国家鼓励城镇商品房交易一样,再次通过房地产市场拉动内需,以刺激经济增长?

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  曹旭特:对此,我们也正在做研究,现在还没有一个很明确的判断。

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  中国不会出现“次贷危机”

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  和讯网:房价下跌对于普通消费者来说好事。但业内普遍忧虑房价跌幅过深,国家政策调整就是要防止房地产价格下跌过快,一旦出现上述情况,中国是否也会面临类似于美国次贷一样的危机?

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  曹旭特:这不可能。美国整体GDP是14万亿美元,整体债券虚拟经济为300多万亿,放大的程度与中国是不一样的。尽管有部分投资购房人容易出现无能力偿还贷款的情况,但那些自住购房者无力偿还贷款的可能性不大,肯定会有违约率上升,但因为比例不大,因此将风险传导至银行业的可能性不大。

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  和讯网:虽然一致认为房地产市场正处于行业“严冬”,但多数的百姓还是认为房价偏高,中国的房地产市场是否仍有泡沫存在?如果放松房地产政策,是否会令地产泡沫再次滋生?

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  曹旭特:政府是希望调整一下,挤一挤泡沫。

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  和讯网:您说“挤泡沫”是指中国房地产仍然存在泡沫。

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  曹旭特:个别城市肯定房价是比较高,但是我不太建议用泡沫这个词,泡沫这个定义不严格,也很难说清楚。

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  和讯网:北京是否也在酝酿相关的救市措施呢?

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  曹旭特:我们不能对这个做判断,地方政府当然还是希望房价能够稳定。

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  调整至少延续至09年中期

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  和讯网:您认为现在的房地产市场调整处于怎样一个阶段,初期、中期、还是调整末期?

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  曹旭特:还是继续再调整,还会调整比较长的时间。

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  和讯网:那您觉得这个调整期限大概有多长?

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  曹旭特:起码要2009年年中,这之前,走出调整期的可能性不大。

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  和讯网:之前河南省政府推出楼市新政策时称,出台这些政策目标是为防止房地产销售持续回落,让购房者得到更多实惠。但是根据网上的调查显示,80%的人反对救市,80%的人认为,地方政府的救市政策从中获益最大的就是房地产开发商,那么地方政府到底是救谁的市?为谁而救市?

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  曹旭特:全都救,救开发商,就是救地方政府的财政收入,一样的道理。

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  和讯网:为什么会有这么高的人群比例反对救市,还是希望房价下跌是吗?

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  曹旭特:老百姓肯定是希望房子跌了,从众的心理肯定是这样想。  

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【作者:管云杰 来源:和讯网】 (责任编辑:陈默)
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