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好文我顶(□每日观察第450期
（和讯财经原创）
北京师范大学经济与资源管理研究院副院长
（和讯财经原创） （和讯财经原创）农村土地承包经营权流转，关键环节是农村集体建设用地直接入市流转
（和讯财经原创）农村集体建设用地应与城市土地一样直接进入二级市场流转
（和讯财经原创）我们知道，城乡土地制度最大的不公平性就是城市土地所有者与农村集体土地所有者的权益不平等、不公平性和不对等性。即城市土地所有者---国家可以直接的进行土地的转让， 而农村土地地所有者则无权直接向进行土地出让交易，而必须先由国家征用，然后由国家进行出让。而要改变这种不平等、不公平、不对等的最好办法就是实现农村集体建设用地直接入市流转。
（和讯财经原创）城乡土地制度公平化之路的基本思路就是：农村集体建设用地将与城市土地一样，在法律允许的范围内，可以直接进入土地二级市场参与流转，即在遵循现行农地集体产权的基础上，允许集体土地使用权自由出让、转让、出租和抵押，并与国有土地“同地、同价、同权”。所谓法律允许范围内就是指按照城市土地管理法律所规定的条件和范围。也就是说，城市土地所有权所属于的权益，农村集体土地所有者同样也获得。
（和讯财经原创）
农村集体用地使用权入市流转是一项新的制度改革，有人将它称为是一次新的土地革命，但这项改革是极其复杂的，在推进过程中会碰到很多很多的问题，既有法律上问题，又有制度操作及政策协调上矛盾，也有利益协调机制完善问题，而最重要的还是作为一项改革措施，在解决构建新型城乡土地制度体系遇到问题难度就更大。
（和讯财经原创）农村集体土地产权90%属于村民
（和讯财经原创）首先要确定农村集体土地产权范围。这是农村集体土地使用权市场流转的前提。任何有效率的市场交易，必须以交易客体的产权清晰为前提，这不仅关系到其交易效率，更关系到流转过程中参与各方的利益划分。农村集体土地所有权主体的明晰，必须基于历史与现实，并遵循土地资源有效保护与利用原则。即在现有乡、村、村民小组的三级所有中，应明确除了乡及村集体为了履行其职能而占有的少量土地之外，其余土地所有权主体是村民小组。
（和讯财经原创）第一，这种界定与现有的乡、村、村民小组的职能相对应。实践表明，乡、村作为土地流转的谈判主体使失地农民的利益往往得不到保障。相比之下，村民小组作为经济组织，由于土地流转直接关系到自身利益，因而效率更高。第二，这种界定与现有的农村土地使用格局相对应。根据国土资源部土地利用司的调研，乡、村及村民小组拥有的土地界定是清楚的，其拥有量的比例大致为1：9：90。第三，这种界定更有利于土地资源利用效率的提高。因为村民小组对其占有的土地具有较为完整的信息，这对土地流转价格的制定十分重要；土地流转将直接关系到其自身的经济利益及未来的生活保障，因而会在土地要不要流转及流转价格等问题的决策上更加慎重。显然，这无论从土地资源的供给，还是从土地资源的需求，均有利于土地资源的利用。
（和讯财经原创）土地流转收益的分配应针对不同的流转环节，确定不同的分配原则
（和讯财经原创）其次、科学确定土地流转收益的合理分配比例。这是农村集体土地使用权市场流转的关键。从理论上讲，对某一种商品而言，当其把产权界定清楚之后，其交易过程产生的收益的归属也是清楚的，即归商品的所有者。而对于土地这种特殊商品，即使是所有权的界定是清楚的，其流转收益的分配也并不简单。因为，土地流转收益的高低与土地的位置、肥沃程度以及用途等多方因素有关，位置的改变、肥沃程度的提高以及土地附属基础设施条件的改善等，均会提高土地价格。而提高土地价格的因素又是多种因素的共同作用结果，这就决定了土地流转收益的分配是一种复杂且需要多方博弈过程。土地流转收益的分配必须在依法的前提下，坚持公平与效率的原则。
（和讯财经原创）分配的基本思路是应该针对不同的流转环节，确定不同的分配原则。具体讲，对于首次流转过程中的收益，应该首先考虑土地所有者，即首次流转收益的绝大部分应该归土地所有者，这是土地所有权的直接体现。对于市、县、乡各级地方政府对土地基础设施进行的投入，可以从土地流转收益中获得一定的补偿，但比例不能太高。具体可以通过土地流转税的形式进行提取。
（和讯财经原创）对于土地使用权再次流转而产生的流转收益，则主要应该归土地使用者，产生增值收益的，应根据合约约定与土地所有者分享，并向政府交付一定比例的土地流转增值税。对于土地所有者分享的收益，在所有者内部如何进行分配，则由所有者自己决定，地方政府不得干预。另外，对于地方政府征收的土地流转税收益，原则上应该全部返还给乡镇，用于土地开发及城镇基础设施建设，并实行专款专用。
（和讯财经原创）（作者：北京师范大学经济与资源管理研究院副院长）
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