□马上访谈第278期

　　编者按：日前，有文章分析认为，近期股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，而不是存入银行，从而拉动房价继续走高；居民在等待观望后也会逐步选择进入住房市场。我国部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。这种判断是否正确？股市和房市是否存在跷跷板关系？房市会否出现新一轮起势？和讯网特此采访了相关专家。

　　嘉宾：　

尹中立 中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任李长安 中国社科院经济研究所博士后 副教授

　　信息混乱的房市让人不知道房价的真实状况

　　和讯网：全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8%，1-3月环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.3%，明显低于去年月均1.0%的涨幅，今年3月份有13个城市为负增长。分地区看，广州、深圳等珠三角主要城市新建住房呈负增长，杭州、南京等长三角城市房价基本稳定，北京、天津、石家庄等环渤海主要城市小幅上升，但涨势趋缓。乌鲁木齐、银川等西北主要城市涨幅高于全国平均涨幅。从数据上来看，应该说现在的房价有明显的回落。

　　尹中立：房价在下跌是肯定的。我前几天刚刚到深圳去，深圳国土局公布的数据是下降了16%。一个月跌了16%点多这叫“巨幅”的下降。另外，北京公开的秘密就是楼盘打九折，这就是跌了10%，这难道叫“小幅上升”吗？中西部像乌鲁木齐等二线城市上涨这是事实，但是它们总体整个房地产市场的比重很少。现在研究房地产市场最大的难处就是数据的问题，没有人愿意告诉你真实的数据，几个部委的数据不一致，十分混乱。

　　李长安：我觉得现在房地产市场存在着严重的信息不对等的问题，关于房地产市场的数据问题是比较混乱，因为发布房地产市场价格的部门有好些个，到底那个数字是权威的，谁也搞不清楚。可能我们感受的实际情况和数据表现出来的并不一样。我个人的观点是，房价可能会在短期内在上涨的态势中进行价格调整，但是长期的趋势仍是继续上涨。

　　原因是这样，虽然今年我们在房市的宏观调控方向上采取了增大供给和压制需求的手段。例如提高经济适用房和廉租房的供给、例如提高首付的比例。但是，这种做法能对房市价格影响有多大我个人表示怀疑。比如说，很多地方对增加经济适用房和廉租房的供给并不是很积极，因为它需要大量的财政补贴，需要政府做出很大的让步，但是从目前来看并不是特别明显，对于房地产价格的影响好像也不是特别明显。你比如说北京，北京经济适用房这方面供给量也很大，廉租房建设现在也是红红火火的展开了，你开北京的房价依然上涨的很厉害。而对于需求的压制，只是暂缓了人们购买房子的愿望，只是如此而已。

　　说股市逃离的资金会入房市拉高房价是想当然

　　和讯网：文中提到，我国部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，尤其是股市逃离的资金可能进入房市，从而拉动房价继续走高？您赞同这个结论吗？

　　尹中立：这不对。正好反了。我认为房价肯定是要跌的。我的观点是今年影响房价两个最重要的因素，第一是股价，第二是物价，股价毫无疑问已经从6000点跌到3000点，让中国最有购买力群体的资金套牢在股市里，这是对楼市最大的冲击。可能会有部分新增资金不进入股市入楼市，但这个比例很小。真正巨量的资金是套在股市峰顶的存量资金。所以股市没有起色房市也不可能有起色。

　　物价因素来看，如果物价继续涨的话，从紧的货币政策只会更加从紧，而不会放松。从紧的货币政策对房地产市场还是有影响的，至少住房信贷的控制更加严格，影响到房地产企业资金回笼的速度，就使得房地产开发企业的周转出现一些困难。另外对房地产开发资金本身也从严控制，直接影响到房地产企业到银行融资的难易程度，这就使得房地产企业的资金链就绷的更加紧。

　　李长安：我谨慎同意发改委房价会继续上涨的观点。现在导致房价上涨的因素要远远大于房价下跌的因素。首先人民币升值，大量的热钱进来，导致房地产价格长期趋势上涨。第二，中国房地产市场的供求状况并没有发生根本改变。因为任何一种产品的价格问题，包括房价，它都是由供求来决定的。目前有一部分需求可能因为政府在房市的宏观调控而有所推迟，但这种需求从总量上来讲并没有发生逆转。这就是为什么我不赞同“中国房地产市场已到拐点”观点的原因。

　　对于文章里提到的股市跟房市的关系。是不是股市下跌了房市就繁荣？是不是存在这种跷跷板关系？我个人认为这种关系不太明显。无论在理论上或者在数据分析方面，两者之间到底存在什么样的关系并没有一个科学的定论。股市和房市虽然都是属于投资品，实际上人们的投资品还不只这些，还包括黄金、艺术品、还有近些年炒的红木、普洱茶等等。红木价格下跌好像并不会导致房市繁荣吧。同样的道理，我认为股市和房市他们之间有很大的不同。资金周转速度和流动性非常不一样。比方说，炒房从买下房子，到租出去或者卖出去可能至少得一两年，这个周期要远远大于股市。所以我说房市和股市之间的的关系不能轻易判断，股市下跌了房市就繁荣。这个文章里面股市资金逃离到房市拉动房价的观点是想当然的说法。

　　房市投资增长是短期惯性还是长期趋势？

　　和讯网：从统计局公布的一季度经济数据来看，房地产投资仍然呈现快速增长的态势。1季度，房地产开发投资总额4687亿元，同比增长32.3%，比去年同期涨幅高15.4个百分点。其中，住宅和经济适用住房开发投资总额分别为3316亿元和120亿元，比去年同期分别上涨34.7%和36.7%。为什么政府宏观采取了从紧的政策，但房市的投资仍然不减呢？

　　尹中立：投资上涨是因为去年投资增长的一个惯性导致的，它和今年的政策关系并不是太大，现在的政策或价格可能会影响明年或者后年的投资。另外，我们的土地政策发生了变化，要求土地不开发就马上要收回，超过两年要按地价款的20%收费，所有可能这是开发商加快投资开发的原因之一。第二个原因是因为去年下半年房价一路高歌，使得很多开发商错误地估计了今年的形势。而房地产是一个周期性比较长的活动，他去年盖楼挖了基今年不可能不盖，所以是因为去年房价的大涨，而导致中国房地产今年投资的增加。所以这种上涨只是一个惯性。

　　李长安：这个数据就说明大家对房地产市场还是一致看好。这段时间我正好接触了一些房地产商，他们现在依然拼命地拿地，拼命地建设。因为总体上来说，我个人感觉中国房地产市场还只是一个初级阶段，中国还有一个巨大的消费群体没有涌现，好几亿农民等待进城，这个潜在需求在未来一段时间是要爆发出来的，我们现在很多房地产商投资房地产可能更看重是未来的市场发展。

　　我觉得咱们中国房地产市场现在处在一个什么阶段呢？应该来说是一个上涨过程中调整。中国目前还处在城市化、工业化没有完成的阶段，现在谈房价下跌问题为时尚早。我为什么不同意“拐点论”，因为“拐点”是整个趋势发生了变化，有人特别对奥运以后房地产市场价格判断大幅下跌，我个人认为它只是会延缓房价上涨速度而已，不可能出现明显的长期的下跌。

　　政府必须尽快脱离房市的利益相关角色

　　和讯网：有观点认为，从紧的货币政策让房地产市场从以前的“地少钱多”变成了现在“地多钱少”，房地产市场会如同股市一样出现腰斩，从而会影响到中国的宏观经济，造成宏观经济“硬着陆”，所以政府应该调整从紧的政策，而对房市采取“有保有压”的政策，您是否赞同这种观点？

　　尹中立：宏观调控的四大目标是经济增长率、物价涨幅、就业、国际收支。房地产市场只是中国整体经济的一个组成部分。是否要坚持从紧目标，这要服务于大局，而不能仅仅股市和房市的局部。政府不是万能的，起根本作用的是市场而不是政府。政府当前最紧要的事情仍然是是控制通货膨胀。

　　李长安：股市短短半年之内股市下跌了一半这样的情况会不会在房地产市场发生，我觉得可能是高层管理部门应该重视的重大金融问题。如果房市要发生腰斩，这有可能会导致中国经济陷入好几年的衰退期。

　　我们经常讲股市是国民经济晴雨表，但是我们中国还处在初级阶段，股市现在基本上是脱离基本面在发展，我觉得起码从目前中国的股市来看好像还不能反映中国经济的基本面。而房市跟国民经济、住房、消费、投资紧密相连，更可以反映我们中国当前的经济发展状况。

　　房市和股市的重大区别，在于房市将政府、金融机构和房地产商的的利益捆绑在了一起。如果房市出现腰斩，首先受影响就是金融系统，可能就会出现像美国的那样信贷危机，而且可能比美国的问题还要严重，因为中国金融风险防范机制还远不如美国健全。在这种利益格局下，中国的房市出现逆转，即不是金融系统愿意看到的，也可能不是政府愿意看到的。

　　中国房价飙升后面有一个深刻的背景，就是我们中国的土地制度问题。我们在土地所有权的转让上现在明显存在着很大的弊端，农民没有土地所有权，所以他享受不到土地转让给带来的好处。这样土地转让就变成各级政府谋取利益的重要工具。我们可以看到很多地方政府在土地转让过程当中大获期利益。而土地价格是房地产价格中最重要的一块，如果土地价格关系政府利益，不能下跌，那房地产市场价格怎么会下跌呢？所以土地制度目前没有很大变化的情况下调控房市，效果不会很明显。

　　介于房市目前对宏观经济的影响，我个人认为应该采取“有保有压”的政譬如说保经济适用房、廉租房的建设，保它们的用地，保它们资金供给金融需求这方面。压投机性房地产市场，压制那些出现过热局面的城市继续大规模开发房地产。把人们对房地产投机的意愿压下去，这才是正确的“有保有压”。

　　从长远来看，要想改变目前房市的状况，首先，金融系统要进行金融创新，降低运行成本，提高金融效率。其次，政府应该发挥关键性的作用，要尽快利益相关人的角色；最后，房地产商应该增强社会责任感。这样才能促进房地产市场良性发展。

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