11.算住房痛苦指数，知房价必跌.商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数。

　　2007年我国某市住房痛苦指数＝10000元/平米÷3333元＝3

　　2007年新加坡住房痛苦指数＝3022加元/平米÷3900加元＝0.77

　　2005年纽约住房痛苦指数＝2045$/平米÷3134$＝0.65

　　比较的结果说明，当前中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价，普通老百姓望楼兴叹。从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，如果房价再涨一倍的话，一线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家买4套房。难道大家都不懂这样的道理：农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是“老幼村”、“穷人村”。如果房价再涨一倍的话，就不利于吸引留学生回来为国效力。如果房价再涨一倍的话，就加大了祖国统一的成本。总之，房价再上涨对国家来说是得不偿失的。

　　12.算商家标价与消费者估价的偏差率，知房价必跌。消费者心中有杆称。人们在平日消费中对商家标价已形成了一种大致的宽容度，从讨价和评论就能知道，偏差率超过1.3就难以被消费者接受：“这就值100元，卖150太贵了。”“好吧，卖给你140元”。“140元？老公你买贵了，这撑死就值100元，以130元买还差不多，你让人家赚太多了”。130 / 100 = 偏差率为1.3倍。2007年一套新房150万元 / 50万元估价 = 偏差率3倍。再涨一倍到300万就是6倍。问题很大啊：有300万元支付能力的人是大精英，还会在已是6倍时的2009年再接手你炒家这个二手房吗？全市需要的肯接受6倍偏差率的“傻大款”不是几个而是8万个，哪里去找这样多既是“傻大冒”又能“赚大钱”的大精英？开发商盖房的积极性与偏差率成正比，偏差率越高越好赚，心情好，房子就多盖。消费者买房的积极性与偏差率成反比，偏差率越高越吃亏，心理承受力就小。因为二手房的主要购买人是收入不高的自住性购房者，钱来之不易，对偏差率会斤斤计较。偏差率6是奇高，历来处于“上帝”地位的消费者就有被忽悠的感觉，就不能宽容，就不予接受。老百姓在房市可能被骗一时，不会被骗一世。被骗久了就会冷眼旁观，捂紧钱包不肯买。

　　13.算汇率，知房价必跌.如果十几年前日元先升值后贬值的一幕重现，我们可以这么做：2009年人民币的升值达到1比6时以48万元人民币买入8万米元，到2012年人民币对米元贬值到1比8时，换成人民币64万元。到时二线城市2008年盖的二手房8000每平，等于用48万元人民币买入80平的二手房。如果2007年买这套新房，12000每平*80平 = 需花费96万元。96万 – 五年10万的房租 – 46万 = 节约40万。这个思路说明，在人民币在升值的现在买房是很吃亏的。

　　14.算其他投资方法的收益，知房价必跌.条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。晚几年买房便宜很多。今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空间不大。有的市场上上下下，1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累计的机会2.5倍。赚头较大的其他投资渠道不少。资金具有逐利性，哪有较大的机会就投到哪里。当房价上涨空间不大时，许多人会转向更赚钱的地方。张三做各种投资25年。每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。

　　15.算大家钱袋子里有多少钱，知房价必跌。多军是唯心主义者，因为多军最爱讲：“房价是由需求决定的，而刚需是很大的”。其实，经济基础（有效购房能力）决定意识形态（购房需求），“钱袋”决定“脑袋”。钱袋子属于物质，具有刚性，没有“硬通币”的人有买房的想法，他的需求只是一种想法。不敢去看房，需求必然是软性的。也就是说，房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。在钱袋子面前，需求一点都显示不出刚性来。过去3年，手里有钱的在买房，手里钱不够的借钱和按揭在买房，大家都千方百计地搞钱买房。该买的已经买了，剩下的几乎都是买不起房的没钱的人了。成交量比较不会骗人。∧状的成交量线说明黑三角骗术不灵了；大众需求透支，财力不济，钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人，要鼓起来至少需要5年；已经没有多少人的钱袋子里有150万去买新房了，所以就下跌了。

　　16.算工薪族多久能买起房，知房价必跌。房价5年上涨100万，5年里谁家工资增加了100万？房价上涨中，一工薪族2003年买房缺10万，2005买房缺20万，2007年买房缺70万。劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势，只要看各国就知道了。2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。这告诉人们，炒楼是犯法的，正府要打击。炒粮食是犯罪，炒房是犯法，都是危及民生，危及正权啊。

　　17.算中等家庭是否买得起房，知房价必跌.因为高等收入家庭有N套房，低等收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中等收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中等收入家庭买不起，那么房子谁来买？所以房价必跌。王石在中央2套说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。

　　18.算大通胀大加薪大涨房价情况下的购买力，知房价必跌。比如王二2007年定了三年后的买房计划，已积蓄30万元 + 家庭年收入的一半每年有6万可用于还按揭 * 3年 + 三年其他收入10万 = 60万为首付购买100万的房子。假如象有的多军吓唬人的那样大通胀，大加薪，大涨房价，那么王二所在的企业原料、交通、用房、接待、人工等成本会大增，赢利下降，没倒闭已是万幸，大涨工资就没戏了。结果，60万 + 每年工资增加2万 * 3年 - 每年被高物价咬走4万 * 3年 = 王二首付款能力下降为54万。房价继续大涨，100万 * 2 = 三年后涨到200万一套。200万 * 0.5 = 首付需100万。王二首付款缺了46万。啃四老46万的话，最终要拿50万到医院去还给老人。借得到46万，最终要拿60万还给人家。月光族啊，如何还呢？ 200万 * 0.5 = 按揭100万，每月还贷1万 * 12个月 = 每年还贷12万，而年还贷能力已下降为4万。无路可走啊。结果是，有兔子过年，没有兔子也过年。买不起就边租边等。熊市里，看现金为王，还是每月下跌的房子张狂。三年里，看谁能耗过谁。袖手当观众的人增多了，供大于求更严重了，房价必跌。

　　19.算6个人供一套房的困难度，知房价必跌。（购婚房主力的）80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是：青年时赶上文化大革命和上山下乡，教育水平普遍不高，成家遇到计生，中年遇到下岗再就业，退休金只够自己日常花费。二线城市，1985年工资普遍每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下。一生红脑袋，穷革命，几无灰色收入，积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房子，掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有几十万元，但那是应付看病和养老的钱，说不定到时候还不够花呢。4个家长为第二座大山（房）掏出应付第三座大山（医疗）的钱。他们最后都要病一次，你拿什么还给他们治病? 你拿什么给他们送终? 有的人可能因此而断供卖房。如果是农家子女就更窘迫了。

　　20.算“高价房奴”的困难度，知房价必跌。现在买房，断了创业路，不能尽孝还要连累几位老人一起吃苦，每月要还贷，担心生病和失业，还能感受到温暖吗？“高价房奴”最终结局是两手空空。张大伯大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！

　　21.算刚需家庭购房的首付能力，知房价必跌。刚需是指有生活需求和心理需求，再贵也不得不买，并有支付能力的需求。这只有二种情况：第一种，以前拿得出首付，现在也拿得出。比如结婚购房，现在的城里人大多晚婚，2008年男28岁的话，在一套150万元时首付75万拿得出，说明2年前26岁在一套50万元时首付20万也拿得出，26岁已是再贵也不得不买了，拖到今天才来花3倍的冤枉钱的人很少。第二种，以前拿不出首付，但近3年天上突然掉下来一个暴发户。本来不到20万的小户，3年后就成了拿得出首付75万的中户。既然就象天上掉下来一样，就不可能多了。2008年3月股市已大跌45.2％，本金投入20万炒到75万以上的大约只有10％了，这样的成绩说明他们是看顶逃顶的高手，而房市已见顶是明显的；这样的成绩说明他们不会认为又到底部的股市不如在顶部的房市好赚；其中不能等的再贵也不得不买房的刚需能有几人？老腐败已买房了，新腐败不可能一下子冒出很多。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。其实房价上涨天天在大量地消灭刚需。以前拿得出首付的，现在几乎都不够了，刚需已变成了无可奈何之需。在2005每套50万的时候就不得不买，但钱缺了30万，到现在150万缺了100万元，再涨的话会缺120万元。120万的按揭每月需还贷1.2万，有多少人每月能还1.2万却还在租房？

　　22. 算银行按揭充足率，知房价必跌。中央实行紧缩正策，炒家基本上在银行这一源头上被卡住了：银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），实际首付6成。买150万的新房，原来首付需要60万，现在需要90万。对工资收入严格审核时发现，张三家年收入10万，扣除第1套已按揭60万，第2套只能再贷40万，首付需要110万，还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。

　　23.算供求变化的加速度，知房价必跌. 因为好赚，开发商的供给，以2005年3万套、2006年5万套、2007年8万套……的加速度开工。放巨量要滞后到2009年。因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，形成“永涨不跌”的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。但是，终端消费群体的消费能力决定卖方的最终命运。买房子无非就是两个目的：第一种目的是自住；第二种目的是投资赚钱。投资的方法是先买下房子，等房价涨了后卖给自住的人。可见都是建立在自住这个基础之上。当自住的人几乎都买不起房子了或买得起也嫌贵不肯买了的时候，房价上涨的基础就没有了。“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元，总房价以每年30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度上涨。导致“待购首套住房者”以每年30万人、50万人、80万人、120万人……的加速度被抛弃。房价涨到100万后，大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。供大于求的“＜趋势”就形成了。几十万套新房和二手的出租房空置房就象大宾馆越开越多且不断提价，大家都不肯来住或住不起时，就把自己玩完了。就象菜市有10担白菜供应量，只有6担的需求，供过于求，4担白菜烂掉是必然的。中国在90年代初有许多烂尾楼，这个历史事实谁敢否认？

　　24.算人口减少数，知房价必跌。刚需主要来自结婚族。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降，你我接到的结婚请贴上，主人大多是独生孩。2007年，中国小学入学总数为1500万人，比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了，文化程度提高了，就晚育，就不想多生，人口就不断减少。这种发展趋势，看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波下跌行情，中国不可能改变这一规律。

　　25.算买房人数，知房价必跌.牛市里，一开盘几千人在排队。现在，售楼处冷冷清清。既然认为房价还要涨，那么多军中的炒家就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出200套，现在一天才卖出20套，扣除虚假成交量（象股市的自买自卖的对倒盘），分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊？你多军不买就算了，干吗急着忽悠别人去买呢？人气没了后，孙子（待卖者）急上帝（消费者）不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。开发商忽悠不动炒家了，炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。

　　26.算精神力量有多大，知房价必跌。房价有上下二个方向，你为何只看到会大涨的一面，却看不到会大跌的一面？是你错误的观念造成的，是你只看到供求关系的重要，却看不到决定需求的更重要的“物质第一”（钱袋子决定需求）和“精神第二”（市场从来不缺资金，缺的是信心）。楼市成了投机市。只要是投机市，价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨，投机者就会蜂拥入市；信心缺失，投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。“精神是原子弹”，威力无比。“人言可畏”，“众口烁金”。上涨时，80％的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条，心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远，随着调控力度的加强，随着亏钱的概率越来越大。人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时，80％的人心理预期看跌。看空理由有101条，跌价传言满天飞，心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用，会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元。拥下山只需要看跌的心理预期加叫喊声。

　　27.算需求有几种，知房价必跌.供不应求的说法是房市的谎言。第一种需求是投机和投资需求，已经因为无利可图和高风险而急剧萎缩。第二种需求是升级需求，一套换一套，总量不变。第三种需求是恐慌性购买需求，目前不见了。第四种需求是刚性的。有效刚性需求已很小。刚需大不是永远涨价的理由。罐头被倒进海里的老故事说明“相对过剩”也是供大于求。食物比房子的刚需更大，供不应求会饿死人。供不应求就会大干快上，现在种大米和卖快餐的敢说永远赚钱吗？敢说永远不愁卖吗？当时食物供不应求时也说土地如何缺，现在许多良田荒着。刚性需求是历来存在的，近3年放大几十倍，明显是疯狂的炒作。刚需来自城市化（特别是毕业生）。但是，动辄百万元，进城的“待购首套住房者”该买已买了，没买的已基本上买不起了。房子买不起时可以租啊，不会冻死人。

　　28.算土地量，知房价必跌.因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。

　　29.算拍地价格，知房价必跌.商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”。楼面价1万元，100平米的房子仅地价就100万元。面包不涨价就亏。开发商一提价，总房价就以30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度冲向死大顶。土地真的能不断上涨吗？上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元，那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元，那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元，那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元，那么房价还能涨吗？300万元、400万元…..呢？

　　30.算积压空置量，知房价必跌.盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里，说明房子不缺。某市，2008年计划建设保障性住房2万套（有的退租）。2007年底待售的3万套，2008年新增待售的4万套。近2个月日成交30套 * 365天 = 2008年可售出1.1万套。加上历年的出祖房空置房20万套，共29万套。人口有进有出，共非自住房几十万套房？供大于求必跌。