嘉宾：曹建海 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任 研究员（右）

　　特约主持人：张阳上海财大税收专业博士（左）

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   征物业税的目的是调节失控的房产市场

　　主持人：各位和讯网友大家下午好！欢迎大家收看和讯网两会特别节目，我们这次节目的主题是物业税，这次我们请来的嘉宾是中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员，我是和讯网特约主持人张阳。

　　曹建海：主持人好，各位网友大家好！

　　主持人：首先请曹老师给大家简单介绍一下物业税，因为受名字的混淆，曾经有一些网友向我们提出过，说物业税和物业费是不是一回事。请您简要介绍一下，

　　曹建海：物业收费纯粹是一个民间市场经济的概念，企业向我们提供了服务，我们向他支付费用，这跟理发是相似的。物业税是一种财产税，最主要的财产税形式，因为在市场经济国家，因为它的征税方式主要向个人征税，在中国我们征税方式是向企业征税，个人承担，所以在中国是一个间接税为主的，在西方国家都是直接税为主的。财产税因为是最醒目的，一般讲你有多少财产，我征你多少税，这样相对是比较公平的，你比如说财产里面主要分两种，动产和不动产，这两个里面动产是不断向好的，所以它的估值是相对比较低，黄金、珠宝能够估值，但是大量动产是不断消耗的。

　　主持人：动产指哪一类？

　　曹建海：我们家庭里有日常用品和耐用消费品，应该以耐用消费品为主，这是动产。不动产指土地和房屋。在一般的国家，在房地产市场比较健康的国家，应该说房屋面积比较大，就是你建筑面积越大，不动产价值越大。但是在一些不动产市场，房地产不太健康的地方就是以土地决定，土地面积越大价值越大，事实上房地产价值形成是建筑成本，由于大量建筑材料投入形成价值的，而土地本身价值，一来讲很少有超过地上建筑投入。所以不动产在发达国家，比如说美国在动产和不动产里面，全部财产里面不动产部分占了90%。

　　主持人：不动产比例很高。

　　曹建海：对，占的比例比较高。这是关于什么是物业税，不是一个简单的物业费的概念，也不是房屋的概念，包括土地，及其附着物。在目前中国的情况来看，我们房价跟建筑上的差距越来越大，所以在中国物业价值更多是地价，所以我们针对地价和房价共同征税，因为在西方国家物业税是一个很重要的税种，是他们国家征税主要税收来源。中国由于是向企业征收为主的，居民是间接承受税负的，如果在中国征收税收，这里面就有一个平衡问题，所以比较复杂。

　　主持人：刚才曹老师给我们介绍在我们国家居民了解更多可能是流转税，因为我国以间接税、流转税为主，而西方发达国家他们以直接所得税为直接税种，针对于财产征税占很高的比例。我国为何要征收物业税？

　　曹建海：各个国家征收物业税目的是不同的，作为税种它补充国家的收入，作为预算的一个部分，这是一个重要的依据。在西方国家物业税是最重要财政收入来源，比如说像美国，美国联邦政府主要是靠个人税和公司税来获得收入，但是美国州和地方政府平均30%左右大概来自于财产税，财产税的90%是来自于不动产税。

　　主持人：那也就是说在美国您所举的例子跟物业税，在美国叫财产税，是地方的主体税收。

　　曹建海：而且他是地方财政重要收入来源，这是他们的一个情况。在中国因为像企业征收的比例已经很大了，所以征收物业税的目的应该不是为了增加财政收入，目的应当是调节已经失控的房地产市场，现在我们房地产由于价格偏高，大量的人囤积房屋，囤积本身就推高了房价，所以这时候我们可能要通过物业税调节房地产市场，当然调节房地产市场不仅仅是税收的手段，我们也需要货币政策一些手段，因为它是重要的金融活动，而税收是影响房地产投资，对房地产投资影响是非常直接的，所以征收物业税一般来讲要么就是基于增加财政收入的目的，因为物业是最醒目的，物业普查应该说比人口普查还要有利，因为人可以藏掉，人可以流动，但是它是不动产，所以物业检查是最简便的。

　　主持人：您的意思是说物业税也可以说是财产税，因为它的税基是不动产，所以税收很清晰。

　　曹建海：非常的清晰，就是税收对象非常容易找到，经过评估，实际上征税是最主要的方式，如果把这个作为征税的方式政府收入能够得到保障。另外从长期征收物业税起到调节不动产价格的作用，因为房屋是耐久性的东西，特别是土地它的有限性非常容易炒作，所以物业税最重要起这两个作用。一般来讲，国家政府基于增加财政收入的目的征收物业税，而中国主要基于调节房地产市场的目的开征物业税。

　　物业税收入应归地方政府 确定税率时居民应该有投票权

　　主持人：刚才曹老师向我们讲述了国际上征收物业税有两种目的，第一种目的出于筹集财政收入，比如说像美国这些西方国家，物业税是地方性主体税种。第二个目的是调节房地产市场，我国征收物业税是出于第二种考虑，我国税收收入逐年增长，05年接近五万亿，税收收入是可以保证的，所以主要目的是调控房地产市场。刚才曹老师无形中给大家介绍了很多国外经验和成熟的做法，虽然说我国物业税目前还没有开征，但是其他国家已经有先例了，您详细给我们介绍一下其他国家物业税的做法。

　　曹建海：我主要介绍还是美国的情况，2001年美国财产税，刚才我提到85%-90%是属于不动产税，他在国家税收当中的比例应当说是比较高的，在中央财政，就是联邦政府财政收入里面占的比例是零，但是在地方政府里占的比重将近30%，其中州政府一级比例是相对比较低，是2%左右。

　　主持人：曹老师，按照你的说法他在联邦地区比例是零，在地方里呢？

　　曹建海：实际上他是一个地方税种，因为房产本身是地方的一个重要的财产，一个城市的重要财产。

　　主持人：按照您说的比例是达到35%左右？

　　曹建海：30%，府应该说整个州和地方政加起来30%。但是在里面也有区别，州比例比较低，州基本上不靠财产税，大概2%不到，但是在县一级大概是68.3%，在市镇一级，他的县比市的范围还要大，在市镇这一级大概是53%，学区大概是70%，特区这一级是96%，这样一个分布，因为他地方政府像县、一个镇都是一个地方政府，作为地方政府要给居民提供一个公共服务，他的财政收入主要来自于不动产税，一部分是动产税，动产里面有有形和无形的动产，收入是这样的。具体来讲，在财产税各个级别地方政府分布来看，美国全部财产税其中4%用于州一级，22%用于县一级政府，28%用于市镇一级政府，18%用于学区一级政府，4%用于特别区域的政府，这是最终一个财产税的分布和使用的状况。

　　他的财产税是依据财产价值征收，不是按照面积征收的，财产价值刚才讲不动产占全部财产价值85%-90%，其中不动产里住宅占了52%，住宅里面单家庭住宅，像我们现在住宅是混在一起公寓式的，单独的家庭住宅其中就占到财产的52%，商业用的不动产占到15%，工业6%，农业用地占到6%，空地占到4%，所以这是财产价值最重要是有建筑的，特别是住宅建筑，这个占的价值是最大的，所以依据评估值，他往往是每年进行评估，依据评估值设定一个法定的财产税率，这个财产税率一般来讲怎么确定呢？通过议会的方式确定，这个税率主要制定的依据是多少，最重要是这个政府需要花多少钱，主要税种是财产税，财产税依据现有征税对象，大概的价值有多大，根据这个大概设定一个财产税的法定税率，然后进行征收。因为刚才讲了财产税都是摆在明面上的，特别是不动产，所以征收是相对容易的。但是这里面征的比例太高的话，居民可能有不满情绪，或者通过代表他利益的议员反映这个意见，这时候是用手投票的，也有用脚投票的，我把这个房子卖掉我就不在这个地方，我不给你交税，觉得征税多，服务质量不够，所以在国外一个城市主要收入是靠个人收入，以及个人不动产成为政府主要收入。

　　主持人：刚才您讲用手投票和用脚投票，刚才你讲比如说一些税率和税基确定由议会决定，能具体解释一下么？

　　曹建海：税基是根本评估值定，但是征多少税根据议会同意的，你要花多少钱，根据预算。

　　主持人：也就是说税如果过了，他可能通过跟你一致意见的议员反映出来，这是用手投票。如果他对这种税仍然不满，他可能走到其他地区，这是用脚投票。

　　曹建海：对，在西方国家政府竞争是居民，而不是企业，当然他也需要企业过来，企业过来给我在这个地方居住人工作机会。但是在我们国家，我们征税是通过企业征税，居民征的税实际上是反映在企业销售价值里面，我们交过税了，所以对个人服务是相对有限的，但对企业的服务是大量的。我们现在看到一些地方官员大量经力用在招商引资上，但是公共服务他是不做的，关键是他认为老百姓不交税，税是来自于企业，西方认为税是来自于居民，居民到我这居住的人越多征的税越多，这个城市越具有竞争力。

　　主持人：刚才曹老师通过对美国物业税经验的介绍提出一些对我们有利和反思的东西，比如说第一点刚才曹老师提出，他说物业税整个税收收入最后用于州，地方的政府，如果是全国性公共产品由全国提供，如果是地方公共产品由地方提供，那么地方政府取得税收主要提供地方公共服务，而且居民还可以用脚投票，如果他觉得在当地交了比较高的物业税，但是没有足够的地方性公共服务，他就可以搬到其他地方去。相对我国来说，可能他觉得地方政府通过了物业税，筹集了足够可以用于公共服务的资金，这一点可能比其他一些开征税收的国家借鉴，比如说这些地区其他国家他可以是以企业税为主体，那么他征收税收会考虑到民生少一点。

　　曹建海：这是中国的情况。

　　主持人：第二点刚才曹老师还提出，说美国物业税的评估方法是按价格评估，就是按照房屋和土地的具体价值而不是按照他的面积，相比来说按照面积征收可能会简单一点，因为多大的面积交多少税。

　　曹建海：但是会导致税负不公平。

　　主持人：所以说按照价值的评估这一点是值得借鉴的。

　　曹建海：但是价值评估前提是需要我们房地产市场是健康的，据说杭州现在有20多万平米的房子，这样征税的话也是很大的，税负也是非常非常重的。这个物业税比如说我县一级的，一般来讲州可能要从你这提取物业税，县可能也要提取，下面市镇也要提取，甚至学区也要提取，征税的时候往往需要考虑，这个税多大比例给州一级政府，多大比例给县一级政府，每一个政府都有一个比例，最后加权加总。如果这个地方你在一个小区里面，又归在某个市镇，又归在某个县里面，这些地方政府都要征收不动产税，实际上你可能要负担比较重，不仅仅是你所在那个最小的行政单位，你这个行政单位上面也要征收，所以物业税这样加总有一个不同的税率，而且这个税率应该说是不同房产税率是不一样的。比如说我在我这个小区，另外一个小区可能要的不动产税率就比较低，因为他可能花消少。

　　主持人：就是提供公共服务的质量相对差一些。

　　曹建海：对，他的税收来源也不同，所以有的政府做的好，有的政府做的不好，有的做的收的比例相对高一些，所以这里面具体就比较复杂了，所以不是一个统一的数，但是在具体小单位里，比如说我都是在一个很小的小镇上，再往下就没有行政单位，这个镇上是统一的。另外一个镇可能就不统一了，因为上面的县是统一的，但是各个镇之间是不统一的。

　　主持人：刚才按照曹老师所讲，在美国一个小地方所征的物业税可能是不同级政府共同征收，比如说隶属的县、隶属的地、隶属的市共同征，最后汇总是刚才所说的情况。

　　曹建海：对，就是你征的税里面各个地方政府也要进行分税。

　　主持人：可以说这些税种和税收改革的税收政策，物业税是比较受到我们居民关注的，其中原因之一它跟高房价会有联系。这里代表网友请教您，您说开征物业税以后，会抑制房价吗？

　　曹建海：因为就目前来看，买了房之后要想获利有两种途径，一种是出租获利，我看北京市今年房租已经大涨，但是我了解其他城市没有多少变化，比如说广州我了解房租就没有变化，北京因为奥运会的因素，今年房租就有大的上涨，但是05年、06年、07年三年基本上房租没有涨。但是我们最近几年面临都是通货膨胀形势，在这种通货膨胀条件下房租还有下降，在北京这个地方房屋使用是供过于求，但是今年有所上涨，即使上涨，好多人买了房子进行出租，这个房租仅仅供支付月供利息的部分，本金还要自己付，所以买的房子想仅仅靠出租收回钱是不可能的。我今年到邯郸去，他的房子每月只租500块，一年就是6000块，这样我算了一下60年收回成本，如果把这个都考虑进去，我看100年、甚至150年都是不可能收回投资的。像这么长的投资回报，实际上意味着他不可能收回投资，我还没有考虑他折旧的部分，如果把这个考虑他纯粹是亏本的，所以目前的房价根据我的估计，就是在北京，北京的房子普通像三环、四环附近的房子，根据我的观点价值是3000左右，他卖到了15000元，说明他房价虚高五倍，但是房租没有变化，所以房租和房价的比例完全失控，在一般正常的地区十年房租等于一个房价，就是房价240个月租金，如果按刚才算邯郸来说是60年。