□马上访谈第229期

　　编者按：根据《21世纪经济报道》，北京等多个城市正在研究“经济租用房方案”， 这些“经济租用房”以政府提供政策支持为前提，用市场的办法建设和租赁，其租金价格略低于同等条件下的市场租金价格，房屋多为小户型，供应对象为当地中等收入家庭，申请者必须为自住。经济租用房能为“夹心层”带来多少好处？能否有效实施？和讯网专访了相关专家，为我们解读“经济租用房”。

徐滇庆 长城金融研究所所长 北京大学中国经济研究中心兼职教授

曹建海 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任 研究员

　　“经济租用房”会让政府出现巨额亏损

　　和讯网：经济租用房，作为解决“城市中等收入家庭解决住房困难”的配套措施，你认为是否有存在的必要？

　　徐滇庆：这个政策是有用的，解决“夹心层”的住房问题，一定要扩大租赁市场，用调动存量的办法来解决。就像光谱，红橙黄绿青蓝紫，有一个过度过程。最底下是廉租房，然后是经济适用房，如果没有中间的递进，直接变成了购新房，我想这个就是跃进了。中间必定有一段既达不到经济适用房的贫困标准，又没有能力去买房，只能租房的群体。

　　曹建海：如果说我们在经济适用房、廉租房之外政府再搞一种住房形态，专门用来出租的，那我觉得是在做秀，是创造新概念。因为这些房子注定政府是要亏损的----从市场上买到这些房子，就算按市场价格租的话，连一半资金都收不回来。如果再低于市场价格，想把钱收回来，恐怕得80年才行。这80年还不考虑利息的损失，房屋的修缮，还有空档期，如果把这些都考虑进去，那我估计150年才能收回----这意味着政府会出现巨额亏损。

　　实际上建经济适用房政府是不亏损的，而且，建经济适用房只不过放弃了拍卖土地赚大钱的机会。搞“经济租用房”还不如把我们的租赁市场规范化。像日本的房屋租赁市场，一般要付很高的中介费，毁约要付半年的租金甚至一年的租金，这样订一个长期的租赁合同，保护住户的利益，避免房东随时把他赶跑。

　　现在的问题是，中产阶级一般都租得起房子，但是买不起房子。搞了经济租用房后，他们照样还要买房，除非房价不再涨了，他才会安安心心的租房。

　　政府收购或开发商开发“经济租用房”会有很大问题

　　和讯网：报道指出，“经济租用房”房源包括政府从市场上收购的房屋或开发企业自有的房屋。对于房源你有什么看法？

　　徐滇庆：如果政府真的要帮助“夹心层”，应该补贴在房上而不是人上。比如说刚刚毕业的大学生，两千多块钱工资，买房还负担不起。那么咱们琢磨一下，如果他能够提供一系列的文件：现在的工资是多少，做什么工作等，然后把文件交给房东，房东就给他打个八折----原来一千块的租房现在八百块钱就租给他了。然后房东拿着这个文件向政府有关部门办理那两百块钱的补贴。

　　和讯网：我看这个报道说，政府不是采用房东补贴的办法，是政府自已持有或开发商持有房源。

　　徐滇庆：你想想政府直接控制的房子能有多少套？没有多少，杯水车薪，解决不了大问题。大部分出租房是老百姓的。比如说许多老百姓有原来单位分的房，然后又买了套新房，老房子空在那里，要把这个调动起来。这个在北京城里的数量相当大。由于持有成本非常低，这部分房空置在那里。所以我们研究尽快开征物业税，这样空置房屋的成本就高了，鼓励他租出去，进入租赁市场。如果有些“夹心层”租房也有点困难，那么政府就补在房上，让房东到政府那里拿补贴。

　　和讯网：好像税务部门最近说过“物业税两年内都不会开征”。

　　徐滇庆：现在说这个话的人，是没资格的。出不出一个新的税法是人大的权限。税务总局是一个执行收税的机构，他不负责制定税法。你说出不出新的税法，这是越权行为，是严重的无知。新的税收出不出，不是某一个执行部门所应该谈论的问题。教授可以谈，因为这是在研究。官员也可以谈，但是只能以个人身份参加研究。执行部门是没有资格宣布的，这是越权，立法和执法不能混为一谈。

　　和讯网：咱们接着说房源问题。如果政府不采取补贴，而采取自已持有或让开发商建造，会有什么后果？

　　徐滇庆：那这个问题又比较麻烦了，政府一参与，政府的角色混淆，稍不注意，贪污腐败又出来了。如果老百姓去买房、租房，肯定会讨价还价，房租费是由市场决定的。但政府会不会找到一个合理的房价和租金价格？很成问题。政府官员拿公家的钱收购旧房，只要给点回扣就稀里糊涂成交了。现在的腐败相当严重。不能给腐败开门，不能让政府去收购，也不能让政府部门去经营。

　　房价不涨 “经济租用房”才会起作用

　　和讯网：现在新房市场的房价很高，但是租金相对是比较便宜的，已经出现房租和新房房价严重脱钩的现象，所以政府想用经济租用房来解决中等收入人群租房问题，会不会效用不大？

　　曹建海：现在市场上的租金是很低，但是房主在得到一笔市场租金之外，他还得到一笔房屋升值部分的收入，这部分才是他真正得到的租金，应该这样来算。作为住户来讲，我出了一千五百块钱租了这个房子，但是我没有拥有这套房，其实是损失了房价上涨中房屋升值的部分，比方说每月4000块钱，其实真正的房租就变成5500元。对房主也是一样的----跟房价相对应的租金，现在是非常非常高的。

　　如果我们按照建设部搞的所谓的“无缝对接”，房价会继续上涨，因为他根本没有打击开发商和地方政府通过倒卖土地获利这样一个机制。只要这个机制存在，房价还会继续上涨，租了房子的人肯定还要再买房。所以说在这种机制下“经济租用房”解决不了什么问题。

　　和讯网：现在有导向说，要鼓励民众租房，因为国外好多人一生都不买房。

　　曹建海：因为在国外，比如美国，房价长期比较稳定，如果从那里面获得升值空间不大的话，再加上还要交很多的税，还要占用你大量的资金，不能做其他的消费，当然租房很好。但如果房价是看涨的，意味着不买房子，手里的钱在贬值，所以买房才成为一个最正常不过的选择。即使不炒房，好多人也会买一套来保值。

　　我觉得这个“无缝对接”是有重大缝隙的，因为这里是根据收入划分的，多一块钱就变成“夹心层”，少一块就可以变成廉租房和经济适用房。这跟温总理在新加坡演讲的内容应该说发生了重大的篡改。总理讲的是面对中产阶级。像新加坡的房屋政策那样，因为土地是全体人民的，人民都有权利获得一个不包含地价的房屋，这就是经济适用房。现在我们的房价主要在地价上在炒作，全都是由暴利、回扣、贪污构成的，它不是真实的价格。任何的国家，即使是在城市里，如果地价贵过了上面的建筑成本---我们现在的地价贵过建筑成本几十倍，有的是上百倍，这个是非常非常离谱的。所以这个时候你不打压推高房价的多种因素，特别是推动地价上涨的这种因素，比如说征地制度，拍卖制度，开发商制度，炒房制度，而搞这个经济租用房，从根本上是不能解决问题的。

　　当前一些开发商降房价是放“烟雾弹”

　　和讯网：你是否还坚持房价继续上涨？

　　徐滇庆：肯定还会上涨。没听说通货膨胀这么厉害，房价反而下降的。目前通货膨胀率已经超过了7%，比基准利率高出来快三个百分点。出现了严重的负利率。从经济学理论和实践上，我们知道，只要有负利率，银行里的资金就要往外流动。目前银行里城乡居民存款有16万亿元之多，一年的商品房销售总额只有2万亿元。老百姓不往银行里存钱还不算，还有部分资金要流出来，请你告诉我，这些钱能够流到哪里去？存在银行里不合算，换成美元，美元还贬值。债券市场、期货市场和外汇市场没有规模，必定流向证券和房地产市场。通货膨胀说到底是一个货币问题。房价受到很高的压力。如果物价上涨7%以上，而房价却在下降，必然会吸引更多的资金进入房市，从而把房价抬起来。有些人看见房价飞涨，一番好心，希望房价降下来。我也不希望房价暴涨，但是，我们说话要有根据，不能人云已云，更不能凭着自己的偏好信口开河。在物价和房价继续上升的时候，楞说房价下跌，是在忽悠老百姓，最后吃亏的一定是穷人。

　　和讯网：但是广州的房价已经降了，万科也在许多城市降价了。

　　徐滇庆：说穿了，有些房地产商害怕紧缩政策，希望放个烟雾弹干扰中央的紧缩货币政策，给自己谋取更多贷款。

　　和讯网：就是说你没打我已经先喊疼了。

　　徐滇庆：对，而且你看我多听话，刚刚宣布采取紧缩货币政策，房价应声而落。如果说中央的宏观调控政策刚刚出来房价就下降，咱们都可以回家睡觉不用干事了，这个政策怎么这么灵呢？当年朱镕基总理治理通货膨胀奋斗了三年才软着陆，今天的形势比当年还要严峻得多，怎么能够说这边刚刚宣布紧缩的货币政策，那边房价就应声而落，唬谁呢？要知道我们面对的是金融机构扭曲，要调整好金融机构，完善金融市场，需要我们几年时间的艰苦努力，绝对不要忘乎所以。治理通货膨胀是需要较长时间的，如果没有充分的思想准备，紧缩政策就可能走过场。如果嘴上说紧缩，实际上假紧缩，今年的通货膨胀率有可能翻上二位数。今后再治理就更困难了。在高通货膨胀情况下最倒霉的就是基层的老百姓。作为房地产开发商来说，我很理解他们。在商言商，追求利润最大化。可是，局部利益要服从全局利益，不能干扰中央的货币政策。小道理要服从大道理。要替老百姓着想，保护民众的利益。

　　和讯网：万科确实降价了。

　　徐滇庆：这是营销策略。作为开发商，比如我把房子定价两万，现在我减价卖1.8万，我说我降价了，你信不信？什么叫降价？要用历史数据来讨论，而不能只看房地产商要价多少。你去年房子的交易价格是多少？现在是多少？

    你到菜市场买菜，老太太说两块钱一斤，你说一块钱卖不卖？老太婆说卖，你要几斤？你以为就这么一眨眼工夫老太婆减价50%？她降价了？她进货八毛，原来只打算卖一块。要价高一点，是营销策略，让你买得心里舒服一些。漫天要价，就地还钱，古今中外，历来如此。

    譬如，上海的那个汤臣一品也是这样，标价十万块钱一平米，虽然他卖不出去，他也不着急，为什么？他追求的是广告效应。他在上海浦东盖了一大片住宅，他所有的房子都因为汤臣一品在那标价，所以都比别的房子贵五百到一千块，赚老了，这叫营销策略。如果哪一天汤臣一品降价到八万元一平米，你以为是降价了吗？千万注意，有些人就是想浑水摸鱼。一个楼盘或者几个小区降价，自有其原因，即使这是真的，也不能代表全局。开发商热中于散布房价下跌的消息，醉翁之意不在酒。执行紧缩货币政策一定要警惕来自于房地产商的干扰。

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