编者按：李开发是我国著名经济学家，是2004年以来影响全国财经界新闻界“郎顾之争”中代表性经济学家之一，是坚持市场经济理论的主流经济学家之一。李开发先后在地方和国家部委、研究院所工作，在企业治理、环境保护、城市战略及多个研究领域内富有建树。李开发在研究城市经济与城市规划过程中，一直高注关注城市房地产业与普通老百姓的住房问题，提出了许多重要观点，如经济适用房的定位问题，中国住房自有率问题，房地产支柱地位问题，保障性住房的价格形成机制问题，测定房地产泡沫的标准问题，中国房地产租售比等等问题，引领了理论探索与研究走向，受到了社会各界的高度关注，也是房地产业界的著名学者。由于关注弱势群体与穷人的住房问题，被多家媒体称之为“穷人经济学家”。近些年来，李开发在各类媒体上发表数百篇文章论及房地产问题，许多观点新锐，独具一角，有深刻的思想性与前瞻性，也曾经多次作客央视、风凰卫视、人民网、中央人民广播电台等多家媒体，畅谈经济及相关问题，在中国经济网、新浪网、搜狐网、金融界、和讯等多家主要网站有专栏。今年以来，李开发与多位学者专家一起深入思考我国住房制度及新方案的设计。李开发提出了以公民住宅土地使用权为基础统筹中国的住房制度的新方案，这个方案参加了多个专题会议，也在《新民周刊》作了专题解读，受到了广大读者与业内人士的高度关注。前不久，温家宝总理在新加坡考察住房制度，坦言最关心的民生问题是住房问题，是房价问题。而建设部拟修订现有的住房制度的新闻再一次使李开发的方案成为关注焦点。前不久，本刊记者对李开发进行了专访。

　　一、为什么我国有必要设计新的住房建设制度

　　记者：李老师，您好！谢谢您接受我们的专访。最近的新闻介绍，国家建设部要对我国住房建设制度作重新设计，而您早在今年年初就提出了新的住房建设方案，也有广泛的社会反响。您为什么要提议拟订新的住房制度呢？

　　李开发：你的提问很好。我们认为，现在重新思考与设计中国住房制度正是时候。为什么这样讲？我认为这是由我国近几年房地产业发展的实践来决定的。旧制度已经被证明不能解决广大百姓的住房问题，并且带来了中国住房市场的极大混乱与房地产市场的严重泡沫。前不久我有一篇关于测定房地产是否有泡沫的论文，文章强调从6个方面来测定房地产的泡沫状况，我国的房地产市场泡沫是非常严重的，金融机构已经出现了严重的房地产依赖，城市的经济增长也出现了严重的房地产GDP依赖，这个问题不解决不行，小改小革也不行，必须从根本上解决问题，这就需要从制度上也解决问题。

　　同时，设计新的住房制度，是贯彻落实中共中央十七大精神的重要方面。这里有四个关键点。

　　第一， 以人为本的科学发展观要求建设公平、公正的和谐社会。让广大人民群众共同分享改革开放的成果，要求落实到老百姓住房权益上，这是当前最大的民生问题，温总理也是这么讲的。

　　第二， 进一步落实住房保障与住房权利要求重新设计与制订中国的住房制度。我国是人民当家作主的国家，共和国公民享有充分的住房权利。住房是公共产品，是人民生活的基本保障。今年年初，建设部汪光焘部长在全国建设工作会议上指出，“住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。从十多年探索与改革的实践看，仅靠市场机制无法解决住房领域的公平问题。”公共产品的属性就是解决基本的社会公平与生活保障问题，住房是公共产品的主要领域。我国是联合国多个国际公约的签字国，住房权利是其中的重要一项。保障公民的基本住房权利，也是国家对公民的一项承诺。

　　第三， 近一年多以来，党和政府把高度关注民生，高度重视社会的住房保障问题提上了重要议事日程。今年前八个月，多个部委进行了大量的市场调研工作。去年的十二月份，全国人大常委会吴邦国委员长在香港专门考察调研了住房建设，刚过去的一个月前，温总理在新加坡专门考察和调研住房制度，在接受记者采访是坦言最关注民众的住房问题。新加坡的经验表明，政府可以通过建设组屋方式解决住房问题。新加坡是一个精典的城市国家，土地资源极为贫乏，经济发展好，风光非常秀美，但是这个国家没有人炒房，没有房地产泡沫。到目前为止，新加坡所有的人都有房子住。此外，象美国，英国、法国都有健全的住房保障制度，都有值得我们借鉴的部分。

　　第四， 近几年来中国的房地产市场出现了许多问题需要解决。在我国的房地产市场上，暴利、贿赂、地下钱庄，囤积居奇，信贷欺骗，住房市场距普通百姓越来越远，广大中低收入阶层终其一生的努力就为了一套房，甚至都不一定能买得起一套房，这就是眼前的现实。这一事实不仅牵动着亿万百姓的心，也一直牵动了党和政府领导的心。建设社会主义和谐社会，就要着重解决民生问题，让普通百姓有合适的住房，有小康住房。目前的住房制度的缺陷是非常明显的，政策导向多头，政策调控的概念模糊清，相关政策之间没有有效衔接，监控与管理漏洞太多。这些都需要通过设计新的住房制度，从根本上加以解决。

　　二、新的住房建设制度要着重解决那些问题？

　　记者：以上是您谈了为什么要研究与制订新的住房制度，谈了它的必要性与重要性。根据您的研究，我国的住房市场主要有那些问题需要在制订设计新住房制度时加以考虑？

　　李开发：我认为，设计新的住房制度首先要知道我们要解决那些问题。当我们找到解决问题的制度性思路，这个新制度的轮廓就有了。那么，按照我的研究，我们共有6个方面的问题需要解决。

　　第一要解决农村和城市住房制度的脱节问题。城市化是经济发展过程中的一个重要过程。按照现有的统计，我国目前每年大约有1400-1800万人口到城市就业和工作。这样一个庞大的人群，他们在农村有自己的宅基地，在宅基地上有自己建造的住房，他们在农村里面可以安居乐业。但是当他们到城市里面工作生活之后，他们不能取得所在城市的户口，没有办法享受保障性住房。他们中绝大部分更是没有能力购买商品性住房。近几年来，由于城市房价飞速飙升，已经离普通城市居民越来越远。而农村进城的人口，更多的是从事体力劳动，或者技术含量不高的就业岗位。因此他们收入多数也是中偏低的。他们往往只能蜗居在城市的一角，住在环境脏乱、空间狭小、功能不全、社会治安相对较差的城中村或地下室，或居住在远郊区，每天承受着三四个小时的公交车颠簸之苦，疲劳不堪。在调查中，我们发现许多农村到城市来就业的夫妻不能正常团聚。在农村，留守老人以及儿童成为问题。许多地方的承包地抛荒，无人耕种。

　　第二，我们要解决城市之间人口流动就业与住房制度脱节的问题。市场经济条件下，人口流动是一个常态。我们的住房制度不衔接。离开了户籍所在的城市，除了购买高价的商品房并无他途。目前租一套功能基本齐全的住房，费用是很可观的。以北京为例，在中关村(000931行情,股吧)，两居室平均要2500元-3500元，而北京市2006年统计人均年收入才19958元，月均收入还不到1800元。近几年的许多城市房价迅速上涨，更是把广大普通劳动者拒之门外。像在北京市的东五环，从2002年1500多块钱一平方米的价格，现在已经上升到一万多一平方米。这是建设社会主义和谐社会必须重点关注的问题。

　　第三，要解决自住型住房和投资型住房在宏观调控上的脱节问题。相信这也是近几年房价飙升的主要问题。自住型住房作为公共产品，是人们生活的基本保障，而投资型住房仅限于增值获利。这几年投资型购房由于没有任何控制手段，住房信贷又扩张了投资需求，住房的功能严重异化。其特征是“房子不是用来住的，而是用来炒的”。这是一种特别不正常的状况。土地资源是稀缺资源，任何国家都要严格约束住房的投资功能，中国是个国土资源与人口相比极为稀缺的大国，更是要严格控制投资怀住房。

　　第四，中国房地产市场国内投资管理与国外投资的管理脱节。今年以来的许多调查说明，大量的外来资金和外国资本参与了许多一线城市的房地产炒作，在房价飙升中起到了重大的作用。有些地下钱庄主要就是为外来资本参与中国房地产市场的炒作与股市炒作提供管道。从表象上来看，许多炒作是中国的个人或中国的房地产中介公司及中国的企业，但背后却充斥着外来资本与外国投机商。中国的房地产在巨大的国际资本面前，加强了垄断地位，普通购买者根本没有与开发商谈判的权力，垄断、强权，假话、套话与废话充斥着整个房地产市场。

　　第五， 我们的住房建设在类别、权重及地段等不同领域的政策调控内容模糊不清，管理脱节。商品房开发成为城市的重中之重，并且放在城市最好的位置，相比之间支撑民生的经济适用房与其它保障性住房不是太远，就是太贵，数量极小，成为房地产市场上配角。

　　第六，我们的现有住房制度缺少制度性防范腐败贿赂措施。在我国巨大的房地产市场上，权钱交易、权色交易，幕后交易、腐败、贿赂、洗钱问题普遍存在。这些年来，全国半数以上的腐败大案与房地产有关。省部级以上的高官因房地产受贿的审判案件就有数十件，有的一个案件就能牵扯到上百人。我们要制订一个好住房制度，就必须解决上面6大问题。只有把这些问题解决好了，住房新制度才算成功，才能引导中国房地产市场健康发展。

　　三、为什么要以住宅土地使用权为基础来构建中国的住房建设制度？

　　记者：限于报纸内容有限，虽然已经多家媒体介绍了您的新方案，但一些读者反映具体内容了解不多。能不能借此机会请你谈谈新住房制度设计的主要内容。。

　　李开发：好的。先说说为什么会提出以公民住宅土地使用权为基础来建立中国新住房制度。

　　近些年来，在城市的房地产市场上，商品房、限价商品房，微利商品房（经济适用房），廉租房，招拍挂，土地供应，信贷制度，GDP政绩，官员腐败，许多问题特别复杂，甚至部分地方政府成为调控的对象，这也是其它领域少有的。房价高涨，绝大普通老百姓终其一生的全部收入也就只能买一套住房，一生就为了一套房子。我们需要设计一套制度来解决。

　　然而，当我们回首面广量大的中国农村，在过去的30年里，中国农村从来没有发生农民的住房问题，也没有兴风作浪的房地产开发商，当然也很难有腐败与贿赂等问题。因此，中国农村的住房制度一定有非常可资借鉴的东西。占全国人口60%甚至70%以上的广大农村，中国农民解决住房问题的方式与途径给我们重大的启示。那么，中国的农村住房制度是一个什么样的制度呢？就是一个体现农民住房权利的宅基地制度。只要是农村户口，有那个地方的户籍，政府给一块宅基地，这块土地不需要交土地出让金，在这块土地上建房，只有建筑成本。它没有开发商的暴利，也没有政府的税收。城市人口也是共和国公民，住房权利与农民是同等的，那么，农村的宅基地制度能延伸到城市吗？怎么样延伸，怎么样衔接？我们就是在这个领域的研究有了突破，终于找到了一个能够突破目前各种体制局限、也是可持续发展的住房建设实现方式。

　　记者：所以您和您的课题组就在这个基础上设计了农村与城市相连贯的住房制度？

　　李开发：是的。为了进一步贯彻落实以人为本的科学发展观，进一步关于民生，解决人民反映强烈的相关问题，努力实现制度化的社会公平与公正，我们组织课题组对住房制度的突破口与实现方式进行了反复探讨。中国农村的宅基地制度实施了30多年，凭着这么一个制度，惠及了中国8、9亿农民，从来没有听说过农村出现住房问题，也从来没有兴风作浪的房地产开发商。通过研究，我们认为，以住宅土地使用权为纽带，建设一个完整的住房制度是非常具有建设性，它能够在全国范围内突破各种体制性障碍，形成一个可操作性的制度，从而更好地落实以人为本的科学发展观，把民生问题解决到实处。这也是我们的课题组的奋斗目标。