□马上访谈第182期

　　编者按：据《新京报》报道，持续4天的济南首批经济适用房销售结果令人吃惊：204套房仅91套被选走，113户放弃选房。据悉，这些家庭无奈放弃经适房的原因有三：户型不佳、贷款难和经适房小区交通成本太大。济南的首批经适房位于济南西部的槐荫区段店镇任庄村附近，从市区到该小区要绕过一座山，骑车需要40分钟到1小时，公交车也很少。能够中签拿到经适房的居民是很不容易的，那么为什么会有超过半数的民众放弃了首批经适房呢？这批经适房到底出了什么问题？和讯网采访了相关专家，为我们提供他们的观点。

曹建海 中国社会科学院国际投资研究中心研究员

李开发 中国管理科学研究院研究员 

　　张琦 北京师范大学经济与资源管理研究院副院长

    首批经适房相隔市区一座山，“民生”在哪里？

　　和讯网：济南市的首批经适房出现了超过半数的弃房，您觉得这种现象正常吗？

　　李开发：像济南市政府这种做法，应该说没有贯彻好党和政府关于“关注民生、解决广大民众住房”问题的精神。2007年两会期间，温总理就房地产这一块讲了有800多字，是史无前例的，其中关于面向广大老百姓重点发展普通住房这一块讲了很多。经济适用房实际上也是商品房，但是它叫微利的商品房。如果政府要是关注民生的话，这些住房的位置应该安排在市区或者市郊，市郊也是要交通特别便利的地方，这才有利于老百姓购买经济适用房。第二，它的价位也应该让中低收入者能够承受得了，事实上来看承受能力这一块还是受到严重的制约，我们许多地方政府还是首先考虑通过卖地，把市区好的地都拿来商品房牟利，没有把老百姓的住房放在第一位，这个是很错误的。

　　曹建海：这只能说是政府在可恶的做秀，在做表面文章。把经注适用房建在离城区要绕过一座山去，这是为民众提供福利吗？是真正为人民服务吗？多数人最终放弃可见也是对政府的无形的抗议。政府应该在好的位置来建经济适用房，用“招拍挂”的土地建经济适用房，现在把好地段都给开发商了。

　　张琦：我觉得经济适用房需要政府和民众双方的协调。首先，政府应尽可能地能够考虑以人为本，宜居为本，不能建得太远，使居民不方便，同时基础设施要配套。另外，对居民来说，对经济适用房的期望也不能过高。比如在北京经济适用房刚开始那几年，以前大家都嫌远，回龙观也嫌远，天通苑也没人买，好多人看了一眼就走了，户型也不能满足，但是房价提高以后、城市扩展以后，再过个三年五年，这时候想买又没了。

　　济南市的首批经适房太贵

　　和讯网：这批经适房的价格是2242元/平米，而同一公司在周边开发的普通商品房售价为4400元/平米。这个房价贵不贵？

　　曹建海：这么偏远地方挨着农村卖两千多，价格肯定是太高了，按我的算法，定价在一千块还差不多。旁边农村的房子是多少钱每平米？按经济适用房的原则，土地应该是不收土地出让金的，建筑成本都不会到一千，八百块钱怎么也打得住了，如果再加上3%的管理费，按照微利原则，怎么也不用两千多。经济适用房成本实际上是由工钱和料钱构成的，现在买二万块钱一平米的商品房，工料钱都用不到两千的。就是说，两千块钱工料钱盖的房屋质量应该跟每平米两万元的商品房是一样。而且旁边的商品房卖四千块，那是什么样的商品房，要好好比较一下。

　　经济适用房不一定要盖的差，我们现在都是一个误区，经济适用房都要盖的很差。你看，很显然这个经济适用房和旁边的商品房是一个开发商，如果让开发商来开发经济适用房，他的成本是多少根本搞不清，它由于不合理的成本，不合理利润的加价，不合理的管理费，导致这么高的价格。可见经济适用房是不应该让开发商来介入的，应该由政府房改办来主持开发。这种经济适用房不要也罢。

　　李开发：这个经济适用房和旁边的商品房房价同向的比较性不大。因为这个经适房虽然跟商品房交界，但是商品房的购买者人群往往是可以开着宝马的，他的住房是改善性的第二套乃至第三套住房，而且这部分人真正生活在市郊区的也是极个别的。而经适房的人群，他的房子肯定就是第一套，因为他现在居住的都很艰难。所以，应该把经济适用房的位置尽可能的安排到市区或至市区交通比较好的位置，这才是为广大中低收入者切实的着想。

　　政府应当考虑出台政策支持中低收入者贷款购房

　　和讯网：此次放弃经适房的另一个重要原因是部分中低收入者由于失业、无业或其它职业无法开据收入证明，所以银行不能给他们办理按揭贷款。这样也阻碍了他们购买经济适用房。

　　张琦：我们国家这一次就是加快低收入家庭住房困难问题当中的机遇一个渠道，一个是廉租房，第二是经济适用房。贷款难在这里的确是一个问题，因为没有证明的话，银行不能证明你的信用能力和偿还能力。因为经适房是微利，国家也不可能补贴。所以，我想这里面应该有一个担保制会比较好。类似于美国的次级债市场，来解决这个问题。

　　曹建海：实际上这些人按理说应该政府给他提供廉租房，直接租给他们，给他们适当的补助，实际上算是白住。如果硬要买，可以采取以租代售的办法。另外我想这个价格一定要把它降下来，尽管现在是开发商主导的，也一定要把价格降下来。我反对现在的“过度市场化”导向，认为经适房不应该面向中产阶级，土地是全体人民的，城市土地也是全体人民的。为什么面向中产阶级，指的就是除了富豪以外的人都有权力无偿的得到房屋的土地使用权，这是指得这个概念。为什么富豪没有权力，是因为富豪根据不屑于买经济适用房，因为经济适用房的概念是买了以后必须住在里面，如果你买一个豪宅再买一个经济适用房，你必须住在经济适用房里面，这是它一个属性的要求，否则你不该买这样的房子。在城市居住的居民都有资格得到经济适用房，因为土地就是我们的。现在政府把土地高价卖给开发商，开发商品房，这是没有理论基础的。

　　李开发：政府还是应该拿出一个政策来，协调解决他们的住房问题，他们有的用是公积金贷款，有的是商业贷款，地方政府应该有能力来协调解决这些问题。

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