按住房套数确定税率？

　　和讯网：李老师你觉得征收物业税什么方法是最简单可行和科学的呢？

　　李开发：冯老师说的我比较赞成，就是看它的估值。但是我不赞同一个说法，就是税制越简单越好，不能区分不同类型物业持有的税率。现在由于我们经济体制改革已经进行过半，但是我们政府管理体制，包括政治体制方面的改革进展还远远跟不上。所以我们现在很多事情都是人为的把它变的复杂化。比如说最大的原因就是你这个房子究竟值多少钱，然后谁来评估，这个看起来是很有矛盾的。但是不要忘记我们很多定价的权利，如果让更多的民众参与，以更多听证会的形式，或者人大代表讨论的话，比如说新房子按照什么来折旧，二手房或者已经使用多年的住房，这个价格要划分ABCD，实际上这个是可以解决问题的。我们现在往往是不想通过这种人大的程序，人民代表的程序，包括征求民意的程序，老想制定某个评估单位来做，这样一些有权利和有关系的人就会通过这个造成腐败行为。说到底在机制方面，如何更好的反映群众意见的领域现在很多体制开放度还是不够。我们十七大提出来更多的关注民生，更多听取民众意见，这一块理念还不是很吻合，应该更多的让老百姓，让人大代表，让听证会参与到某个领域的决策当中决定是否正确，或者是应用一种什么方式。因为物业税是不一样的，它有一个概率下来，按照某种规则来操作各个地方的税率。

　　有关部委在设计这个征收方案，我很赞成不要太复杂，力求简单化，然后根据持有套数的不同，因为我们国家就是要控制多套住房，在多套住房这方面体现不同的税率就可以了。比如说我有十套住房，每一套的物业税率累计增加。现在对税率如何征收的细节还没有出来，但是应该体现对土地资源的调控。因为我们要物业税干什么？就是为了控制土地资源，如果中国土地资源足够多，根本不影响任何人生存，那买就好了。但是中国就这么一大块地方，到处都建成房子怎么办，城市里面那么多房子在那里等着升值，连出租都不出租。我们很多大城市，比如说我到广州去调研，深圳我也去过，武汉、南京都去过，很多小区晚上没有什么灯光，老百姓都认为那些房子为什么不出租？出租一年就是好几万，但是涨价一年就是几十万，所以他们不出租，因为一出租就变成二手房了。

　　税率太低 调控将失效

　　和讯网：有报道称，物业税的税率可能在0.3%到0.8%之间，什么样的税率比较合理一些？

　　李开发：目前我们知道的这些信息说是0.3%到0.8%，这些也不是确切的概率。我们常常用一种不能调节市场的税率出台，看起来法律是出台了，但是这个法律实际上是保护富人的法律。这个税率对富人没有任何制约作用。如果税率出台了，发现第三套、第四套，第五套的住房出租了，那我们就认为这个税率是有用的，是应该的。美国不是联邦来制定发展，而是每个洲根据本洲不同的土地情况来制定。通常是1.2%，最多的有3.5%，但是很多地方达到了2.5%到3%之间。

　　冯科：如果从长期改革的方向来看，试点收0.3%到0.8%，因为它比较温和，影响面比较小，所以还是比较有操作性的。如果从打压投机跟囤积住房的角度来看，确实这样的税率不起作用，在1%以下都不起作用。

　　按照现在的加息就是四到五次加息的效果，这个对购房者来说也是一个负担。这个会有一个配套的税收优惠计划，如果是工薪阶层，买的是90平米的房子，把你的税收全部正常的公开，依法纳税，我们应该核定一个金额，允许它抵扣，用其他的方式来弥补或者减轻他的负担。比如说一万块钱的收入，你住的房子月供五千，但是国家只认可三千是可以抵扣的，应该出台这样一些政策。就是激励你把财政状况公开，然后也是对工薪阶层的减负，这样物业税附加的比例就小了，减负的比例就比较大，你出台的政策要面向每一个人群，如何弥补这些有负担的人。像别墅按揭一个月几万，十几万块钱，这样就没有必要抵扣了，抵扣的意义就不大了，所以我们要有一个配套的税收政策减轻老百姓的负担。

　　李开发：我们有一个理念，不管自住多大的住房，因为以前政府没有提出来住房面积要多少，大家要节约资源，我们建议第一套住房不管多大，十年之内不开征物业税，或者是税率是零。第二套住房是中国走向富裕和繁荣的那一部分人群，假设我们定下来最后的税率跟美国差不多的话，我们认为可以有五到六年的时候，每年上涨0.5%，就是通过几年逐步达到这个水平。第一让他们适应，第二个让他们考虑自己的能力，在足够的时候来进行处理，不要形成大的损失。第三套以上的住房，甚至几十套住房，如果国家税率不能调控这个东西，这种税法出来还不如不出来。零点几的税率是起不到作用的，比如说一百万一套房子，比如一年出租五万块钱，那你1.5就收取1.5万，我还剩3.5万，我还可以继续持有，这样的话我还可以继续持有很多房产。如果不能达到国家宏观经济运行调控的综合目标，那这种税率就不要出台，要出台就一定要有作用。今年8月份我们说提高首付，当时新京报约我写了一篇文章，很多媒体都转了，还有一个广东省的银监局站出来说没有这个事。40%甚至还要进一步提高首付，我们现在的商品房市场主要就是炒作，没有人用来居住，或者说居住的比例可能已经低于20%，80%是炒房的，这样房地产市场正常吗？

　　和讯网：由于时间关系今天的聊天就到这里，物业税什么时候出台我们还是拭目以待。谢谢两位老师。

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