物业税可按房屋评估值来收

　　和讯网：刚才说到物业税真的要征收，我们应该如何征收，是根据面积还是价格来征收？

　　冯科：这个分保有环节和流转环节。保有环节原来计划是把它打包到物业税，就是上百种税费能够折算成一起的就放在一起收。我想这种设计方案还是比较合理的，也就是说我们对地方政府来讲，对个人来讲都是比较合适的。地方政府每年收物业税和土地的使用税，收了以后支持当地的财政，而不是一下子把70年的都收了。对个人来讲不用一下子交70年的租金，你可以分年的来交。新造出来的房子当中如果60%的成本是跟土地相关的话，那么我们可以降低很多，营造费用大家也知道，我们钢筋、水泥是很过剩的，建筑成本是固定的。波动的主要是土地的成本，土地价涨的厉害才会推动房地产涨的厉害。如果土地成本分年计划的话，那么地价加上房价，这样新出来的房子就有希望降低。对于老房子来说，我们还要尊重法律，你收了人家土地的出让金，你就要从原来房价里面拿出来。比如说原来房产证都有你多少钱买的，比如60万买的，60%是土地转让过来的，那就是36万，这个可以评算出来。比如说现在评估一个月要交一千块钱，这样就会从36万里面拿500块抵扣，你不能不交，但是我认为要平等，要有一个新老的区别，不要追诉以前人的行为。

　　另外，老百姓买房子有他的理性之处。一个人为什么疯狂的买房子？老百姓不是傻瓜，这个跟我们当前的背景有很大的关系。我们共有三个特征，第一个特征是通货膨胀，第二个是社会矛盾依然的尖锐，第三个个特征就是经济增长会持续长达50年。现在货币发行管制国家的主动性很强，我们汇制改革是全体老百姓承担了成本。通货膨胀早就冒头了，但是我们统计数据并没有真实的反映，包括现在的反映都是滞后的。什么东西可以抵御呢？办工厂行不行，像工厂的产权也有一些制约，没有像房子那么完善，房子70年，甚至100年不会发生颠覆性的变化。所以它还是有一定的保值作用。在大的通货膨胀的背景下面大家买房子也是迫于无奈，寻求一种保值和增值。

　　出现的比较明显的区别就是每个人保值增值的方式都不太一样，比如我们讲富人买房子保值是很正常的，但是穷人为什么买不起？现在房价高了，北京一套房子2环内都是一、两万块一平米，100平米就要两百万，首付就要80万，一般人拿不出来钱。包括别墅一年交30万的管理费，再交7、8万的物业税没有意见。中产阶级买什么呢？就是买股票，因为进入股票市场的门槛低，一百股股票，十块钱一股，一千块钱就可以玩了。中产阶级很多人去买股票，因为他感觉到不持有资产的话货币会贬值。再有一些就是赤贫一点的工人买彩票，他死亡的概率比他中彩票的概率还要大，就是出现很多民工用自己收入的20%、30%去买彩票。老百姓和国家的博弈当中都在抵御铸币税、汇改税、通货膨胀税，这些看不见，没有通过法律，但实际上发生了。这个只是在抵御货币贬值的过程当中对不同层次人群的选择，而恰恰是富人更多的选择购买房产，而成为了社会的矛盾和焦点。我们并不是站在富人说话，但是也不能认为有人贫穷就去恶意调节它。只要它在市场经济竞争当中合法的取得收入，不管是穷人富人，他的产权都要保护，否则就没有人愿意赚钱了。我们不应该心存普遍的仇富心理，而应该冷静的、平等的对待这种现象。根据这个出台物业税政策，既不要让穷人更加难受，也不应该让富人丧失了创造财富的热情。

　　和讯网：说物业税的征收，比如说北京二环以内有一套100平米的房子，另外一个居民在五环外有一套100平米的房子，这两套房子如何去征收呢？是根据面积还是根据市场行情呢？

　　冯科：这种的做应该两个指标都要考虑。比如说90平米以上，还有价格在60万以上，这个可能会各占一半，就是一个权重的问题。但是从征税的方法来讲也非常矛盾，因为我刚才讲征税要确定原则，这个很重要。因为物业税之所以难以出台就是因为它太复杂。我认为税收的征收越简单越好，如果很复杂，这个区间有多少，价格多少，面积多少，这样的税种叫做不确定税种，不确定就意味着会产生很多腐败和寻租，关键是纳税人和税务人员的关系。如果是确定简单化，征税从技术上讲越简单越好，如此复杂的征税就会让税务腐败泛滥，这样的税制宁可不要，否则会迅速把我们政府体系弄垮。就是要简单化，所有人都要按面积征，没有万全之策。我更倾向按照估值数来征。

　　另外一点，它未必能够把市场价格降下来，真是未必。所以我们究竟是要用一个长期的税制改革的制度来调控一个短期的市场价格目标，这种做法我们以前做了很多，结果都不成功。所以，我们认为出台一个税收，出台一个税种要相当的谨慎、慎重。