□核心访谈第21期

　　编者按：最近房价“拐点之说”已经频见报端，明年是否能开征物业税？它能打压房价吗？应该如何征收？按房价还是按面积？和讯网本期核心访谈栏目特别邀请有关专家做客，就上述问题做出解答。

　　>>>进入访谈视频

　　嘉宾：

　　冯科 北京大学经济所房地产金融研究中心主任

　　李开发 中国管理科学研究院研究员

　　和讯网：各位网友大家好，欢迎收看这期的核心访谈栏目。这一期聊天的关健词是房价和物业税。首先介绍一下今天的两位嘉宾，第一位是冯科老师，他是北京大学经济所房地产金融研究中心的主任。第二位是李开发老师，他是中国管理科学研究所研究员。

　　房地产价格没有永远涨的

　　和讯网：最近先是各主要城市房屋成交量骤降，深圳、广州、北京、上海等房地产“热岛”的情况尤为明显，成交量同比降幅为历年之最；最近又有报道说广州的楼盘开始降价了，而且一降就是30%，于是有人说这是房地产将走下坡路的明显迹象。两位老师觉得当前中国的房价拐点是否已经出现？

　　李开发：房价拐点其实已经出现，而且这个趋势是不可逆转的。因为我们知道现在整个舆论，整个市场上能够发生有影响力的除了房地产公司的老板之外，还有房地产的中介公司，还有炒房人和媒体。但是除了媒体不完全依赖房地产之外，其他的都是靠房地产吃饭的，所以他不会自己亲自跳出来承认说拐点已经出现。而且既使他说的话，也是有保留的说。万科的王石老总说房价仅仅是在珠三角出现了拐点，实际上我个人认为全国性的拐点已经完全出现，而且是不可逆转的。

　　冯科：我的观察是房价在南方，主要是广州、深圳是比较市场化的地方，整个区域的人都相对理性，所以它的房价的上升滞后于上海和北京，而且集中在2007年上半年当中，涨幅很大，大概是50%到100%。这里面就有很大的炒作之风，因为我们讲它是市场化，有可能有外部的力量，香港和外资的力量在炒作，本地的购买力是非常有限的，这一点我是相信的。

　　在短期内快速的上涨必然会有一个相应的回落，这是正常的，房地产的价格也是一个商品，没有永远涨价的时候。但是从结构来看，我们要判断未来的趋势，从结构和需求来看，会不会持续性的下降呢？我觉得这个趋势不太好判断，甚至在整个银行收紧、银行信贷收紧和改善需求的产品供给减少之后很可能出现反弹，我们只能对大的趋势做一个判断，不太敢对一个城市，一个区域的价格具体会下降多少和上升多少做判断。因为房价很市场化，影响它的因素很多，我不敢简单的说发生趋势性的变化。感觉应该是有一些调整。从我的了解来看，不知道下降30%的数据是哪里来的，但是从我们了解的情况来看好象没有那么迅猛。如果说是平均价格的话，我觉得是不可能的。前段时间我考察了一下，新开出的一手楼盘价格还是微涨的，下降比较快的是二手房，这个就不好说是市场趋势。因为中国人的居住习惯都喜欢住新的房子，你就不好判断究竟成本在哪里，他是哪一年买的，新旧多少，二手房就复杂多了，所以我们不好拿一个数据来判断它的趋势。

　　物业税明年到底能不能开征还有很多变数

　　和讯网：再过10天就2008年了，社会各方面也在关注物业税2008年到底会不会推出。有些消息说物业税明年可能要进行试点，先从商业地产开始征收。但是另外一些专业人士说根据立法的惯例，物业税要进入立法的计划，相应的准备工作可能也需要两年左右，他们判断说物业税明年不会推出来。两位老师判断，明年推出物业税的可能性到底有多大？

　　李开发：物业税在西方发达国家，在北美和欧洲几乎所有国家都有物业税，我认为物业税的这个说法不准确，应该叫做房地产土地资源使用税。因为任何国家的土地都是有限的，不会允许把房地产作为投资工具，而中国很多房子不是用来住的，而是用来炒的。

　　中国土地资源按人均来说是世界上排在130位以后，可以说是土地资源非常紧缺的一个国家。中国控制土地资源，更多的房地产被用来做投资工具，这个肯定是必然的。从2005年开始，建设部就郑重其事的向社会公布正在研究物业税，已经研究了两年多。物业税在2007年可能促进房价的理性回落，我们当初预测2007年物业税要出台的原因应该也是跟当时温总理和国家相关部委领导人的讲话有关，因为温总理在讲话上一再强调，包括2007年两会期间，我们后来聆听讲话的时候其中在政府工作报告当中房地产这一块就占了800多字，这个是前所未有的。800多字讲了四个方面，其中有一条就是要重点发展面向广大老百姓的普通商品住房。

　　第一，如果我们说它是重点，那实际上它的量很大，至少说要超过市场的总量。第二，面向广大普通百姓，就是说是有消费能力的，就是广大普通百姓是有消费能力的。物业税是我们已经被证明的，世界各个国家控制房价的有效措施，因为物业税主要是用来挤压炒房，挤压有多套住房的人。我们最近一段时期正在承担一个新课题，当有第一套住房的时候不论多大都是有限的，第二套住房是改善性的，很多人在市中心有一套，郊区有一套，就是人们富裕了以后改变自己生活质量的方式，我们认为也是可以理解的。但是第三套、第四套的住房就是赚取利润的，国家肯定不会提倡的。中国的房地产市场特别复杂，就是说地方政府为了GDP的增长，有一批官员想在房地产高价上涨的过程中获取贿赂和个人收益，炒房人又有这个需求，房地产商又有这个需求。所以我们普通百姓实际上很难听到完全理性、完全正确的呼声，这是一个很大的问题。由于房地产物业税这块牵动这么多利益主体，这些利益主体应该说影响社会的能力是非常强大的，所以物业税的出台肯定不是一件容易的事情。现在已经是12月底了，明年的两会期间依然会有强大的呼声控制飙升的房价，满足广大普通老百姓的购房需求，这方面肯定会有更强烈的呼声。也有可能在部分城市现活运转物业税，但是这个概率有多大现在还没有办法判断。

　　冯科：我感觉物业税如果要征收的话，我比较赞同第二种观点，就是要通过立法，进入立法计划以后才能征收。因为税收的制度是一个长远的制度，税收政策不应该单单为一个短期的市场目标来制定，房价可以上涨，但是也可能下跌。我们上涨的时候启动这些长期的政策，那么房价下跌的时候是不是就取消它呢？

　　我觉得税收的征收要慎重，要体现一个公平、平等、确定的原则，要让老百姓有一个稳定的预期。回顾我们的住房改革，当时还有福利分房的时候，我们使用类似于“休克疗法”一样的改革停止福利分房，所有的福利分房都停止，100%的由市场供给。当时有两个目的，一个是1998、1999年中国经济非常的低迷，国家通过把手上大量长期积累的住房资产廉价的卖给老百姓，也是刺激一个消费的启动。在那个时候给大家一个预期就是没有物业税及对于已经拥有物业的人再向它征收物业税，当中已经包含了很多历史的复杂问题，我们是不是违反了这些东西？

　　我觉得物业税的征收是方向，这个是可以的，但是它要考虑新老划断和改革的方向。因为它涉及的利益太大了，涉及到政府、企业和个人，涉及到全社会，所以这个税收的开征要非常的慎重，如果不慎重的话甚至会影响到整个和谐社会的建设，矛盾会异常的尖锐。虽然穷人希望降压房价，但是他们不希望通过物业税的体制来降压。不能说只征收富人的物业税，不征收穷人的，只要有房产都应该征物业税，而且穷富的调查是非常困难的。我认为这里面要理顺的关键就是物业税所解决的问题不是一个简单的房价问题，它还要涉及到中央地方政府关系的问题，它主要体现在财政土地出让金，地方政府把70年的租金收了以后，地方政府都透支了几十任市长的财政权，这个权利没有的话，城市和政府的运营会非常困难，所以物业税改革的重点是中央和地方的财政关系，而不是一个简单市场波动的现象进行调节。当然它也是一个工具，就是说我们在怀疑这个工具是不是有效，我们看到上面讲到征收千分之三和千分之八，对真正用房的这些人可能是很沉重的服务。所以这个征收的问题我并不是很乐观，不可能说明年就一定会开征。从平等、确定和合理的原则来看，不太可能商业物业赚钱就先收，既然要收就要全收。

　　李开发：补充一点，刚才冯老师讲物业税对所有人都是平等的，这个不错。但是我们参加这些方面研究的时候有一个要跟大家说明白，就是家庭拥有的物业是多少面积，或者是多少价格之内，实际上这个税可能是零，就是在小康家庭的标准之内。比如说我们小康住房的标准是人均30平方米，现在经济性用房提出来是人均20平方米。我估计比较合理的是在人均30平方米以内，他是收物业税的，但是物业税是零，这个还是保护了持有物业数量比较少，面积比较小的这些人。虽然也是纳税人，但是没有直接的税率开支。