和讯网：建立新的住房体系是否意味着房地产政策将发生重大的转折？

　　冯科：房地产政策肯定需要转向。大部分的土地供给都需要给经济适用房和廉租房，商品房只有高端的，有钱人才能购买，它的市场范围马上就狭窄了。土地政策要有一些是廉价划拨的，这就会对整个中央政府和地方政府的财政收入，对市场结构等多方面都会产生深刻的影响。

　　地方政府利用经济适用房在“打左灯向右转”

　　和讯网：不久前，温家宝总理在新加坡访问时提出“经济适用房大多数是面向中产阶级的”，如何评价“经济适用房大多数是面向中产阶级的”的观点？

　　冯科：我觉得这个是对的。因为，低收入阶层是处于救济的边缘，就是把房价降到500块钱，地价不收钱，纵使按照零造价他们依然也买不起经济适用房。所以，经济适用房不应该面向低收入阶层。

　　李开发：温总理的观点是正确的，我们所说的中产阶级，实际上就是达到了小康生活水平以上的这部分人，中等收入水平就是中产阶级。这个中产阶级的界定跟中低收入人群的界限并不是很清晰。

　　到目前为止经济适用房的定位始终很模糊，我们既说经济适用房是一般的商品房，又说是微利的商品房，那么微利多少呢？有没有完整的办法来监控，商品房的销售程序如何保证公平合理。目前的情况是瞻前不顾后，我们要求是前期审查要做的很详细，结果审查的时候却可以作假，很多开着宝马奔驰的人却买了经济适用房。经济适用房大多数面向中产阶级没错，但关键是经济适用房的运作必须严格把关。

　　和讯网：那地方政府为何力主使经济适用房也面向低收入者？

　　冯科：好多地方政府利用经济适用房在“打左灯向右转”，就是明着是响应政策，建设和谐社会，其实他们却在那利用经济适用房增加土地的批租，增加工程的拨款，扩大城市的规模。最终情况可能就不是低收入群体买房了，有可能是中高收入家庭够买了。地方政府往往是在高举政策的大旗，多批土地，多批项目，GDP、业绩就能够上去，地方政府和中央政府的目标函数不太一样。

　　和讯网：经济适用房在整个住房体系中占多大的比重才合理？

　　李开发：总体上来看，我们认为经济适用房应该面向70%乃至80%的人群，廉租房应该面向5%左右的人群。目前大家比较赞同商品化的住房应该占整个市场总量的20%左右，这个概念并不表明国内有70%到80%的人来买经济适用房，因为在目前的房地产市场上，能够来购买经济适用房的人，实际上从总量上来讲，数量并不多，只能说我们供给的特别少。

　　冯科：这个比例不太好说。因为连全部人群中各个阶层的比例咱们都不知道，那还怎么判断呢？我更赞成把住宅公积金变成住宅银行。需要经济适用房的人，收入如实申报，往那边存款，存得多，就可以申请，你在公积金里面存得多，你的收入是既定的，税收也证明了，你主动向银行，向政府澄清你的状况。通过住宅银行，你每年存多少款，比如累计五年，大学生存了五年，存了十万块钱，那就可以优先考虑申请经济适用房。就是说，经济适用房的比例不好去机械的划一个线，因为各个地方，东部和西部，南部和北部差异都很大，城市内部的差异也非常大。经济适用房应该考虑你对公积金的贡献程度，存了很多钱进来，你就可以享用，用公积金的制度来考核经济适用房的购买。

　　和讯网：这样做有什么好处呢？

　　冯科：可以增进政府的效率，也可以避免出现一些麻烦。当然需要政府和个人两相配合，在现有的框架体制里面，对公积金中心进行改革，改造成住宅银行。用这种形式来发展经济适用房可能比较合理，而不是说机械的划线。

　　地方政府的行政效率与政绩观决定了经适房能否面向中产阶级

　　和讯网：政府有能力做到让经济适用房面向中产阶级吗？

　　冯科：我觉得难度很大的。首先，虽然政府的行政效率现在已经有明显的提高，但是政府在区分住房层次这方面，内地的政府效率肯定比不上香港地方政府的效率。香港政府在区分住房层次的时候，都面临很多困难。那么，更何况内地的政府呢？从现实的情况来看，内地政府的行政效率，不要说跟美国比，就跟香港政府相比，差距也还是很大的，政府的平均治理水平应该是达不到香港的。那么，就是说目前我们还没有能力甄别信息，划分阶层，做到信息对称，也就意味着有机会作弊，可能滋生腐败。政府的行政效率是阻碍经济适用房面向中产阶级的首要因素。

　　再者，地方政府在廉租房建设上肯定是没有动力的，这就带来资金缺乏的问题。第一，这种土地通常是划拨的低价土地，那么地方政府没有了土地收入。第二，不但没有收入，还要从财政支出里面给钱补贴。在目前的税收体制下，讲究的是政绩工程，面子工程。地方政府希望发展当地的经济，把GDP做大。地方政府希望多收钱，再去做其他的事情，而不是去多支付钱。

　　李开发：经济适用房总是被排挤的，钱不能及时到位，土地不能及时到位，政策也不能及时到位，所以市场上能够放出的经济适用房总量是有很大缺陷的，量很少不能满足需要。还有一个就是经济适用房的房价在许多地方是很荒唐的，因为经济适用房的所谓房价已经远远超出了当地人群消费能力。资金、土地和政策这些因素如果都能有效解决，那政府是完全可以满足全体中产阶级的经济适用房要求的。

(责任编辑：许叶)