□马上访谈第168期

　　编者按：11月28日，北京市统计局发布数据表明：2006年北京市房地产行业的企业亏损率为52.8%。今天，根据《东方早报》报道，国家统计局最新的一份研究报告建议，为从源头上防止开发商土地的炒卖和囤积，建议改进土地使用权“招拍挂”出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格。如何治理、改善房产商囤积土地这个“痼疾”?多年以来，这个问题一直得不到有效地解决。那么统计局的这个建议会是一个有效的办法吗？应该如果彻底根治这一顽症？真的有超过一半的房地产企业在亏损吗？针对这些问题，和讯网采访了相关专家，为我们做出解答。

　　嘉宾：

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生

　　 北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦

　　“取消囤地企业买地资格”这一建议国家应该采纳

　　和讯网：你觉得统计局关于取消囤地企业买地资格这一建议是否合理？如果被采纳，会得到有效执行吗？

　　聂梅生：这个建议肯定是一个好建议，可以由国土资源局去落实。但我觉得现在政策的出台不容易，修改也是不容易的。对于土地使用权的“招拍挂”出让制度，对这个问题我一直是有看法的。我觉得现在“招拍挂”这个事情就是价高者得地，价高者得地就形成了土地是谁有钱谁就可以拥有，而没有其他的因素，政府很难调控这些事情。而且，“招拍挂”制度应该因地制宜的具体化，比如说，有些土地适合拍卖，像商业地产，而城市中心则有些土地不适合拍卖。

　　张琦：这个建议是很好的，也具有操作性。操作起来很容易，因为哪些企业有违法的土地没有开发，名单很容易查出来，到时候“招拍挂”的时候不要让他们参与就完了。每一项政策都可能遇到执行方面的问题。执行有力效果就好，执行不力效果就不好。那么现在我们谈谈执行不利或者执行有利可能还为时过早。但是至少这个政策，我觉得建议是非常好的。现在的问题是国土部门是否可以采纳这个政策，如果他们采纳这个建议，就可以制定一套细则，来具体执行。执行当中是要根据详细的规范性来进行批行。但是这个效果根据各地执行的情况的不一样效果也会不一样。

　　政府大面积出让土地使土地全落在有实力的“大鳄”手里

　　和讯网：大家现在比较关注的问题，就是如何解决开发商囤地这个问题。你觉得这个问题的结症在哪里？

　　聂梅生：是的，我们国家在操作过程当中出现了一些没有预料到的后果，这个后果就是开发商囤地。我个人认为现在开发商囤地是因为出让的地块面积太大，这样他才能囤积。拿最大的企业万科来讲，他一年能够盖出来多少房子？如果屯的地已经超过两年之内的生产量，那么其他的地就是屯的了。企业也有一个生产规模的问题，如果原料已经大大超过了你的使用量，那么你无非就是害怕原料涨价，所以你把它囤起来，这样才形成囤地。

　　如果政府不给他供应那么大面积的土地，比如一千亩、一个平方公里，两个平方公里，一万亩这样供应，这是不妥当的。政府不应该这样供应土地，政府应该有一个规划，哪些地方是做旅游的、哪些是做住宅的、哪些是做公共建设的、哪些地方是做写字楼的，把规划先弄好了，然后先弄好了，然后一块一块的往外放。那么开发商只能就在这个时间内把它盖完，这样他就没有办法囤地了。现在我觉得出让的土地太笼统了，什么地都可以出让，这么一大片一大片的出让，恨不得把五年以后的土地都弄到今年来，这样当然就会集中在大鳄手里，因为只有他们有这个能力去拿这么多的地。

　　张琦：我觉得现在囤积土地的原因有几个方面：一个是房地产的价格不断的提高，上涨比较快。有了价格的预期，所以诱使很多人想囤地；第二，我们现在的土地出让和转让都变成了市场化行为，以后，随着市场化的程度逐步提高，拿地的价格也会越来越高，所以拿的越早越好；第三，我们在管理上有一些漏洞，有一些疏松，尤其对土地审批后的开发疏于管理，造成一些土地出让转让，但是又没开发。另外，在法律上，这方面也比较松懈。

　　当然，今天的结果也和当年97、98年的亚洲金融风暴有关。那时我们想通过房地产开发来带动整个中国经济，带动消费，带动社会投资。这样住房制度改革、信贷、还有房地产开发等等，都非常活跃，土地审批多，沿海开发区建设也多。

　　如何治理囤地问题，首先是审批问题，不能审批的很多；第二个就是对整个房地产价格的上涨速度快进行综合治理；第三个就是从管理方面要强化、法律制度进一步完善。尤其是对以前囤积的，不开发的要收回。

　　和讯网：从1999年到现在，我们一直有政策说“两年内不开发的土地应该收回”，可是过了这么久，执行力度却很小，你觉得这是什么根源呢？

　　张琦：我觉得这个就是土地政策的执行问题。一个是执行国家政策方面现在遇到很多的阻力。是执行的不力。出让，转让几年不开发就要收回，以前就有，但是没有人进行监督、监管。现在国家设立了土地督察局，也是为了强化这方面的监督，查处。土地以前都是由地方政府来管，地方政府本身要负责部分地方整个的经济、社会，还有整个生活，经济的发展，还有公共事业建设。这样的话就可能把一部分土地收入用来做财政方面的收入。第二就是体制，对整个房地产开发，包括管理和土地体制现在还没有非常的理顺。虽然现在比如说土地这一块，实行了省以下的直管，省里可能要收回，地方比如市里面，县里面，区里面它会尽可能的要让它开发，这样对地方开发就会有利一些。这个体制本身存在问题。

　　“如果一半的企业在亏损，大家还会抢着去做房地产吗？”

　　和讯网：昨天北京市统计局有一个数据公布，说2006年有超过一半的房地产企业亏损。您如何看待这个数据？

　　聂梅生：我没有看到这个数据。我觉得这个数字很难估计是怎么一回事。是按照企业的个数来数的，还是按照当年全年利润来讲的。如果是按当年利润就很难讲了，比如说我今年买了地，但是我没有开发，所以我就是亏损的，我到后年才赚钱。我不知道是怎么算的。

　　张琦：如果一个行业一半都在亏损，那还有人争着抢着做这个行业吗？这就产生问题了：一个是数据是否真实，第二是这些数据来源是什么？根据我的研究，整个房地产开发的利润是比较高的。地产开发商的利润大至是40%、50%，当然高的就更高了，低的有20%，30%。当然，亏损的也不能说没有。所以说这个调查，一是要看选择调查的对象是不是很全面，第二个选点选的是哪些企业。是北京市内的还是市郊的，还有一个就是省外的一些机构来参与北京的，附属地的，调查的样本是哪里。如果调查的样本很大的话。你比如把各地、区、县开发公司等等。

　　和讯网：它里面还有一个内容，就是说上游企业是赚钱的，但是下游平均亏损额达到1000万元。

　　张琦：理论上，完全竞争性的市场上，上游、中游、下游企业利润应该是一致的。那么除非是制度方面的原因造成了上游和下游的不连接，造成了价格传导机制中断，最后造成了不公平的结局。我一直认为整个中国房地产，最近几年房地产价格，肯定是在2008年上半年开始价格上涨的幅度会非常快的降下来。并且转入价格逐渐往下走。

　　和讯网：在这轮房地产价格上涨中，你觉得最主要的根源是什么？

　　聂梅生：我不是认为囤地是主要根源，土地在整个房地产的发展过程当中是一个关键的因素。当然，解决这个问题现在是迫在眉睫的。就是说土地问题现在成了焦点，这样讲比较合适。所以囤地只是一种表象，其实应该说地价上涨是关键的因素，它的焦点体现在地价涨的太快。地价涨的太快背后有很多的因素，其中之一就是土地进入了资本市场，今年土地价格为什么这么飞涨，部分是因为资本市场推动的，换句话说上市公司把土地带到了股市上。上市公司股票价格的走高，也推动了土地价格的走高。而一般的房地产开发企业是没有办法把土地带到股市上的。所以上市公司通过股价把土地的价格增高。另外还有我们国家土地制度的背景，这些事情放到一起没有解决，最后使土地成了一个症结。

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(责任编辑：罗威)