冯科：国土资源部的目的还是控制土地出让规模，不设置门槛，不要形成垄断。比如出让500亩土地，有实力的开发商可能有十个；出让800亩，有意投标的可能剩下两个；出让到1200亩的时候，可能只有一家来投标，这样的话就容易形成垄断，垄断就容易形成囤地。比如说北京朝阳的CBD800亩的出让土地要分成300个地块招标，这样的话就有更多中小开发商参与投标了。

　　现在有一个现象，为了形成垄断和挤压别的开发商，一些大的开发商可能联手成立一个项目公司，比如一拿就拿2000亩地，其他人就拿不了，2000亩对一个项目来讲太大，没有必要。现在单个项目合理规划范围在技术上是容易定义的，比如说在CBD做一个项目，有四五十亩就是一个项目，没有必要800亩那么大。

　　控制土地出让规模，避免单宗出让太大的土地，可以增强市场竞争性，打破市场的规模垄断性。

　　规定每宗地开发建设时间不超过3年的执行细节要不断完善

　　和讯网：国土资源部第3条方法是“规定每宗土地的开发建设时间”，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。这相比以前的政策是否更加严厉？

　　张琦：以前只有一个两年不开发要收回土地的规定，现在要求必须在3年完成项目，也就是说开发商再囤地往后拖的可能性比较小。

　　这有一定目的，其实我们现在存在一个问题，好多地方整个土地供应量是比较充足的，但是在当中有意把土地开发的时间拉长，因为价格不断的在提高，越往后，开发商最后获得的利润越高，在这当中国家又没有进行特别的管理，要是3年的话，肯定就缩短这方面的建设周期，相当于加快了房地产住房供应的总量，能够缓解房地产的需求。

　　冯科：这比以前严厉得多，因为现在有很多开发商利用项目的时间差来赚钱，他第一期开完以后，第二、第三期故意拖慢施工建设工程，老不完工，老不结算，他在捂盘，也在囤地。这样的话因为他前面卖的便宜，越拿在手上越赚钱，他有这种倾向。这样的话主要是为了消除开发商捂盘、囤地的现象，现在已经半成品当中要加快流转，增加供给，应该是起到作用的。

　　和讯网：今年9月，国务院发展研究中心一份《中国房地产企业竞争力研究报告》揭示了当前土地高度集中在大型房地产上市企业的现状。其中以广东碧桂园(2007.HK)为例，目前高达4500万平方米的土地储备足够其开发27年，囤地10平方公里以上的房地产上市公司不下10家。3年开发周期的政策对这些囤地的公司有什么影响？

　　张琦：那对他们的影响是非常大的，肯定要再转让出去，否则就土地收回了。

　　为什么开发商的利润如此之高就在这，开发商拿地三年、五年以后，房价三年、五年都翻40%、50%，土地的价格肯定也要翻这样的话利润非常高。

　　实际上国土资源部的目的很明确，就是开发商拿的地，要么就赶快建设，要不就被收回来，国家再给别人出让，土地被开发商控制住是非常不合理的。这样可能会让开发商把一部分交回，一部分用于建设，留有余地。

　　冯科：肯定对开发商压力很大，比如碧桂园27年的房子让他们三年开发完，这是不可能的。中间可能会妥协，可以持有，但是要交钱，要交土地闲置费。

　　开发商会比较，是开发还是卖掉，如果值得开发他就留着，不值得开发他就卖掉，所以他会调整这个结构。但是不能够剥夺人家的产权，不能说碧桂园储备了4500万平方米的土地，3年不开发就没收，因为人家交了钱，至少一个是强制拍卖，但是拍卖70%归他，他可能土地升值也翻了一倍，对他有一个补偿。对他前面的产权应该予以追认，确认他保护，但是对他这种行为应该征收一些费用，以减少随便拿地的倾向。

　　当然上有政策，下有对策，开发商会想很多对策，比如他会在股东内部故意打一个官司，把这个产权弄的很复杂，等待法院判决，他就可以变相囤地。

　　有可能当地政府也配合，等开发商想开发的时候他有意撤诉和和解，在法律上也很多漏洞的，他在执行当中有很多漏洞。

　　国土资源部的政策表面很严厉，实际操作细节不太容易，因为地方政府和开发上有利益相关关系，他会帮他想办法，比如打官司告对方一下，申请要求法院冻结这块土地，冻结了政府也不能转让，冻结以后官司就一直没完没了，打官司的成本低于交闲置费，到了他认为可以开发的时候他就和解，然后去政府解除诉讼。

(责任编辑：谢剑)