□马上访谈第141期

　　编者按：10月24日的《第一财经日报》报道称，商业银行只需将本行调整房贷的具体规定送交央行、银监会报备，监管层不会再正式出台相关的第二套房贷细则。监管层缘何不愿意出台细则？在执行房贷新政的过程中将会遇到怎样的麻烦？会否架空9•27房贷新政？为此，和讯网约请相关专家进行了访谈。

　　嘉宾：

　　吴志峰 国家开发银行高级经济师

　　陈则明 上海社会科学院房地产研究中心学术部主任

　　多重因素致使监管层难以出台第二套房细则

　　和讯网：监管层缘何不愿意出台统一的第二套房界定细则？存在着很多困难吗？

　　陈则明：困难是多方面的。首先，从第二套住房贷款的资产性质层面上不可行，第二套房往往是最优质的资产，比第一套还要优质。第一套是生活必须品，第二套是投资品。第一套贷款出现违约后，银行的没收、拍卖都存在法律障碍，第二套投资品本身就说明业主的经济实力，即使出现了违约，银行的追款处理程序相对容易。

　　再者，从技术层面上不可行，表面上“第二套”三个字，到操作层面相当复杂，涉及到个人征信体系，房屋的权属状况，家庭结构，婚姻状况等等，牵涉到民政部门、金融部门、房地产管理部门的信息系统，而这些信息系统目前还没有联网共享。即使实现了联网共享，也不能保证中国所有的居民和房地产在政府管理部门的信息系统当中。

　　第三，从金融业竞争的层面上不可行，中资银行不做，外资银行正虎视眈眈。一般来说，各家银行对旧房的贷款比较谨慎，对新房的贷款相对宽松。

　　第四，从监管层面上不可行，不以第二套住房贷款的名义，以实业投资的名义也可以拿到贷款。一些实业投资甚至没有房地产抵押担保，有房地产抵押担保的实业投资难道不贷？

　　吴志峰：从技术条件来说，影响二套房界定标准的因素太多，有的因素不是一刀切可以解决的，在这种情况下如果由政府主管部门来出细则，势必就产生一刀切的效果，会产生很大的副作用，这就等于用行政的手段来处理市场的问题，这是非常不对的。这一次监管层做的比较好的是，确实把主权交给各家银行，我以前在接受和讯采访的时候都是这个观点。而且从银行来说，银行作为一个商业机构，自己是可以制定具体细则的，因为从自己的商业利益出发，无需像政府部门考虑太多方面，政府部门出个文件可能具有政治含义，一刀切下来影响非常大。

　　和讯网：此项政策为什么没有一个执行日期？

　　陈则明：9月27日发布消息，国庆后正式公布。可能管理层主要担心“十一”国庆长假助长房市过热。一些城市“十一”房市出现了滞涨，执行的紧迫性就基本消除了。

　　吴志峰：没有统一的标准就不可能定哪一天开始执行。比如说像建行各个分行都不一样，重庆和广东可能早一点，上海要晚一点。

　　9•27房贷新政不是行政命令

　　和讯网：没有统一的界定标准将对9•27房贷新政产生怎样的影响？会不会架空新政，使得政策的效果大打折扣？策的效果大打折扣？

　　吴志峰：首先不要把9•27房贷新政理解成行政命令，政府这么做主要是提示风险，还有政府也不能出台一刀切的政策，所以就出台一个指导性的文件，这个指导性政策各个银行去执行，但是我们不能理解成就被各银行架空。其实提高首付，实际上最先提出来的是建行，房贷新政政策的出台，是银行主动的，由各个商业银行先提出来，然后银监会和人民银行才出台政策，我认为这是一种自下而上的政策，各个银行先看到这个风险。

　　陈则明：新政以金融手段、税收手段为主要调控工具，减少行政手段。这是将来的发展方向，也是正确的方向。事实上，市场对近期调控手段的反应比前要激烈的多，深圳、北京、上海等一线城市“金九银十”没有出现以往的火爆场面。当然金融手段、税收手段刚开始尝试，必然会有反复和调整。

　　银行对可能的房贷风险要自己负责

　　和讯网：如果没有统一的界定标准，势必导致银行竞争的不平等，中小银行的一些不守规矩的做法将倒逼国有银行做出利益牺牲，这将对银行的发展产生怎样的影响？

　　吴志峰：每个银行有自己的策略，策略决定竞争力。实际上没有出台统一的标准，银行有更大的选择空间，虽然可以降低标准来做第二套房的房贷，但是我们不要忘了这个是有风险的，银行承担的风险更大，就看各个银行怎么权衡了。实际上如果各中小银行降低标准，对整个房产市场影响不会太大，因为大头是由四大行，包括一些主要的股份制商业银行来支撑。这种情况下即使是一些城市商业银行降低标准，也不影响大局。

　　陈则明：银行竞争是好事情啊，不竞争才不平等。各家银行可以想方设法，老百姓不是更方便、更有利吗？有创意的银行也可以借机发财啊。银行如果恶性竞争，也得承担风险。不能把银行看成小孩子，只知道吃到噎死。

　　和讯网：还有出于征信系统不联网等理由对外资银行网开一面，将有可能形成资金“漏斗”，使得大量房贷需求扎堆于外资行，导致竞争不平等的进一步加剧？

　　吴志峰：外资银行不是傻瓜，外资银行有一整套的风险控制体系，比国内银行做的好，扎堆于外资银行他们会接受吗？当然在某种情况下，为了打开市场外资行可能会采取冒险策略，但这是个别现象。

　　和讯网：各家银行的标准不一样，届时监管层如何考核各家银行的政策执行效果，这个标准怎么定？

　　吴志峰：银监会的检查可以根据各个银行报上来的备案，然后核对各银行的执行效果，这样做就可以了。

　　陈则明：用不良贷款违约率来考核就可以了。

　　第二套房界定细则要考虑规避百姓正常需求

　　和讯网：以家庭为单位和以个人为单位来区分二套房各有哪些利弊？在界定上分别存在哪些困难？

　　陈则明：家庭为单位和个人为单位，都有弊端。家庭为单位，可以离婚、可以分户来规避。个人为单位，可以发动全家来规避。界定上不存在困难，民政局、房产局、银行都可以界定。这些部门界定不了，乡镇街道、居委会可以界定。他们界定不了，可以开单位证明，也可以找担保人。甚至可以简单到以个人自己的诚信担保，如果采取了隐瞒第一套房的情况，金融部门可以罚款。办法有的是，但是，有这个必要界定吗？

　　吴志峰：以家庭为单位来考核，工作成本要大一些，这需要数据库的支持，申请房贷的时候，夫妻双方叫什么名字，然后再去查询是不是发生重叠，以家庭为单位的风险控制标准要高一些，以个人为标准就稍微低一些。

　　和讯网：如果一套房的贷款已经还清了，要是再买二套房的时候，这又该怎么算？

　　吴志峰：我看现在大部分的银行是不算第二套房的，也应该是这样的。实际上新政主要是打击炒房行为，炒房的人买房，不是一个人买一套二套，是要买十几套，在深圳我是看到过的，有个朋友他们一个人或者一对夫妻买上百套的房子，这个政策实际上打击的是这些人。

　　和讯网：如果统一标准，监管层出台的细则应该注意哪些内容？细则应该如何界定？

　　陈则明：如果统一标准，细则就要考虑规避百姓的正常需求，以及银行自身的经营漏洞。

　　和讯网：9•27房贷新政最终将对房价产生怎样的影响？

　　吴志峰：对抑制房价上涨有比较大的积极意义，如果说首付房贷按揭提到50%，房地产市场就会立即出问题。在深圳已经有影响了，但北京有奥运的因素，可能下降比别的各个城市要晚一点，但总体来看这个政策的影响是非常大的。

　　陈则明：短期内，心理预期的影响是巨大的。长期内，可操作性值得再研究。

　 【独家稿件声明】凡注明和讯网来源之作品（文字、图片、图表或音视频），未经授权，任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载，请与和讯网（010-85650876）联系；经许可后转载务必请注明出处，违者本网将依法追究。

(责任编辑：倪金节)