□马上访谈第4期

　　昨天，国家发改委固定资产投资司公布《2007年一季度房地产市场运行情况》，称今年一季度房地产开发投资增速有所加快，房价涨幅则总体平稳，但部分中心城市涨幅较快。《情况》显示，去年增速明显放缓的房地产开发投资有反弹迹象，本应朝小户型占比70%方向发展的"70-90"政策也远未完全落实。从投资情况看，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。为何国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度，但效果却并不明显甚至出现了反弹的迹象？为此，和讯网约请相关专家进行了访谈。

　　嘉宾：

　　段海瑞中信证券((600030行情,股吧))研究部房地产行业研究员

　　李开发 著名经济学家

　　曹建海 中国社科院工业经济研究所研究员

　　秋风 著名评论人士

　　主持人：一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点，根据一季度的数据，是否可以得出房地产投资速度出现反弹的结论？

　　段海瑞：我认为可以说是房地产投资速度出现反弹。整体数据的增幅还是比较大的。不过这种投资数据最好还是看一年的比较客观。

　　李开发：这个数字并不高，因为去年的房地产投资主要是在2006年上半年决定的，虽然之前有"国6条"等宏观调控政策出台，但是开发商普遍认为房价不会下跌。这并不是房地产投资的反弹，宏观调控政策效果会延后，但效果不尽如人意。

　　曹建海：房地产投资如此火爆还是根源于房地产行业的暴利，宏观调控目前来看十分混乱，根本控制不住房地产投资继续猛增的势头。

　　秋风：这个数字不高，我们的GDP还增长了10%。目前中国房地产市场还是有内在结构调整的问题，从制度上来说，还是要打破政府垄断土地的局面，同时还要打破开发商垄断，根本上是要打破房屋供应模式的垄断。

　　现在的百姓在住房上没有选择的自由，只能向开发商买房，这其实是反市场的。

　　主持人：东部、中部、西部地区一季度的房地产开发投资增速同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%。其中，河南省和安徽省增幅惊人，同比分别增长59.1%和52.4%，增幅分别同比加快了19.4和32.4个百分点。从投资增幅的地区分布变化来看，河南和安徽的涨幅非常大，您怎么看这种变化？

　　段海瑞：地区分布变化，河南和安徽的数据应该说也是正常的。因为这两个省的基数较低，所以只要上一两个大一些的项目，就会呈现出增幅陡升的局面。

　　主持人：商品住宅空置面积同比下降1.2%，空置面积下降是否说明需求增加明显？房产作为一项大的投资，怎么会突然出现较大的需求增长？

　　段海瑞：商品住宅空置面积同比下降1.2%，我认为下降的比例不算大，这是正常的。去年出台了小户型占比70%方向发展的"70-90"政策，房屋供应量随之减少，再加上新项目没有及时跟进，就会造成空置率的小幅度下降。

　　主持人：利用外资比例和规模出现很大的增幅，统计显示，一季度房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的2倍。其中利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，并且外商直接投资占102.63亿元，同比增长192.5%。如何看待这个数据？是否说明热钱在不断流入？

　　曹建海：这说明国家没有控制住外资，过去鼓励利用外资有些"荒唐"，因为房地产可以说还是一个投机部门，外资也正是看中了这一点。

　　主持人：一季度经济适用房投资同比增长41.6%，增幅同比加快39个百分点，如何看待这个数字？

　　曹建海：这并不能说明经济实用房就增长很快了，因为经济实用房的建设在2003年就停止了，现在只是重新恢复。

　　秋风：抛开数据来说，经济实用房的思路是一条毁灭之路，因为这会把政府的财政拖垮。目前国内在经济实用房方面主要是参考新加坡和香港的做法，而他们是城邦经济体，有殖民历史，这和我们的情况是不同的。另一方面，它对社会结构的影响也是投资房地产门槛的规定，但是却并没有禁止外资进入这个市场等原因，自然会导致非银行金融机构对房地产贷款的比例增加。但是即便如此，银行依然是房地产最主要的资金来源。非银行金融机构对房地产的贷款不到银行到位资金的十分之一。

　　到目前为止，宏观调控主要都是针对银行对房地产投资的银根控制，但从效果看我认为应该说没有达到预期的目的。要从根本上改变这一局面只有对房地产市场进行改革，分成两个市场，即保障型住房市场和商品房市场。否则房地产热的局面难以得到根本性的改变。